重慶二手房明年推行網(wǎng)上簽約可避免中介"吃差價(jià)"

最遲明年上半年，我市將推行二手房網(wǎng)上簽約制度，此舉最大的好處是——防止中介公司吃差價(jià)、一房多賣，并有利于主管部門隨時(shí)了解二手房成交動(dòng)態(tài)，及時(shí)作出調(diào)控舉措。市國土房管局昨日表示，目前正在開發(fā)二手房網(wǎng)上簽約的管理信息系統(tǒng)，早則年底即可實(shí)行。

    中介暗箱操作將終結(jié)

    “一旦二手房推行網(wǎng)上簽約制度，不僅有利于購房者，也利于政府準(zhǔn)確調(diào)控樓市，還有助于規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)�！弊蛉�，中原重慶公司負(fù)責(zé)二手房業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理何偉堅(jiān)表示，目前在廣州、深圳和北京等地，都推行了二手房網(wǎng)上簽約制度，他們公司在那邊的分店對(duì)此感觸頗深。其最大的好處就是讓二手房成交更加透明，避免一些暗箱操作。

    “目前，我們正在進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)，預(yù)計(jì)最快年底，最遲明年上半年就能推行�！笔袊�土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日透露，我市開發(fā)建設(shè)二手房交易網(wǎng)上管理信息系統(tǒng)，將公開二手房信息發(fā)布和交易登記等流程，推行二手房網(wǎng)上簽約制度。

    這是加強(qiáng)二手房監(jiān)管的信號(hào)。此外，市國土房管局還有三招加強(qiáng)管理，其一，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)按照規(guī)定辦理行政備案，將其經(jīng)營(yíng)行為納入房地產(chǎn)管理部門的日常監(jiān)管范圍；其二，對(duì)實(shí)行代理銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在辦理預(yù)售許可時(shí)要求委托已行政備案的中介機(jī)構(gòu)代理，中介代理人員必須取得執(zhí)業(yè)資格證書；其三，開展全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)清理和市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。

    可防中介機(jī)構(gòu)“吃差價(jià)”

    二手房的網(wǎng)上簽約，最受益的將是購房者，它能有效防止一房多賣、陰陽合同、中介吃差價(jià)等。

    何偉堅(jiān)說，從外地網(wǎng)上簽約的經(jīng)驗(yàn)來看，由于房源要在政府許可的網(wǎng)站上公布，并且要核實(shí)房源的實(shí)際情況，這就杜絕了中介一房多賣的情況。比如說，現(xiàn)在如果房東把已抵押給銀行的二手房拿出來賣，購買者要等交了定金或付了房款，簽了合同，才發(fā)現(xiàn)無法辦理產(chǎn)權(quán)。雖然依法房東應(yīng)退還相關(guān)資金，但實(shí)際操作起來，手續(xù)復(fù)雜，誤工誤事。

    網(wǎng)上簽約關(guān)鍵在于提前標(biāo)注了二手房的價(jià)格，這大大地增加了中介吃差價(jià)的難度。何偉堅(jiān)說，本來100萬元的房子，由于中介公司代辦所有的手續(xù)，雙方不見面，如果中介公司賣成120萬元，但實(shí)際給房主的只有100萬，中介公司“吃”掉20萬元，這將損害買賣雙方的利益。如果網(wǎng)簽，成交雙方見面，這讓中介公司很難再吃差價(jià)�！叭绻�吃差價(jià)的公司較多，會(huì)造成房?jī)r(jià)虛高，從而影響市場(chǎng)情緒�！焙蝹�堅(jiān)說。

    網(wǎng)簽?zāi)芤?guī)避騙貸騙稅

    在二手房的實(shí)際操作中，有時(shí)候買賣雙方做兩份合同，一份應(yīng)付銀行和稅務(wù)部門，一份為買賣雙方的實(shí)際交易合同。一家品牌中介公司負(fù)責(zé)人說，比如為配合購買者騙貸，就把成交價(jià)格做高，從而騙取更多的貸款，用貸款來彌補(bǔ)首付款。比如成交價(jià)格100萬元的二手房，首付三成要30萬元，但購房者只有20萬元的現(xiàn)金。雙方簽訂兩份合同，交給銀行的合同標(biāo)明成交價(jià)150萬元，真正的成交價(jià)格為100萬元。同樣首付三成，150萬元能獲得105萬元的貸款，多出35萬元的貸款用來填補(bǔ)首付款。這樣做，加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。以后網(wǎng)簽，信息和銀行共享，銀行就能清楚地知道成交價(jià)格。如買賣雙方網(wǎng)簽時(shí)登記的成交價(jià)格是騙貸價(jià)格，如上述例子中的150萬元，房東可以憑此找購房者執(zhí)行150萬元的成交價(jià)，購房者肯定不會(huì)這樣做。

    相反，買賣雙方為了規(guī)避5.5%的營(yíng)業(yè)稅和1%的契稅，都會(huì)想辦法把成交價(jià)格做低，目前也通過“陰陽合同”實(shí)現(xiàn)。例如本來100萬元成交的二手房，繳稅的時(shí)候標(biāo)注為成交價(jià)50萬元，一旦網(wǎng)簽，稅務(wù)部門直接查看成交記錄就行了。

市場(chǎng)影響

    利于政策調(diào)控平穩(wěn)房?jī)r(jià)

    二手房網(wǎng)簽，還能幫助樓市調(diào)控，有助于平穩(wěn)房?jī)r(jià)。

    中國指數(shù)研究院高級(jí)分析員郭雨明說，目前主城區(qū)樓市的成交數(shù)據(jù)，公開的主要是一手房成交數(shù)據(jù)。其實(shí)二手房數(shù)據(jù)很重要，市場(chǎng)有了風(fēng)吹草動(dòng)，往往最先在二手房市場(chǎng)體現(xiàn)，然后傳導(dǎo)到一手房。比如去年初，我市的二手房2月和3月成交量回暖，到了3月末，才傳導(dǎo)給一手房市場(chǎng)�！叭绻�購房者、政府和房企能提前知道這些數(shù)據(jù)，各方的決策就會(huì)更快，調(diào)控政策也可以進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整�！�

    將加速小中介淘汰

    “一些小中介的日子肯定不好過了�！变撨\(yùn)置業(yè)董事長(zhǎng)代育松說，特別是那種靠“吃差價(jià)”、幫客戶騙稅騙貸的公司，一旦推行二手房網(wǎng)簽制度，這些中介公司將沒有生意可做，會(huì)被市場(chǎng)淘汰，進(jìn)而凈化市場(chǎng)，有助于市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，比如說提高經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)水平。

    郭雨明認(rèn)為，整個(gè)房屋中介市場(chǎng)的資源會(huì)進(jìn)一步向品牌中介集中。從外地實(shí)行網(wǎng)簽的情況看，政府會(huì)設(shè)置門檻，比如說一定金額的預(yù)賠保證金。例如預(yù)先交付100萬元的保證金，一旦中介公司違規(guī)，政府先拿這個(gè)資金來賠付購房者。這個(gè)錢，很多小中介公司是拿不出來的。