媒體披露1457閑置土地黑名單

    閑置土地是一個(gè)關(guān)系到房地產(chǎn)、社會(huì)民生、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的重大問(wèn)題，堪稱(chēng)我們時(shí)代的一個(gè)典型標(biāo)本。

　　1457，這個(gè)數(shù)字如此刺眼，又如此重要！

　　昨晚9時(shí)，當(dāng)我們用百度搜索“國(guó)土部”時(shí)，搜索框下面跳出的10個(gè)選項(xiàng)中，第一條即是“國(guó)土部出爐1457宗閑置土地黑名單”，國(guó)土部網(wǎng)站排第二位，10個(gè)選項(xiàng)中有6條提到1457宗閑置土地或黑名單。

　　多少人關(guān)注，多少人關(guān)心！

　　有理由感謝他們——中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部(下稱(chēng)“國(guó)土部”)。在派出多個(gè)調(diào)研組分赴全國(guó)展開(kāi)的大規(guī)模調(diào)研結(jié)束后，它將涉及全國(guó)1457宗閑置土地的《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》交予銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查。

　　該名單已由銀監(jiān)會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)給各地銀監(jiān)局及金融機(jī)構(gòu)。銀監(jiān)會(huì)要求各地金融機(jī)構(gòu)立即開(kāi)展一次風(fēng)險(xiǎn)排查，并在7月15日前將排查結(jié)果上報(bào)給當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局或銀監(jiān)會(huì)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)。

　　國(guó)土部是根據(jù)4月份“新國(guó)十條”中關(guān)于“對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的要求”，將這份名單提供給證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)的。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》和網(wǎng)易房產(chǎn)對(duì)于從不同渠道獲得的名單上的地塊及相關(guān)公司進(jìn)行了認(rèn)真核對(duì)，確定真實(shí)可靠，選擇在今天共同發(fā)布這份名單。本報(bào)由于版面所限，發(fā)布因?yàn)槠髽I(yè)原因?qū)е峦恋亻e置的600多個(gè)地塊的名單，網(wǎng)易房產(chǎn)和一財(cái)網(wǎng)將發(fā)布全部名單(包括因?yàn)檎�府原因�(qū)е麻e置的800多個(gè)地塊的名單)。

　　我們之所以發(fā)布這個(gè)名單，是因?yàn)槲覀冋J(rèn)為，閑置土地是一個(gè)關(guān)系到房地產(chǎn)、社會(huì)民生、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的重大問(wèn)題，堪稱(chēng)我們時(shí)代的一個(gè)典型標(biāo)本。我們不能放棄媒體的社會(huì)責(zé)任。

　　近六成閑置由政府原因造成

　　這份名單詳細(xì)列出了省區(qū)市、項(xiàng)目名稱(chēng)、閑置土地的受讓人、合同編號(hào)、合同簽訂時(shí)間和約定的開(kāi)竣工時(shí)間等內(nèi)容。截至去年9月30日，全國(guó)閑置土地總計(jì)達(dá)1457宗，閑置面積達(dá)9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

　　北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”，四地閑置土地?cái)?shù)量占全國(guó)的近四分之一。其中，北京160宗，廣東324宗，海南141宗，重慶151宗。上海的閑置土地面積為零。

　　在閑置原因中，由于政府原因造成的土地閑置達(dá)849宗，占總數(shù)的58.2%。

　　“上榜”者中，不乏大型開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目，包括泛海建設(shè)、新世界地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、和記黃埔地產(chǎn)、中遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)等。還包括一些大型央企如中國(guó)聯(lián)通、網(wǎng)通旗下公司。

　　在此前已零星公布的名單中，泛海建設(shè)、新世界地產(chǎn)和華潤(rùn)置地作出了回應(yīng)。如泛海建設(shè)本月3日專(zhuān)門(mén)為閑置用地一事而專(zhuān)門(mén)停牌，發(fā)布公告予以解釋。

　　但這未能阻止股價(jià)的波動(dòng)。4日當(dāng)天，泛海建設(shè)股價(jià)下跌1.79%，隨后一日跌幅更是達(dá)到3.65%。一同“上榜”的華潤(rùn)置地4日股價(jià)下跌4.05%，5日下跌3.38%。

　　曾聲稱(chēng)“三分之一開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房”的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)于“黑名單”給予了極大關(guān)注，稱(chēng)這在市場(chǎng)上引起的反響像投下一枚炸彈，清理閑置用地是降低房?jī)r(jià)的最根本辦法，他曾建議國(guó)土部對(duì)外全部公開(kāi)這份名單。

　　囤地與供地不足之爭(zhēng)

　　去年12月，國(guó)土部曾專(zhuān)門(mén)發(fā)布過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)用地閑置情況：截至去年11月底，全國(guó)累計(jì)閑置的房地產(chǎn)用地約1萬(wàn)公頃，約占我國(guó)年度出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量的七分之一。

　　“這不僅包括2004年實(shí)行土地招拍掛后出讓的土地，也包括此前協(xié)議出讓的土地�！眹�(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林當(dāng)時(shí)解釋稱(chēng)。

　　1萬(wàn)公頃與9772公頃之間的差距看似并不大。

　　事實(shí)上，每當(dāng)房?jī)r(jià)暴漲之年，“囤地”就會(huì)被視為其重要推手。去年房?jī)r(jià)飆升月份，業(yè)界曾掀起一場(chǎng)關(guān)于囤地推高房?jī)r(jià)還是土地供應(yīng)不足推高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論。

