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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)之藍(lán)海攻略
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如今，從一些區(qū)域開發(fā)商開始對旗下的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)售為租，到中型開發(fā)商如寶龍地產(chǎn)確定“規(guī)模帶動效益”的商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)充戰(zhàn)略，再到住宅地產(chǎn)龍頭萬科取經(jīng)凱德置地意欲發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商開始逃離住宅市場的“紅海”，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)“藍(lán)�！薄�
“最近幾年，市場與調(diào)控經(jīng)驗都已經(jīng)證明，單純開發(fā)賣項目已經(jīng)很難支撐公司業(yè)績的穩(wěn)定。靠一種產(chǎn)品來攫取土地紅利的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了�！睎|方偉業(yè)投資控股有限公司執(zhí)行總裁穆建偉認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的凈收益增長率具有明顯的業(yè)績支撐優(yōu)勢。
這種優(yōu)勢，源自于對房企盈利模式與資本運作模式的轉(zhuǎn)變。這與住宅開發(fā)存在著明顯不同�！俺钟行詢�(yōu)質(zhì)物業(yè)所產(chǎn)生的長期租金收益，可以用于機(jī)構(gòu)運作和資本運作，通過進(jìn)入二級市場，從而將商業(yè)地產(chǎn)的投資主體轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鐾顿Y者，大大緩解了地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，并且也很好的平滑了市場風(fēng)險�！痹趯I(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理者看來，今年以來的宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，正是加速這一轉(zhuǎn)變的催化劑。
進(jìn)軍二三線城市
“住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)總被開發(fā)商假設(shè)為兩個對立面，平時住宅銷售好的時候，便往往忽略商業(yè)地產(chǎn)，今年以來的住宅市場調(diào)控也使得更多的開發(fā)商進(jìn)一步意識到商業(yè)地產(chǎn)的必要性�！笔⑹捞劫Y產(chǎn)管理公司董事總經(jīng)理陳立民表示。
與此同時，在新加坡超群管理顧問有限公司董事長黃亮生看來，受人民幣升值吸引，來自港澳等地的海外資金也是興致勃勃。
香港盛富資本董事總經(jīng)理黃立沖向記者表示，今年以來，公司加大了內(nèi)地的物業(yè)投資與收購。
這還只是冰山一角，地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行的統(tǒng)計顯示，外資上半年對國內(nèi)的物業(yè)投資活躍，僅在上海，上半年大宗物業(yè)投資成交額就達(dá)227億元。
既然如此，下半年的投資機(jī)會又在哪里？答案是中國的二線城市。
這不難推斷，黃亮生表示首要因素就是去年大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資對二三線城市的商圈提升作用�！ �
“1.8萬億元會影響到70個二三線城市的發(fā)展，它的交通可達(dá)性會促使供應(yīng)商、產(chǎn)品、批發(fā)市場、專業(yè)市場等紛紛向這些城市聚攏�！卑ㄊ⒓禺a(chǎn)投資基金管理公司董事長李利在內(nèi)的多數(shù)投資管理者認(rèn)為隨著商圈的擴(kuò)大，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會也會大大增加。
“除此之外，中國式的擴(kuò)張是以新城或者新區(qū)的城市作為主導(dǎo)的。相對商業(yè)地產(chǎn)，零售地產(chǎn)對內(nèi)需發(fā)展具有重要性，但現(xiàn)在地方政府在進(jìn)行一些新區(qū)的規(guī)劃時，也逐步加大了對商業(yè)地產(chǎn)的鼓勵與規(guī)劃�！鄙虾Ｊ行靺R區(qū)規(guī)劃土地管理局副局長關(guān)也彤進(jìn)一步補充道。
基金助力
持有型的商業(yè)物業(yè)可以為開發(fā)商提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，然而要實現(xiàn)這一目標(biāo)卻大有不易。
商業(yè)物業(yè)會沉淀大量資金，要培育成熟，收回成本基本都需要幾年時間，這對于開發(fā)商，尤其是大開發(fā)商來說很難熬。而且與寫字樓不同，商業(yè)地產(chǎn)即使零空置率，也無法保證解決商戶的經(jīng)營性困難。
因此，國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍收益率偏低�！斑@就在占用資金比重大的基礎(chǔ)上，又增加了變現(xiàn)難的問題，投資人要求的租戶收益率和賣家所要的價值往往差很多�！币晃换鸸芾碚叻治�。
李利也表示，正是由于收益率難達(dá)預(yù)期，2008年該基金不得不放棄數(shù)個項目投資。而2009年REITs的難產(chǎn)，在建銀精瑞資產(chǎn)管理公司董事長李曉東看來，與商業(yè)地產(chǎn)低迷的收益率也不無關(guān)系。
“持有型物業(yè)本是為了改善企業(yè)資金運作模式的，但現(xiàn)在的問題是，在進(jìn)入二級市場發(fā)揮作用前，企業(yè)如何防止資金鏈斷裂？”陳立民認(rèn)為這已經(jīng)成為企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)藍(lán)海過程中最需要注意的環(huán)節(jié)。
而在經(jīng)驗豐富的外資基金管理人看來，為了保持良好的融資性，開發(fā)商除了要在選址、定位、布局以及財務(wù)科學(xué)性、設(shè)計布局性、可租性、適銷性等多方面下功夫外，更重要的是要學(xué)會利用基金整合資源。
“許多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的運營與管理不夠?qū)I(yè)，要想做大品牌就必須學(xué)會利用工具整合資源。與其自己摸索試錯，就不如與有豐富管理經(jīng)驗的基金合作，一方面可以使項目很快啟動，速度快，成本就低；另一方面也可以學(xué)到經(jīng)驗�！鄙鲜龌鸸芾砣吮硎�。
黃亮生則認(rèn)為，與基金的合作甚至可以進(jìn)行品牌的塑造與經(jīng)營。
“可以利用基金收購一些半成功半不成功的項目，來把租金提高起來，這樣，既擴(kuò)大了整合范圍，也有效降低了自身項目風(fēng)險，成功率比較高。而品牌組合起來，也不會輸于一些專業(yè)的物業(yè)發(fā)展商。”黃亮生表示。
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