上海商業(yè)地產成交比重翻倍 靜待補漲行情

持續(xù)不斷的政策打壓，促使高房價的住宅市場存有更高的風險。而此時的商業(yè)地產似乎成了一個避風港，由于政策的擠出效應，熱錢開始涌向商業(yè)地產。商業(yè)地產將成為一部分住宅投資資金的一個主要出路。

 
商業(yè)地產成交比重翻倍

據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，2010年1-7月商品住宅成交面積只有333萬平方米，僅為09年同期的四成，并創(chuàng)出5年最低，投資資金已經在住宅市場止步。與此同時，上海市商業(yè)辦公成交面積和成交均價都處于歷史最高點，其中商業(yè)辦公成交面積達到205萬平方米，同比增加了10%，成交均價達到了15426元/平方米，同比上漲了11%。

從整個商業(yè)地產的成交比重來看，前幾年商業(yè)地產的成交比重一直在20%上下，而2010年前7個月其比重一下子接近40%，商業(yè)地產在整個房地產業(yè)中的地位將更加顯赫。

據了解，近幾年國家屢次針對住宅市場進行調控，不少以住宅開發(fā)為主的開發(fā)商為規(guī)避政策性風險，逐年增加對商業(yè)地產的投入。萬科、金地、保利等知名開發(fā)商，在未來幾年內都將投入較大比重在商業(yè)地產上。開發(fā)量的增加和品質的提升使得商業(yè)地產地位日益凸顯，并受到市場的關注。

數億資金轉戰(zhàn)長風EBD

2010年前7個月，整個上海市商業(yè)辦公供應面積為201萬平方米，成交面積為178萬平方米。據統(tǒng)計，今年全市推出面積最大的5個項目，僅有“匯銀銘尊”一個純辦公項目可出售。目前香港上市企業(yè)―――“興達國際”；中國商務休閑男裝第一價值品牌―――“勁霸男裝”；以刀具生產為代表的全球最負盛名的商務禮品制造商―――“維氏鋼刀”，這三家企業(yè)合計斥資達5億以上整棟收購匯銀銘尊，作為其企業(yè)總部。他們正是看中了依托大虹橋國際水準的長風EBD規(guī)劃。位于長風EBD核心位置的匯銀銘尊，整層、整棟出售，較適合成長中的長三角企業(yè)作為在上海的總部。

“商住倒掛”決定未來補漲

行家分析，實際上匯銀銘尊項目只是投資置業(yè)類商業(yè)地產的一個縮影。市中心可售型商業(yè)地產仍然相對不足，并且作為四大中心的上海還出現了與國際慣例相違背的“商住倒掛”現象，可見未來高品質商業(yè)辦公項目具有“補漲”的行情。有消息說，未來金融租賃公司投向商業(yè)地產的資金或將有近千億元。目前溫州炒房團已開始從住宅市場轉戰(zhàn)至商業(yè)地產，這將直接帶動整個商業(yè)地產的上漲行情。

具有高起點規(guī)劃優(yōu)勢，交通便捷的高品質商業(yè)辦公項目更容易得到溫州炒房團的關注。

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7月上海寫字樓淡季走俏 租賃量環(huán)比上漲40%

（來源：上海商報 ）7月本應迎來寫字樓傳統(tǒng)租賃淡季，不過目前上海寫字樓租賃市場表現仍舊活躍。商報記者從多家統(tǒng)計機構了解到，與6月相比，7月上海寫字樓租賃成交量環(huán)比漲幅已達40％。

甲級寫字樓表現良好

租金方面，則出現明顯分化，甲級寫字樓市場表現良好，租金水平也持續(xù)上揚，平均凈租金達到317元／平方米／月，環(huán)比漲4．5％。

高緯環(huán)球報告顯示，目前滬上甲級寫字樓，尤其是浦東陸家嘴商圈寫字樓市場表現強勢依舊，租金環(huán)比增長7．0％，領先整個寫字樓市場。

據了解，伴隨空置面積的逐步消化，樓宇入住率的不斷升高，不少浦東區(qū)域甲級寫字樓的開發(fā)商已不急于降低租金水平來吸引企業(yè)進駐，因而租金保持持續(xù)上漲；相比較而言，浦西市場則繼續(xù)此前平穩(wěn)勢頭，并由于此前租金水平相對較高，所以上升空間較小，租金環(huán)比上漲僅為2．3％。

不過，不少中低端寫字樓租金下滑明顯，或不敵周邊甲級寫字樓租金水平的三分之一。21世紀不動產數據中心統(tǒng)計顯示，上海區(qū)域中低端寫字樓的整體租金水平已環(huán)比下滑約10％左右，目前租金平均水平為90－120元／平方米／月。

以租賃活躍的陸家嘴商圈為例，商報記者從當地中介門店了解到，該區(qū)域華能聯合大廈于5月份掛出一套200平方米的房源，掛牌價120元／平方米／月，但兩個月來始終沒有客戶前來咨詢。目前，該業(yè)主已經主動降價至108元／平方米／月，但迄今為止這套房源仍然沒有成交。

中低端寫字樓租金仍下跌

眼下，中低端寫字樓的租金仍面臨下跌趨勢。據介紹，目前市場中，不少中低端寫字樓的房齡已超過10年，其品質一般要比周邊中高端寫字樓低3－4個檔次。此外，中低端寫字樓的租戶一般以個人和小型企業(yè)為主，這類人群預算或相對有限，并在樓市調控政策影響下，普遍不看好后市，這種情緒也將影響到他們對租賃市場的預期，認為租金也將繼續(xù)回落。

此外，一個值得注意的現象是，新政出臺后3個月期間，投資客或正逐漸撤離寫字樓市場。據21世紀不動產商業(yè)樓宇部負責人介紹，5月份前來咨詢客戶中，投資客占比約20％，6月份這一比例減少至10％，而7月至今尚未有投資型客戶前來咨詢。

“5月份開始，以個人名義買下大面積寫字樓的投資客就已經消失掉了，而合伙集資購買整層樓的現象開始出現。如黃浦區(qū)的上海外灘中心就于上個月成交了一套樓面，總價約7000萬元左右，不過最近這種投資客參與的大宗交易卻都沒有出現�！痹撠撠熑朔Q。