商業(yè)地產(chǎn)漲勢(shì)放緩 北京地區(qū)租售價(jià)格保持穩(wěn)定

   “新國(guó)十條”的樓市調(diào)控重拳揮向房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)上觀望情緒彌漫。經(jīng)過(guò)百日的調(diào)整，樓市已經(jīng)由之前的高燒不止，蛻變?yōu)楝F(xiàn)在“平靜”。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)健上升的趨勢(shì)，熱點(diǎn)商用項(xiàng)目租售價(jià)格穩(wěn)中有升，其中相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目租售價(jià)格漲幅較大。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，7月北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近500個(gè)在租在售活躍項(xiàng)目（商鋪、寫(xiě)字樓）中，共有31個(gè)商用項(xiàng)目的租售價(jià)格發(fā)生變動(dòng)。其中26個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，占變價(jià)項(xiàng)目總數(shù)的83.87%，最高漲幅為30%；5個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌，占變價(jià)項(xiàng)目總數(shù)的16.13%，最大跌幅為16.67%。

漲幅榜的前三位分別被來(lái)自通州、朝陽(yáng)、燕郊的三個(gè)項(xiàng)目占據(jù)，這三個(gè)項(xiàng)目均處于北京東部，值得一提的是，在租售價(jià)格上漲的全部6個(gè)項(xiàng)目中，位于北京東部和北部的項(xiàng)目占據(jù)五席。

綜合上半年數(shù)據(jù)，“格瑞雅居”項(xiàng)目均價(jià)從年初的16000元/平方米上漲到20000元/平方米，進(jìn)入下半年依然漲勢(shì)不減，目前價(jià)格已經(jīng)漲至26000元/平方米。在樓市新政的強(qiáng)力調(diào)控下，通州區(qū)住宅房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始整體下調(diào)，于此同時(shí)商鋪價(jià)格的上漲將在一定程度上緩解相應(yīng)地區(qū)“商住倒掛”的局面。

朝陽(yáng)區(qū)作為京城傳統(tǒng)的繁華區(qū)，依托CBD、亞奧、東二環(huán)、燕莎等大型商圈，并在CBD東擴(kuò)的政策引導(dǎo)下，成為上漲項(xiàng)目數(shù)量最多的地區(qū)，共有3個(gè)項(xiàng)目租售價(jià)格上調(diào)。其中“博泰國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目售價(jià)從年初的均價(jià)19500元/平方米上漲至35000元/平方米，1-7月均價(jià)上漲近80%。

寫(xiě)字樓價(jià)格穩(wěn)中有升 海淀中關(guān)村漲勢(shì)顯著

在租售價(jià)格變動(dòng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中，共有20個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲；雖然有三個(gè)項(xiàng)目租售價(jià)格微跌，但跌幅均在3%左右；另有四個(gè)項(xiàng)目漲幅超過(guò)10%，最高漲幅為20.69%。

北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，海淀區(qū)共有八個(gè)寫(xiě)字樓租售價(jià)格上漲，其中六個(gè)項(xiàng)目集中在中關(guān)村商圈。今年上半年，傳統(tǒng)商圈“中關(guān)村”中的寫(xiě)字樓售價(jià)沒(méi)有太大波動(dòng)，保持了較為穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，但漲幅均未超過(guò)一成，這次集中漲價(jià)可在某種程度上視之為中關(guān)村寫(xiě)字樓的“補(bǔ)漲”，由于下半年海淀區(qū)沒(méi)有大量寫(xiě)字樓新盤(pán)推出，總體上對(duì)空置率和租售價(jià)格的壓力不大。

在本次統(tǒng)計(jì)中，朝陽(yáng)區(qū)寫(xiě)字樓共有5個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，平均漲幅接近9%；共有2個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降，平均跌幅在3%左右。從數(shù)據(jù)上看，朝陽(yáng)區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格波動(dòng)不大，相較新政前后六成甚至八成的漲勢(shì)，上漲趨勢(shì)已經(jīng)有所放緩，但總體趨勢(shì)依舊向好。
新政部分利好商業(yè)地產(chǎn) 受益有限理性發(fā)展

2010年下半年，北京將有優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目落成，預(yù)計(jì)將有超過(guò)80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍面臨較大壓力。其中CBD區(qū)域?qū)⒂?個(gè)項(xiàng)目，42.1萬(wàn)平方米面積落成，可見(jiàn)CBD仍是主要供應(yīng)區(qū)域，租售價(jià)格將受供應(yīng)壓力的影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將在供應(yīng)量與租售價(jià)格的不斷搖擺平衡間，穩(wěn)步發(fā)展。

綜合2010年1-7月北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的變化趨勢(shì)，價(jià)格的持續(xù)上漲直接證明了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走出2008年金融危機(jī)的不利影響，特別在4月“新國(guó)十條”等樓市調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)的漲勢(shì)更加明顯。

但市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)數(shù)據(jù)同樣證明，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)更加理性的投資市場(chǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)新政頒布初期被頻繁提到的“黃金時(shí)期”。整體市場(chǎng)的表現(xiàn)顯示，樓市新政確實(shí)在一定程度上有利于商業(yè)地產(chǎn)。

但從資本層面上講，受到調(diào)控限制的部分投資資本采取了更為謹(jǐn)慎的觀望姿態(tài)，并沒(méi)有急切的殺入并不熟悉卻更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。而從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)講，市場(chǎng)并不歡迎熱錢(qián)快入快出的迅速炒作。2004年前后商業(yè)地產(chǎn)的急速膨脹造就了大量泡沫，也為后市發(fā)展埋下眾多隱患，目前正是商業(yè)地產(chǎn)走出困局的關(guān)鍵時(shí)刻。

商業(yè)地產(chǎn)漲勢(shì)出現(xiàn)放緩的情況，也印證了經(jīng)過(guò)上半年的“漲聲一片”之后，下半年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)租售價(jià)格將會(huì)迎來(lái)一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的調(diào)整期