2010年上半年西安買房市場觀望情緒漸漸轉(zhuǎn)濃

　　關(guān)于購房者置業(yè)目的一項調(diào)查來看，打擊投機投資，遏制房價過快上漲成為本年度政策調(diào)控的主要目標(biāo)，調(diào)查結(jié)果顯示，2010 年二季度西安樓市購買主力仍然以首次置業(yè)和改善性需求為主，其中因無房而產(chǎn)生的剛性需求比例占到36.18%，較1季度同比上漲3.66%，投資者比例下滑明顯，僅占到全部被調(diào)查者的8.99%，該比例較一季度的14.32%下滑幅度較大。

　　從受訪者年齡分布來看，購房人群趨于年輕化。

　　被調(diào)查人群中，25歲-30歲的購房人群比例為44.27%，該比例購房人群所占比例較1季度上漲了6.16%。從西安樓市需求市場購房目的來看，以“無住房不得不買”以及“結(jié)婚購房”為最主要目的。

　　從購房者置業(yè)首選區(qū)域來看，雖在前兩季度城北區(qū)關(guān)注度一度超越城南，但本次調(diào)查結(jié)果顯示，城南區(qū)依然以32.13%的關(guān)注度穩(wěn)居鰲頭，城南以其教育資源優(yōu)勢明顯、配套成熟、地鐵等優(yōu)勢深受購房者尤其中年輕置業(yè)人群青睞。

　　從受訪者置業(yè)關(guān)注因素來看。交通比肩價格成為購房最受關(guān)注因素。

　　受訪者中15.69%的人群購房最為關(guān)注的因素為交通便利，與此同時15.64%的人群最關(guān)注價格，處于第三位的為小區(qū)周邊環(huán)境及配套，人群比例為14.58%，其余因素比例由高至低依序為戶型、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及配套、建筑質(zhì)量等。

　　從購房者對下半年西安的

　　在對下半年西安房價走勢的調(diào)查結(jié)果中，40.9%的購房者認為下半年西安房價會出現(xiàn)下跌，該比例在新一輪樓市調(diào)控政策下增加明顯，與1季度相比該種趨勢的認知度上升7.4%。認為西安市下半年房價走勢保持平穩(wěn)的置業(yè)者比例占據(jù)29.21%，較1季度相比上漲9.55%。認為將上漲的人群占到29.89%，較1季度回落了16.99%。

　　半數(shù)以上的購房者認為目前政策尚未取得預(yù)期的效果，下半年政府可能將出臺更為嚴厲的調(diào)控抑制投資需求，22.7%的購房者認為3季度為購房良機，31%認為4季度適宜購房，35.96%的被調(diào)查者認為2011年之后是購房最佳時機。

　　從受訪者房價的承受能力。53.26%的購房者認為“房價很難接受”

　　2季度在線調(diào)查結(jié)果顯示，53.26%的購房者認為“房價很難接受”，受訪者愿意購買房屋的單價在4500元/平方米以下的達到57.75%，與此同時，51.01%的購房者表示可承受的最大總房款在25-45萬。

　　從受訪者付款方式的選擇來看，79.78%的購房者選擇銀行按揭

　　本次調(diào)查結(jié)果顯示，對于付款方式16.06%的購房者選擇一次性付款，該比例較1季度相比上漲了2.71%，選擇按揭付款的購房者比例占到79.78%，較1季度上漲了2.59%。

　　從購房者置業(yè)選擇戶型來看，近四成購房者選擇70-90平方米戶型。

　　新政影響下，投資型需求客戶逐漸被擠出市場，剛性需求比例明顯增加，促使70-90平方米二室戶型以及90-130平方米三室戶型成為市場需求的重點。購房者需求最大的面積區(qū)間70-90平方米比例增加明顯，占調(diào)查總數(shù)的39.10%，90-110平方米面積區(qū)間，占調(diào)查總數(shù)的30.56%。

　　目前西安市場精

　　關(guān)于2季度西安商品房購買意向調(diào)查報告就發(fā)布至此。接下來我發(fā)布09下半年西安房地產(chǎn)市場預(yù)警報告：

　　自中央政府啟動新一輪房地產(chǎn)調(diào)控尤其國務(wù)院4月中旬出臺“新國十條”以來，力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)了效果。全國各主要城市及西安的房地產(chǎn)市場已加速異變， 西安商品房市場5、6月份交易持續(xù)回落，同時從

　　一、商品房市場

　　1、政策影響效力將在下半年深化顯現(xiàn)

　　基于種種信號來看，中央政府在今年內(nèi)幾乎不可能改變對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和目的，調(diào)控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)擴散，進一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。從目前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢來看，也難再次出現(xiàn)2008年政府因金融危機而救市的那一幕。

　　2、 購房市場觀望情緒或?qū)⑦M一步加劇 市場成交仍將有回落表現(xiàn)

　　從目前市場的整體運行情況來看，一線城市量價齊跌的現(xiàn)象已經(jīng)較為顯化，相關(guān)樓盤優(yōu)惠打折行為已經(jīng)開始紛紛上演，西安樓市自5月、6月持續(xù)呈現(xiàn)的量價齊跌現(xiàn)象也已經(jīng)表明政策的影響已經(jīng)漸漸發(fā)力顯效。此輪政策已從根本上對市場需求產(chǎn)生了遏制力，預(yù)計未來購房用于自住的有效需求非常短缺，就連這些有限的有效需求中多數(shù)也將會因價格過高、支付能力有限、支付意愿不高、房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)強化而繼續(xù)觀望，因此，預(yù)計低迷的市場態(tài)勢還將繼續(xù)，成交量還將繼續(xù)下降，至少會繼續(xù)維持低位。

