中國房地產(chǎn)的僵局或令改革難以實施

    麥格理證券8月10日發(fā)布研究報告稱，中國經(jīng)濟真正的風(fēng)險或許在于房地產(chǎn)的僵局令金融改革和財政調(diào)整等必要改革陷入過于冒險的窘境而難以實施。

　　研報稱，這種情況下，中國保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的代價，可能是推遲廢除銀行-國企聯(lián)合體的進(jìn)程，不利于中國經(jīng)濟的未來。

　　最近盛傳的所謂中國社科院關(guān)于空置房的研究報告又引起了市場對中國經(jīng)濟泡沫的擔(dān)憂。坊間傳聞，中國社科院研究顯示，按讀數(shù)為零的住宅電表計，中國空置房高達(dá)6540萬套。這樣算來，平均每四戶家庭就有一套空置房。電力部門后來出面辟謠，力圖證明社科院數(shù)據(jù)不實。

　　不過麥格理證券認(rèn)為，即使這個數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤，對地產(chǎn)危機的擔(dān)心可能也是弄錯了對象。

　　麥格理證券表示，中國經(jīng)濟的真正風(fēng)險不是房價崩盤，而是供應(yīng)過剩如何阻經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。地產(chǎn)業(yè)的過度投資目前正在對中國金融改革設(shè)制阻礙，并固化經(jīng)濟當(dāng)中長期以來的低效率。

　　在目前中國，非必要住房需求非常理性，正因為如此，在7月份政府暗示地產(chǎn)調(diào)控的行政措施已達(dá)極限以來，地產(chǎn)銷售迅速反彈。中國地產(chǎn)需求為何如此有韌性的一個必須要考慮的因素就是中國家庭極少的儲蓄替代渠道。

　　如果是在對市場反應(yīng)靈敏的金融體系中，中國的利率恐怕要比現(xiàn)行利率高出逾300個基點。當(dāng)前12個月期存款利率只有2.3%，明顯低于CPI增幅。倘若與上半年名義GDP16.7%的增速相比，存款利率更不在同一水平線上。所以把錢存在銀行就是一樁虧本買賣。

　　這種形勢迫使中國家庭尋找更有利于規(guī)避通脹的投資渠道。但在中國資本賬戶受到限制的情況下，多數(shù)存款人只能投資于房地產(chǎn)等國內(nèi)有限的幾種替代性渠道。

　　研報又稱，樓市的表現(xiàn)遠(yuǎn)勝于股市，在過去十年中，股市回報只有樓市的六分之一，其波動性也令許多儲蓄者敬而遠(yuǎn)之。

　　由于這種需求根深蒂固，尤其在通脹仍是人們考慮的一個因素之際，中國將不會呈現(xiàn)出供應(yīng)過度的狀況。

　　不過，這也預(yù)示著中國在不遠(yuǎn)的將來將面臨三個艱難的轉(zhuǎn)型，一是隨著時間推移將增加銀行儲蓄的回報，降低房產(chǎn)的相對吸引力的利率改革。

　　二是資本賬戶自由化，中國家庭將由此擴大進(jìn)行跨境投資的渠道;三是引入基于價值的物業(yè)稅，以減少地方政府對土地出讓收入的依賴，這樣一來也會令空置房屋產(chǎn)生維持成本。

　　雖然這些改革困難重重，但每一項都是中國政府希望在未來幾年實施的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與提高效率的關(guān)鍵。