世邦魏理仕首席運營官：中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)觀察

8月12日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇盛大開幕，劉曉光、任志強、陳啟宗等行業(yè)領(lǐng)袖，樊綱、周其仁等著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，朱中一、陳淮等房地產(chǎn)行業(yè)研究者，更有房地產(chǎn)經(jīng)理人、代理行、供應(yīng)商、媒體等共700余人齊聚一堂，共同討論“新政下的中國房地產(chǎn)”。以下為世邦魏理仕首席運營官金勇的主題演講：[進(jìn)入專題]

　　金勇：我是講一下咱們一線城市北京和上海，包括香港整個商業(yè)地產(chǎn)的一個調(diào)查，我是兩部分。第一部分，我們做了一個全球商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查，我向大家匯報一下結(jié)果。第二，講一下為什么商業(yè)地產(chǎn)是以服務(wù)為主的，住宅開發(fā)至少現(xiàn)在階段還是類似一個制造型企業(yè)，所以是兩個部分。

推薦閱讀
 大牌明星婚房 劉德華朱麗倩豪宅居首(組圖) 滬第三套房貸款仍可批
郭德綱別墅違建拆除 房價每年上漲5%-10%才正常 預(yù)計房價上漲消費者比例大降 富力地產(chǎn)北京再遇“質(zhì)量門” 國家知識產(chǎn)權(quán)局百人團(tuán)購限價房 超贊！52平舊房換裝年輕提案 　　這個是前不久剛剛發(fā)布的一個2010年的全球零售業(yè)、商業(yè)整個房地產(chǎn)的一個調(diào)查。我們是從2008年開始，2008年我們用了一個統(tǒng)一的方法論，在全球用了這樣一個在未來時間點上可以有一個可比性。這個調(diào)查我們調(diào)研了300家大型零售商，而且是全球性的，他們在98個國家、197個城市營運情況。零售商297家采樣基本上是全球性的。根據(jù)各個城市市場出現(xiàn)率、零售商名錄及專業(yè)人士觀點進(jìn)行選取，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，再根據(jù)不同地區(qū)、不同零售業(yè)態(tài)、市場需求進(jìn)行更加細(xì)的分析。這是結(jié)果之一，看到我們?nèi)�球零售業(yè)國家的排名。在這69個國家里，從08年開始在全球有一個統(tǒng)計排名。我們可以看到中國在2010年的時候是第五名，從去年第七名上升到第五名。英國、阿聯(lián)酋、美國、法國，我們比日本高了。香港是單獨放在里面，如果香港放在中國，排名還會更高。這個說明了一個很強的趨勢，近期內(nèi)由于我們國家整體的GDP還在增長，人均消費水平還在上升，所以我們是在全球范圍內(nèi)是逆勢而上的。別的國家在整體上來講，美國、英國、阿聯(lián)酋、法國、日本都是在下降，我們絕對數(shù)是在增長，相對數(shù)上自然而然攀升比較快�，F(xiàn)在到城市里面可以看到比較清楚，香港還是排名第五。香港沒有太大的變化。以前香港能進(jìn)入第五的時候，有很多是由內(nèi)地的購物人群去抬起來的。但是現(xiàn)在我們看到北京、上海，包括一些二線城市購物、品牌都已經(jīng)發(fā)展很好了，所以香港是一個持平的。很多內(nèi)地的現(xiàn)在沒有必要一定要去香港購物了。這個是從我們感觀上來講是能夠理解的。北京上升很快，從去年第九名上升到今年第六名。

　　而且有一個比較奇怪的現(xiàn)象，大家請看上海，上海也是上升很快，從第12名上升到第8名，相對來講北京比上海好。這個是因為北京對國際品牌的吸引程度要比上海還要有吸引力。這個相對來講比較細(xì)，直接感觀我看到這個結(jié)果后也是有一點疑問。我們直接感觀的時候，感覺上海的國際化比北京多。但真正做量化分析的時候，實際上北京是超出上海的。

　　然后還可以看到一個有趣現(xiàn)象，一直都認(rèn)為東京是一個零售商的非常都市、非常中心的地方，但是東京比北京要差。這個其實有一點奇怪。但是另外我們要看到零售最重要的事情是人口的結(jié)構(gòu)。東京人口結(jié)構(gòu)老化程度很快，進(jìn)入老齡化的程度也很高。真正零售在東京是一個往下的趨勢。但是東京零售業(yè)態(tài)和管理有很多可以借鑒的。我覺得我們國內(nèi)零售管理、商業(yè)管理，應(yīng)該能夠從東京得到的借鑒要比能夠從美國得到要多。

