2008年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將回落

     商業(yè)地產(chǎn)在2008年不論是供應(yīng)上還是價(jià)格上都出現(xiàn)了雙雙上漲，這比2007年有了近三成的上漲。這一情況在2009年將會(huì)有所改變。受到全球金融危機(jī)的影響，商業(yè)物業(yè)的投資將有所減緩，2009年商業(yè)供應(yīng)將會(huì)小幅減少。

    供應(yīng)量漲幅達(dá)29%

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年北京商業(yè)市場(chǎng)期房供應(yīng)面積為140.15萬(wàn)平方米。商業(yè)市場(chǎng)總體供應(yīng)面積較上年降幅明顯，達(dá)29%。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，北京商業(yè)地產(chǎn)共有16個(gè)新的項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中許多項(xiàng)目趕在奧運(yùn)會(huì)前開(kāi)業(yè)，以期充分利用對(duì)奧運(yùn)會(huì)期間銷(xiāo)售額能快速增長(zhǎng)的預(yù)期。這些項(xiàng)目給市場(chǎng)帶來(lái)了98萬(wàn)平方米的面積。

    據(jù)報(bào)告顯示，2008年前三季度新增供應(yīng)總量就達(dá)到了85萬(wàn)余平方米，較去年前三季度75萬(wàn)平方米上漲14.2%。三季度，六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目相繼開(kāi)業(yè)，分別為朝陽(yáng)區(qū)的三里屯village、CBD的銀泰柏悅生活和雙井的富力廣場(chǎng)、王府井的樂(lè)天銀泰百貨、西城區(qū)積水潭附近的星街坊、望京的新世界利瑩百貨，建筑總面積35萬(wàn)余平方米，較上季度新增供應(yīng)24萬(wàn)余平方米，環(huán)比上漲44.6%。

    如此大面積供應(yīng)，使得商業(yè)地產(chǎn)面積存量增長(zhǎng)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月31日，北京可售期房商業(yè)面積達(dá)到了333萬(wàn)平方米，現(xiàn)房面積414萬(wàn)平方米，總共可售商業(yè)面積達(dá)到了747萬(wàn)平方米。而2007年12月31日，可售商業(yè)面積為695萬(wàn)平方米，2008年比2007年商業(yè)面積存量又增加了52萬(wàn)平方米。

    成交價(jià)格小幅上漲6.9%

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，商業(yè)用房均價(jià)20995元/平方米，漲幅為6.9%。城八區(qū)中朝陽(yáng)區(qū)價(jià)格最高，達(dá)到29508.82元/平方米；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，大興區(qū)的成交價(jià)格最高，達(dá)到16199.38元/平方米，平谷區(qū)成交均價(jià)較低，為6513.5元/平方米。

     2007年商業(yè)市場(chǎng)期房成交面積為136.67萬(wàn)平方米，占總體供應(yīng)的69%。各城區(qū)成交量均有一定幅度的下降，雖然朝陽(yáng)區(qū)成交量依舊位于各城區(qū)之首，但已經(jīng)從2007年的78.93萬(wàn)平方米下降到2008年的52.72萬(wàn)平方米，該市場(chǎng)反映說(shuō)明投資客群的減少和日趨理性的投資心理，同時(shí)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將銷(xiāo)售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)也造成這一情況的加劇。2008年各月份月度成交面積以1月份的144244平方米為最多。

    今年商業(yè)供應(yīng)小幅回落

    受全球金融危機(jī)的影響，內(nèi)外資在商業(yè)方面的投資力度有所減緩。據(jù)中原地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，2009年商業(yè)供應(yīng)量將減少。但由于2006年、2007年開(kāi)工的項(xiàng)目比較多，所以今年商業(yè)供應(yīng)量將不會(huì)大幅減少，而是小幅減緩。

    據(jù)記者了解，位于北京純高端消費(fèi)圈金寶街上的金寶匯購(gòu)物中心項(xiàng)目將在今年開(kāi)業(yè)。金寶匯購(gòu)物中心總建筑面積達(dá)到4萬(wàn)平方米，為北京香港馬會(huì)會(huì)所與超五星級(jí)勵(lì)駿酒店所環(huán)抱，地下四層，地上七層，將打造成一個(gè)匯集名牌服飾、鐘表珠寶、高檔餐飲、殿堂級(jí)影院的國(guó)際名品新殿堂。在金寶匯購(gòu)物中心的進(jìn)駐商戶名錄中，眾多國(guó)際一線品牌入駐，成為北京高端消費(fèi)人群矚目的焦點(diǎn)。

    另外，中央為擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)9000億元的保障性住房計(jì)劃，將開(kāi)發(fā)850萬(wàn)平方米保障性住房，這850萬(wàn)平方米的保障性住房的社區(qū)商業(yè)配套也將會(huì)提供數(shù)目可觀的社區(qū)商業(yè)面積。

     2008年，因股市和房市的下跌，消費(fèi)者普遍感到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，消費(fèi)意愿直線下降。所有商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目最終是依托于消費(fèi)者的消費(fèi)來(lái)支撐它的繁榮，因此，預(yù)計(jì)今年商業(yè)成交量將減少。受金融危機(jī)影響，消費(fèi)者的消費(fèi)意愿直線下降，導(dǎo)致內(nèi)資、外資的投資意向下滑，也使得商戶的開(kāi)店意向降低。因此，今年商業(yè)整體銷(xiāo)售價(jià)格下降，租金呈下滑趨勢(shì)。

    不過(guò)，中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路在焦點(diǎn)網(wǎng)組織的“地產(chǎn)新視角”會(huì)議上表示，商業(yè)地產(chǎn)存在抗風(fēng)險(xiǎn)的特質(zhì)，因此商業(yè)地產(chǎn)仍將保持較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，社區(qū)商業(yè)是社區(qū)重要服務(wù)功能配套，直接反映了城市的宜居指標(biāo)，有不可缺少的特性。市區(qū)兩級(jí)商業(yè)中心商的不動(dòng)產(chǎn)更是聚合城市資源，有完善的公共設(shè)施的配套、產(chǎn)業(yè)鏈的完整性和互動(dòng)效應(yīng)、土地資源的不可再生性、商務(wù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性，因此，在各項(xiàng)投資產(chǎn)品中，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是升值潛力最大、最好的投資品種，是抗跌性最強(qiáng)的投資產(chǎn)品之一，是財(cái)富最安全的生存方式。也就是說(shuō)，在城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，具有高增值性，在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，特別是在金融危機(jī)時(shí)，具有高抗跌能力和保值性特質(zhì)，能較好地變現(xiàn)。