　　3、市場供應(yīng)仍將迎來放量增長 樓市階段性供大于求現(xiàn)象或?qū)㈤W現(xiàn)

　　2009年西安土地市場交易量過萬畝，盡管面對樓市調(diào)整開發(fā)企業(yè)觀望情緒濃郁，在目前國家關(guān)于土地開發(fā)的政策影響下，預(yù)計這些地塊將于今年開發(fā)入市；加之陜西地方“十六條”對取得預(yù)售證的項目必須全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房開發(fā)量仍將迎來新一輪增長，而與此同時面對銷售量的低迷，階段性供大于求的市場矛盾或?qū)�顯現(xiàn)。

　　從更長遠來看，5、6月以來呈現(xiàn)的銷售放緩與政策不確定因素的疊加效應(yīng)已減弱了地產(chǎn)商的開發(fā)投入，預(yù)計明年新房供應(yīng)在今年下半年階段性釋放后將繼續(xù)走低。

　　4、下半年房價將出現(xiàn)明顯下降

　　量價齊跌的市場表現(xiàn)，政策執(zhí)行的決心無疑將使得原本資金狀況相對較好的開發(fā)企業(yè)信心產(chǎn)生松動，同時市場供應(yīng)就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導(dǎo)致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場供求關(guān)系就可能會發(fā)生比較大的變化，其結(jié)果就會對房價預(yù)期形成進一步打擊。

　　基于2008年西安房地產(chǎn)市場的運行表現(xiàn)來看，成交持續(xù)下降約3個月左右后，接下來很可能就將出現(xiàn)房價的明顯下降。而且，如果房價沒有因調(diào)控而出現(xiàn)有效下降或繼續(xù)上漲，其結(jié)果將導(dǎo)致政府繼續(xù)出臺更嚴厲的調(diào)控政策或措施，以繼續(xù)深化調(diào)控，進而可能導(dǎo)致市場調(diào)整周期拉長，最終使得房價下降幅度加大。

　　5、商業(yè)地產(chǎn)投資漸漸升溫

　　住宅市場的各種投資機會正因政策打壓而折腰，在此情勢下商業(yè)地產(chǎn)則風(fēng)生水起，西安房地產(chǎn)業(yè)多年來持續(xù)外擴，城市居住區(qū)域擴展至三環(huán)外，城市化進程的推進催生了大量的以居住配套為主要功能的商業(yè)地產(chǎn)，未來諸如地鐵商業(yè)等業(yè)態(tài)均成為將成為這類人群的關(guān)注點。

　　同時從全國范圍以及西安市場來看，二季度以來商業(yè)性質(zhì)的土地成交量成倍增長，并在全部的土地成交量中所占比例不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為開發(fā)企業(yè)關(guān)注的方向，商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)市場下一波競爭的核心點。

　　二、土地市場

　　1、下半年土地調(diào)控力度加大

　　國土資源部表示，根據(jù)年初供地計劃，要保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng)，開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強批后監(jiān)管；進一步完善土地招拍掛制度。

　　2、土地市場交易將有回落可能

　　2010年上半年西安土地市場交易量較上年同比增長18%，而步入下半年，伴隨著樓市調(diào)整的深化，商品房銷售回落以及融資門檻提升不僅將降低房企的購地欲望，預(yù)計下半年土地市場交易量將有回落可能。

　　3、地價或?qū)⑾碌?/STRONG>

　　在當(dāng)前開發(fā)商融資渠道不暢的背景下，隨著房價逐步進入環(huán)比下降通道，由此住宅用地價格將呈現(xiàn)下降趨勢。

　　三、二手房市場

　　1、二手房掛牌量有望大幅增長

　　“新國十條”實施將加速收緊房市流動性，并同時大幅提高房屋交易門檻與交易成本，加之呼聲叫高的房產(chǎn)稅出臺預(yù)期影響，或?qū)⒁�發(fā)二手房市場出現(xiàn)集中拋售現(xiàn)象，預(yù)計下半年西安二手房市場掛牌房源仍將有放量可能。

　　2、二手房銷售價格預(yù)計于下半年繼續(xù)下行

　　在目前一手房價格呈現(xiàn)松動并有可能于下半年繼續(xù)回落的前提下，二手房價格也有望開始全面回調(diào)。受新房價格下跌的壓力，二手房市場也難以由博弈的膠著狀態(tài)中解脫，年底前二手房價格將進一步走低。

　　3、租房價格或?qū)⒒胤�(wěn)

　　6月份以來西安市房租漲幅加大，但預(yù)計進入下半年后房租將歸于平穩(wěn)。首先，隨著暑期租賃高峰的結(jié)束，進入9月下旬，租賃市場將有所降溫；其次隨著房價在第三季度的進一步回落，購房需求將逐步被重新激活，買房需求將分流部分租房需求；此外，上半年快速上漲的房租已經(jīng)消耗了大部分房租補漲的動能。

　　從目前房地產(chǎn)市場運行的政策環(huán)境來看，國家對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容置疑，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了初步效果。因此下半年樓市的走向關(guān)鍵點在于房價的表現(xiàn)，諸如房產(chǎn)稅、加息等更為嚴厲、深入的政策已蓄勢待發(fā)，2010年的樓市調(diào)控注定將成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)志性年份，一系列的調(diào)控政策或?qū)�帶動中國房地產(chǎn)業(yè)步入更為平穩(wěn)、理性的發(fā)展通道，而作為整體處于上升期西安房地產(chǎn)市場而言，在政策的規(guī)范、調(diào)整下，房地產(chǎn)市場仍將獲得更長期的良性發(fā)展。