商業(yè)地產(chǎn)投資“退路”開啟

 近日，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)“破冰”與險(xiǎn)資投不動產(chǎn)開閘的消息，令商業(yè)地產(chǎn)再度升溫。國內(nèi)首家人民幣商業(yè)地產(chǎn)投資基金——高和投資董事長蘇鑫對媒體表示，REITs放行和險(xiǎn)資投向放松將為商業(yè)地產(chǎn)投資提供理想的“退出渠道”，同時(shí)也為安全性資本提供避險(xiǎn)式投資的場所。顯然，在住宅去投資化的過程中，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值將進(jìn)一步顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)測，下半年，北京等一線城市商辦物業(yè)的租金和售價(jià)將繼續(xù)“補(bǔ)漲”。
 

　　據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威消息，REITs可能在8月底獲批，第一個(gè)獲準(zhǔn)上市的項(xiàng)目是天津的保障性住房項(xiàng)目，而證監(jiān)會版本的REITs也已在準(zhǔn)備籌備階段，上海浦東部分商業(yè)項(xiàng)目可能作為試點(diǎn)，并最終在上海交易所上市。目前，REITs將采取比較保守的債券型形式，在銀行間率先發(fā)行，這類產(chǎn)品與業(yè)內(nèi)企盼的商業(yè)地產(chǎn)新融資平臺有一定差距。不過，銀行間發(fā)行的債券型REITs，與有抵押物的信托融資類似，仍能起到融資平臺的作用；更重要的是，債券型REITs放行的指向性意義明顯。今后，具有更強(qiáng)融資平臺作用的證券型REITs產(chǎn)品必然會加快設(shè)計(jì)和研發(fā)，政府在試點(diǎn)之后推動其進(jìn)一步發(fā)展的可能性很大。

　　根據(jù)國際慣例，REITs作為商業(yè)地產(chǎn)投資方的主要退出渠道，一旦獲得良好的發(fā)展，既可以開辟銀行以外的地產(chǎn)融資渠道，減少房地產(chǎn)對金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，也為大量尋求穩(wěn)定收益率的安全性資本提供新的投資場所。顯然，這對未來商業(yè)地產(chǎn)繁榮有較大推動作用，而商業(yè)地產(chǎn)并不與民生問題有較大矛盾，且能提供大量就業(yè)機(jī)會和持續(xù)穩(wěn)定稅收，預(yù)計(jì)政府會持鼓勵(lì)的態(tài)度。

　　另一方面，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的門檻也有所放低。剛剛公布的《保險(xiǎn)投資運(yùn)用管理暫行辦法》卻比預(yù)期中的要寬松得多。保險(xiǎn)公司季末資產(chǎn)10%可用于投資固定資產(chǎn)，這意味著未來有超過3000億元的保險(xiǎn)資金可進(jìn)入房地產(chǎn)市場。盡管暫行辦法仍不允許保險(xiǎn)公司投資土地開發(fā)，但對投資自持物業(yè)并未做出明確限制。保險(xiǎn)資金要求長期穩(wěn)定的收益回報(bào)，這就決定了保險(xiǎn)資金的主要投資方向?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比，一度受到“冷落”，北京上海等地還形成“價(jià)格倒掛”。這主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)占用資金多，且缺乏順暢的資金退出途徑。香港恒隆地產(chǎn)最成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如今可以帶來31%的回報(bào)率，但是，這需要投資10至15年以上，大部分開發(fā)商沒有這樣的資金實(shí)力。

　　REITs和保險(xiǎn)投資的放開，將在未來解決商業(yè)地產(chǎn)融資和出口問題。商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金，但依靠新的金融創(chuàng)新，遠(yuǎn)水難解近渴。按照蘇鑫的觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的最佳出口是安全性資本。安全性資本的特點(diǎn)是追求安全性，可以承受低回報(bào)，希望有穩(wěn)定的收益，絕少投機(jī)，對資產(chǎn)的地段敏感。

　　目前，中國最有代表性的安全性資本來自山西、內(nèi)蒙的能源民營企業(yè)主。如果基金或開發(fā)商能夠在安全性資本介入之初，就簽訂相關(guān)的法律文件，使商辦物業(yè)具備與REITs和保險(xiǎn)資金對接的可能，那么，這種投資將在商業(yè)地產(chǎn)市場上占得先機(jī)。