地產(chǎn)快速升溫 商業(yè)“餡餅” 好吃慎選

越來越多的地產(chǎn)巨頭看中了鄭州商業(yè)地產(chǎn)這座金礦。新政下，住宅這個(gè)“香餑餑”變成高風(fēng)險(xiǎn)的“燙手山芋”。處在政策“孤島”的商業(yè)地產(chǎn)漸成各路資本追逐的目標(biāo)。

　　商業(yè)地產(chǎn)熱的背后，也曾經(jīng)不乏失敗的案例：“旺鋪”空置、開發(fā)公司起訴租戶拖欠租金、招商不善……到底什么樣“房東”的鋪?zhàn)�，最具備安全系�?shù)呢？從開發(fā)商背后的運(yùn)作模式看，也許可以找到端倪。

　　商業(yè)地產(chǎn)快速升溫

　　住宅市場已為千夫所指，同時(shí)政策的打壓讓其由“香餑餑”變成了高風(fēng)險(xiǎn)的“燙手山芋”。調(diào)控政策的出臺，鄭州樓市商品住宅銷售面積下降了大約三成，但在商業(yè)地產(chǎn)市場，銷售卻出人意料地火爆。對于個(gè)人投資者來說，在限貸、限購的前提下，投資商業(yè)地產(chǎn)，似乎是一個(gè)本能的選擇。購買第二套住房的門檻提高后，已經(jīng)等同于購買商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控新政主要針對住宅市場的投資投機(jī)行為，但對于部分客戶而言，在沒有更多的投資渠道下，投資不動產(chǎn)是必然的。于是，商業(yè)地產(chǎn)投資熱全國興起。鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月，鄭州非住宅類物業(yè)均價(jià)達(dá)到9852元/平方米，環(huán)比上漲40％；4、5、6月，銷售額都在11億元以上。大量資金急需尋求新的投資渠道時(shí)，處在政策“孤島”的商業(yè)地產(chǎn)正成為各路資本新的追逐目標(biāo)。

　　商業(yè)地產(chǎn)擁有遠(yuǎn)高于住宅的回報(bào)率，一位關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)投資者給記者算了一筆賬，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率是8%至10%，遠(yuǎn)高于住宅。在鄭州做了8年櫥柜生意的姚表示，前段時(shí)間剛剛投資了東區(qū)一套商鋪的二層，“錢放在銀行里可惜，還是拿來買鋪，不出3年，肯定翻倍。即使不出手，自己留著做生意，也是很劃算的”。一線的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐，不少以前只做住宅項(xiàng)目的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，還有一部分社會游資開始紛紛覬覦商業(yè)地產(chǎn)這塊“肥肉”。

商鋪有風(fēng)險(xiǎn)投資需謹(jǐn)慎

　　商鋪有風(fēng)險(xiǎn)，入行需謹(jǐn)慎。早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目匯龍城，是當(dāng)時(shí)鄭州商業(yè)地產(chǎn)的最大關(guān)注點(diǎn)。2002年，匯龍城與“百盛”商場的前世今生，至今仍頗受議論。業(yè)內(nèi)人士曾分析說，匯龍城的敗因之一，在于開發(fā)商對物業(yè)完全分割出售，沒有考慮后期統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理，以致隱患重重，之后，眾多的小業(yè)主、商戶、經(jīng)營方和投資方之間矛盾難以平衡。還有，由于前期急功近利銷售，后期租戶的商鋪經(jīng)營不善，租戶拒付租金，蕭條冷落的商鋪間，“房東”與“租戶”鬧得卻是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。承諾“返還租金”制的澳柯瑪物流園，“未開先衰”，還有“房東”與“租戶”一直扯皮的天榮國際建材港等。急功近利的商鋪銷售，讓許多投資者栽了跟頭。商鋪投資失敗案例提醒我們，商鋪投資選鋪很關(guān)鍵。

　　“大房東”的投資邏輯

　　若投資不慎，只會造就下一個(gè)失敗案例。到底什么樣的商鋪具備安全系數(shù)呢？商業(yè)地產(chǎn)大鱷萬達(dá)的運(yùn)作模式或許能提供一些借鑒。近日，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)也投資鄭州西部中原區(qū)，53萬平方米的規(guī)劃面積，強(qiáng)大的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，令人對其未來的效果充滿期待。據(jù)了解，鄭州中原萬達(dá)廣場開工之前已基本完成包括8家主力店、10余家次主力店及一批精品商家等招商工作。

　　萬達(dá)這個(gè)“大房東”是怎樣的品牌模式？此前，記者曾走訪上海、寧波等地成功的萬達(dá)商場。在位于上海五角場的萬達(dá)商業(yè)廣場，總建筑面積33萬平方米，整體呈“品”字形分布，繞商場一圈，不論從哪個(gè)側(cè)門都可以進(jìn)去，地下一樓是集購物、娛樂、餐飲為一體的購物休閑區(qū)。

　　“萬達(dá)”模式的意義在哪里？鄭州萬達(dá)廣場投資有限公司營銷部策劃主管管永甫介紹：“萬達(dá)只對市場銷售居住、辦公物業(yè)、商業(yè)步行街及獨(dú)立底商，其余部分全部自己持有，用于出租經(jīng)營。大部分自持物業(yè)，70%左右的主力店及次主力店，其余30%小商鋪由接手項(xiàng)目的商業(yè)管理公司完成。”不是一賣了之，用于回收資金。商業(yè)項(xiàng)目獲取的是持有物業(yè)的長期收益。

　　后新政時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)桿

　　曾有人說，“鄭州商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投入超過需求了”，看看空置的閑鋪、招商完畢后經(jīng)營不善的某些商業(yè)區(qū)。但這樣的事實(shí)證實(shí)，是商業(yè)地產(chǎn)的飽和，還是真正商業(yè)地產(chǎn)的缺失？

　　時(shí)光輾轉(zhuǎn)近10年，卻始終沒有一個(gè)能真正代表鄭州形象的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目�！班嵵萆虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不相符�！蓖跖破髣澏�事長上官同君認(rèn)為，鄭州還沒有國際上最先進(jìn)的購物中心，甚至連一條有品位的時(shí)尚休閑步行街區(qū)都沒有。與世界發(fā)達(dá)國家相比，中國的商業(yè)地產(chǎn)至少落后了20~30年。

　　在后新政時(shí)期，不少房企紛紛將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在這股“商業(yè)地產(chǎn)投資熱”中，買鋪人更應(yīng)將眼光放長遠(yuǎn)些，除了項(xiàng)目地段、價(jià)格外，最重要的是對于開發(fā)商品牌模式的探索。