　　進(jìn)入到奢侈品，高檔時裝、高檔奢侈品，LV這些大品牌或者是這種奢侈品品牌，可以看到北京對奢侈品牌吸引度還是一樣的，還是第六。上海從第八上漲到第六，香港這個是第一的。中國人實際上對奢侈品牌追求度要比全球任何一個國家的人對奢侈品牌追求度都要高。這個是咱們能夠感覺到的，我們現(xiàn)在有數(shù)據(jù)來證明這個事情。倫敦一直是一個國際化對奢侈品牌很有吸引力的城市。但是從絕對數(shù)來看，倫敦是一個持平的。相對起來，有些比如美國的城市相對弱一些，實際上美國隊奢侈品牌，特別是高檔奢侈品牌這個消費實際上不是特別高，有時候要到他那個環(huán)境才能知道。

　　這是整個關(guān)于全球商業(yè)的調(diào)查，結(jié)論就是：中國零售全球化程度快速提升，引入國際品牌數(shù)量和鼻比例越來越高。北京比上海稍微高一些，香港還是領(lǐng)先。但是我們已經(jīng)比東京零售的這種水平要高了。

　　下面講一下商業(yè)地產(chǎn)實際上是一個服務(wù)產(chǎn)業(yè)，跟住宅開發(fā)不太一樣。住宅開發(fā)整體從商業(yè)模式說有一點像生產(chǎn)型企業(yè)。他主要的元素就是要有規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)元素更多是后期的，一個是招商，一個是經(jīng)營和運營管理。時間比較長，周期也比較長，更多偏向服務(wù)產(chǎn)業(yè)一種模式。要比較起來，制造產(chǎn)業(yè)在規(guī)模里面做得越多，利潤率越高，產(chǎn)品可以標(biāo)準(zhǔn)化。就是我們談到房地產(chǎn)里面產(chǎn)業(yè)化實際上更進(jìn)一步往制造業(yè)里面發(fā)展。流水線，大兵團(tuán)作戰(zhàn)，包括整個管理結(jié)構(gòu)也比較簡單。服務(wù)產(chǎn)業(yè)要擴(kuò)充規(guī)模的話，利潤率是下降的，這個可以通過簡單模式來看到。產(chǎn)品基本上沒有非標(biāo)準(zhǔn)化。服務(wù)產(chǎn)業(yè)要標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品了，收費就下去了。產(chǎn)量小。團(tuán)隊也往往是小團(tuán)隊。包括區(qū)域、服務(wù)的范圍。用一個比喻，一個婦女需要十月懷胎生一個孩子，你要把十個婦女放在一個屋子里，即使花一個月什么也沒有。以銷售為主的和商業(yè)的開發(fā)和運營是差別有點大的。舉個例子，制造產(chǎn)業(yè)有一個研發(fā)成本、有一個設(shè)備成本，材料、銷售和人力管理成本。但是在制造產(chǎn)業(yè)里面，服務(wù)的成本跟產(chǎn)量的量相關(guān)度不高。這個就是我們所謂說的規(guī)模效應(yīng)。要是生產(chǎn)2000件，大概利潤率是28%，生產(chǎn)4000件，利潤率44%，這是一個非常好的正面的規(guī)模效應(yīng)。以專業(yè)服務(wù)企業(yè)來看，服務(wù)企業(yè)管理要復(fù)雜，三個分析員需要一個主管，三個主管需要一個高級主管，高級主管需要總監(jiān)，這個變成很貴的東西，然后工資也高，規(guī)模和服務(wù)成本非常有關(guān)系，而且是一個成梯形往上升。規(guī)模越大，成本你規(guī)模上升的還要快。要是完成兩萬塊錢，還有43%利潤率，你擴(kuò)容了，需要招高級主管，利潤率就下去了。這個模型很簡單，但是這個說明，昨天恒隆地產(chǎn)陳啟宗講了服務(wù)業(yè)和制造業(yè)完全不一樣，真正要做好一個商業(yè)地產(chǎn)，整個從管理模式、從經(jīng)濟(jì)效益來看都是不一樣。中間主要還是人的事情。你最后還是要增加，因為你還是要做規(guī)模。像我們現(xiàn)在是全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)商，但是實際上講起來我們內(nèi)部管理起來很復(fù)雜，做這么大后，最大困難點就是怎么把成本管理下去，怎么樣讓成本不是呈三角形、梯形方式往上漲，而是一種合作的方式。

　　這個就是我今天要講的事情，一共是兩個部分，第一部分，整個在全球做的商業(yè)化全球化調(diào)查。我們可以看到北京、上海都有很好表現(xiàn)的。第二，商業(yè)房地產(chǎn)真正管理模式、經(jīng)營模式是跟現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)模式還是差別比較大的，謝謝！