　　國(guó)土部下屬的《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》去年就曾刊文稱(chēng)，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)政府平均每年無(wú)條件地向全國(guó)開(kāi)發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來(lái)土地供應(yīng)量大大增加了，可是這些土地到了開(kāi)發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬(wàn)平方米，其余的3000萬(wàn)平方米慢慢開(kāi)發(fā)。

　　就此話(huà)題，潘石屹曾對(duì)本報(bào)表示，企業(yè)之所以囤地是預(yù)期土地會(huì)升值�！叭绻�明天地價(jià)是下跌的，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)囤地，開(kāi)發(fā)商(囤地)的預(yù)期就是未來(lái)兩年土地供應(yīng)不足�！�

　　而華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的答案是，手中有糧心中才不慌，土地供應(yīng)不足是囤地根本原因，“一個(gè)人老擔(dān)心下一頓沒(méi)飯吃，就會(huì)把饅頭留下來(lái)一半”。

　　主動(dòng)與被動(dòng)囤地

　　資本市場(chǎng)的偏好，也助長(zhǎng)企業(yè)囤地之風(fēng)盛行。一位房地產(chǎn)企業(yè)高管對(duì)記者透露，土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)公司的重要經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，土地儲(chǔ)備之成敗對(duì)上市公司的市值具有重要影響。

　　該高管表示，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)上市房地產(chǎn)公司一般會(huì)采用凈資產(chǎn)值(NAV)法進(jìn)行保守的估值。開(kāi)發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在未來(lái)銷(xiāo)售過(guò)程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負(fù)債。一般而言，土地儲(chǔ)備越高，NAV就會(huì)越高。

　　潘石屹也認(rèn)為，對(duì)即將上市的和已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，為了迎合資本市場(chǎng)，就要把NAV的值做大，這就需要囤積大量的土地。

　　也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備具有合理性。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示，房地產(chǎn)業(yè)本身具有一定的開(kāi)發(fā)周期，有一定的土地儲(chǔ)備是合理的。

　　不過(guò)，回建強(qiáng)也認(rèn)為，目前官方并沒(méi)有明確的定義來(lái)界定企業(yè)土地儲(chǔ)備是否處于“合理”范圍。

　　企業(yè)并非造成土地閑置的唯一原因，廖永林近日表示，目前土地閑置大體分兩類(lèi)，企業(yè)自身原因造成的占46%，另外占54%的閑置土地主要是政府原因造成的。此次“黑名單”中則是58.2%。

　　“企業(yè)方面有被動(dòng)的因素，也有主動(dòng)的嫌疑。”回建強(qiáng)說(shuō)。

　　他認(rèn)為，前幾年地方政府從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出讓了一些毛地，后來(lái)因?yàn)椴疬w安置等環(huán)節(jié)進(jìn)展緩慢，間接導(dǎo)致了一些閑置用地；從企業(yè)來(lái)說(shuō)，也有前期拿地過(guò)多，本身難以消化，或者根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)故意放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，形成了閑置用地。

　　但不管是被動(dòng)還是主動(dòng)，近些年地價(jià)的飛漲，涉及“囤地”的企業(yè)大都賺取了大把的銀子。

　　地方執(zhí)行難真相

　　其實(shí)政府在處理閑置用地問(wèn)題上早有規(guī)定，對(duì)土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，要按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對(duì)土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。

　　近年來(lái)，地方政府也曾多次曝光閑置用地名單，但收回者最終寥寥無(wú)幾。

　　在去年12月，國(guó)土部曾公開(kāi)掛牌督辦9省18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地。在今年4月，國(guó)土部透露，地方政府計(jì)劃收回兩宗土地，其余為限于近期動(dòng)工的4宗，經(jīng)督促已經(jīng)動(dòng)工的12宗。

　　即便由國(guó)土部掛牌督辦，收回土地宗數(shù)也僅僅占總量的11%，可見(jiàn)地方政府一般不愿動(dòng)用收回手段。

　　作為房地產(chǎn)重鎮(zhèn)，北京相關(guān)部門(mén)的閑置土地查處工作近年來(lái)一直十分高調(diào)，并于今年2月初收回了大龍地產(chǎn)去年9月份購(gòu)得的天竺22號(hào)地，但收回的原因并非土地閑置，而是土地出讓金未能按時(shí)交納。除此之外，北京近兩年來(lái)未見(jiàn)收回閑置用地的重大舉措。

　　作為力度較大的廣州市，在2009年一年收回閑置土地12宗，面積共41.3017公頃，注銷(xiāo)用地批準(zhǔn)文件4宗，面積共2.0976公頃，總計(jì)共16宗用地。

　　今年年初，南京市國(guó)土局發(fā)布公告，收回了兩家外企已取得開(kāi)發(fā)權(quán)的該市城東仙林一地塊，并沒(méi)收了保證金2.45億港元。

　　這次是否能夠真正終結(jié)開(kāi)發(fā)商的囤地行為，潘石屹也認(rèn)為還很難說(shuō)，“最重要的是看國(guó)土部有沒(méi)有決心，能不能頂住來(lái)自各方面的壓力和給市場(chǎng)造成的波動(dòng)�！�

　　回建強(qiáng)認(rèn)為，中央和地方政府的訴求不一致，中央希望企業(yè)拿到土地后盡快開(kāi)發(fā)形成房屋供應(yīng)，因此不會(huì)放任土地閑置；而地方政府受土地財(cái)政影響，一般很少收回土地。