房價下跌預期加重 低迷樓市如何激活

國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心１２日發(fā)布的報告顯示，二季度我國城市消費者預期房價下降的比重明顯增加，其中一線城市預期房價下降的比重超過了預期上漲的比重。

但７月份全國７０個大中城市房屋銷售價格同比仍有兩位數(shù)的上漲，環(huán)比也與６月份持平。預期與現(xiàn)實對比懸殊的結局便是：觀望氛圍濃重，樓市成交連續(xù)低迷。激活樓市的關鍵在哪里？交易活躍的同時如何避免價格同步上升？

房價下跌預期加重　樓市繼續(xù)陷于“低谷”

上述報告顯示，一線城市（北京、上海、廣州等）消費者預期房價上漲的比重為３６％，比一季度減少２４個百分點；預期房價下降的比重為４１％，比一季度增加１８個百分點�！《�線城市（一般省會城市）消費者二季度預期房價上漲的比重為３９％，比一季度減少２３個百分點；預期房價下降的比重為３０％，比一季度增加１５個百分點。三、四線城市預計房價下跌的人數(shù)比例也均有明顯增加。國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心相關負責人表示，“這表明，４月中旬以來出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政策，對城市特別是一線城市消費者的房價預期產(chǎn)生了一定的作用。”
價格方面，７月份全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲１０．３％，漲幅比６月份縮�。保�１個百分點，但環(huán)比持平，其中新建住宅與上月持平，二手住宅下降０．１％。買賣雙方在價格上依然互不讓步。

不是很多開發(fā)商都在降價嗎，怎么價格還是有兩位數(shù)的上漲？上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎一語道破：大部分降價的樓盤都是把三、四月份調(diào)高的價格回調(diào)而已，均價事實上還是上漲的。

預期與現(xiàn)實迥異，樓市成交量持續(xù)在低谷徘徊。１－７月，全國商品房銷售面積４．５８億平方米，比去年同期增長９．７％，增幅比上半年回落５．７個百分點。其中，７月份全國商品房銷售面積６４６６萬平方米，較６月份大降２９．７％。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一日前還在“２０１０博鰲房地產(chǎn)論壇”提醒：商品住宅的交易量萎縮已經(jīng)從一線城市傳導到二、三線城市。

部分城市成交回升　是“告別冰點”還是“曇花一現(xiàn)”？

部分城市的樓市在７月份出現(xiàn)了成交回升的跡象。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，７月份監(jiān)測的３０個城市中，１８個城市一手住宅成交面積環(huán)比上漲，其中銀川、杭州、蘭州等城市上漲幅度超過５０％。在１０個重點城市中，７城市成交面積環(huán)比上漲，其中杭州的漲幅高達６８．６９％。

“一些城市在房價回調(diào)后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察。”朱中一說。回升態(tài)勢能否持續(xù)的關鍵在于價格的走勢。目前，有一種分析認為，由于去年下半年開發(fā)投資加快以及調(diào)控以來開發(fā)商資金面逐步由松變緊，開發(fā)商消化庫存、回籠現(xiàn)金以維持“開發(fā)鏈條”的壓力會越來越大，預計三四季度打折促銷的情況會有所增加。

但也有一些苗頭性問題正在顯現(xiàn)。上海中原國際華城分行近期掛牌一套１４０多平方米、報價４９５萬元的三居室房源，７月份迎來了多位看房者。見此，房東隨即將報價直接調(diào)至５１０萬元。上海中原地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)理王育林說，眼下像這樣調(diào)價幅度在２％－５％之間、且調(diào)價頻率較高的房東不在少數(shù)，“他們認為既然現(xiàn)在有這么多人來看房，就表明需求依然存在，自然就會提高價格”。

值得關注的是，在總體低迷之中，樓市正呈現(xiàn)“結構性活躍”。以上海為例，永慶房屋公司提供的數(shù)據(jù)顯示，７月上海總價在１０００萬元以上的二手住宅成交了５６套，環(huán)比６月增幅達６４．７％；以單價看，每平方米價格在３萬－４萬元之間的二手住宅成交２３４套，環(huán)比６月增長４１％。投資客的回流十分明顯。

“由此不難理解銀監(jiān)部門近期為何會叫停三套房貸。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，“一旦放松對投資投機性需求的抑制，房價就會有反復的可能�！�

激活樓市、穩(wěn)住價格的關鍵在哪里？

    朱中一認為，從抑制部分城市房價過快上漲的情況看，調(diào)控效果已經(jīng)很明顯。但從目前觀望情緒依然比較濃厚的情況看，還不符合調(diào)控措施的要求。

    與成交低迷相伴隨的是，不少城市土地購置面積和完成土地的開發(fā)面積仍在同比下降，房地產(chǎn)下半年開發(fā)投資或將出現(xiàn)明顯回落。在此情況下，“建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策”的聲音時有耳聞。

    “我擔心，一旦成交活躍，價格又會沖上去�！鄙虾Ｙ彿空呃钍缯f。這種想法在眼下頗為普遍。

    中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為，在目前的調(diào)控之下，大量市場需求被壓抑，如果后市供應不能有效大幅增加，那么隨之而來的可能是需求再次爆發(fā)下的嚴重供不應求，導致房價重新暴漲。他建議，國土部門應努力增加土地供應、清理閑置用地、增加開工面積，建設部門應大力推進保障房建設，同時還需要加緊執(zhí)行調(diào)控政策促使開發(fā)商加快推盤、炒房者拋盤，以增加供應，抑制房價上漲。

     中原集團研究董事程澐認為，鑒于樓市目前仍將處于嚴格的調(diào)控政策之下，預計各地成交量的復蘇過程將會較為緩慢。歷次調(diào)控的經(jīng)驗表明，在市場僵持之際，率先降價促銷的房企多能占得市場先機，這不僅利于自身資金鏈的良性運作，也能在市場調(diào)控之際把握主動。