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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn) 更應理性開發(fā)
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一直以來，商業(yè)地產(chǎn)價格高于住宅地產(chǎn)，但去年住宅價格飆升，使 “商住倒掛”。商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展勢頭很猛，上海有著世博會及其后續(xù)效應，還有 “四個中心”和現(xiàn)代服務業(yè)功能區(qū)建設(shè)等，這些都將增添商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的剛性需求。
上海商業(yè)地產(chǎn)市場目前總量和結(jié)構(gòu)問題比較突出，全市商業(yè)用房面積已近5000萬平方米，人均2.5平方米，已趨飽和。但從結(jié)構(gòu)上看，還有功能、業(yè)態(tài)、層次、區(qū)域諸方面的不匹配，需要隨著城市化發(fā)展和剛性需求的增加不斷地開發(fā)�？偭亢徒Y(jié)構(gòu)的矛盾造成上海的商業(yè)運營 “一半是海水，一半是火焰”，百貨店經(jīng)營效益差異很大，好的每平方米年營業(yè)額11萬元，差的只有1千元。更有大量的 “開關(guān)店”，不斷 “換馬”經(jīng)營。青浦趙巷成功開發(fā)了奧特萊斯，是在結(jié)構(gòu)上取勝的典型案例，它避開中心城區(qū)，位于高速公路出口處，屬于新興業(yè)態(tài)，迎合消費需求。但隨之引來眾多效仿，結(jié)果都沒成功。
伴隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要從盲目拿地、一味求大求全轉(zhuǎn)向合理拿地，理性開發(fā)。比如現(xiàn)在熱衷于 “城市綜合體”，應從功能業(yè)態(tài)、管理能力、客流流量、招商工作、營銷計劃、市政配套、綜合服務等方面綜合考慮，“餅”不是越大越好，而是能消化最佳。
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