海南囤地調(diào)查：13開發(fā)商圈得18萬畝

    在國土部1457宗閑置用地名單中，海南141宗土地“榜上有名”。

    而這141宗閑置用地，只是海南大規(guī)模圈地運(yùn)動的冰山一角。本報記者從一家不愿具名的商業(yè)機(jī)構(gòu)獨(dú)家獲得的一份海南儲地報告顯示，以招商引資之名和旅游地產(chǎn)、分期開發(fā)模式作為“圈地運(yùn)動”的外衣，13家地產(chǎn)公司共在海南圈地約18萬畝，合約12600公頃，拿地時間最少也在3年以上，目前開發(fā)大 多未過半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過閑置名單公布的1672公頃。

    “海南樓市就是冒險家和投機(jī)分子的樂園。”一位在海南浸淫多年的開發(fā)商人士對本報記者表示，這里面不乏內(nèi)地大型國有企業(yè)、大膽的民營公司老板以及香港富豪。他們豪賭海南國際旅游島概念，并繼續(xù)在這里跑馬圈地、合縱連橫。

泛東海岸地塊基本沒地了

    從地圖上看，海南島呈橢圓形，中間高、四邊低。中間是高山，四邊有著優(yōu)美的海岸線，是一片熱帶海岸原生態(tài)凈土。

    在地產(chǎn)商眼里，對海南土地的爭奪，實際上就是對海岸線的爭奪。

    記者獲得的這份儲地報告顯示，13家地產(chǎn)商在海南的土地儲備大多以萬畝計，最少的萬科也有上千畝土儲，其中富力地產(chǎn)20000畝、雅居樂17200畝、中信泰富36000畝。合計近18萬畝。

    從土地儲備的分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被瓜分完畢，東部組團(tuán)包括瓊海、萬寧兩市，中信、華潤、海航在此盤踞；南部組團(tuán)包括三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城在此安營扎寨；北部組團(tuán)包含海口、文昌、澄邁、定安四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂已入駐。

    對比之下，潘石屹的SOHO中國在海南的數(shù)百畝土地僅是小兒科。

    “這份報告是結(jié)合實地考察+政府公開信息做出的，也有上市公司公告、項目廣告書等材料可以印證�！睋�(jù)報告執(zhí)行人表示，海南東、北、南部土地市場瓜分已經(jīng)接近飽和，中、西部尚有空間，目前許多地產(chǎn)商正朝向這里發(fā)展、拿地。

    公開資料顯示，以上公司所圈地塊，投資均以百億計，除了中信泰富計劃投資百億開發(fā)萬寧神州半島外，中信地產(chǎn)在博鰲的總投資額將在100億元以上，雅居樂清水灣、富力澄邁項目也號稱投資超過100億元，多個項目的開發(fā)周期都在10年以上。

    不過，上述天量地塊，有的并未體現(xiàn)在上市公司報表中，有的僅公告一部分。其中緣由，在于大部分土地為一級開發(fā)，有的并未完全取得土地使用權(quán)證，這與海南省土地出讓制度有關(guān)。

這些土地是如何獲得的？

    據(jù)閑置名單顯示，141宗土地最早出讓于1991年，最晚在2006年，其中大部分集中于1993-1998年，以及2002-2006年間。

    前述儲地報告也得出結(jié)論，像魯能、華潤、海航、中糧等大型國企，海南拿地時間均超過5年，有的地塊更在10年以上，如中糧亞龍灣是1993年拿地。富力、雅居樂稍晚，于2005-2006年進(jìn)入。萬科、綠城更晚一年左右。

    熟悉海南土地市場的一級開發(fā)商務(wù)策劃師崔元星介紹，由于海南地方財政基礎(chǔ)薄弱和歷史原因，上世紀(jì)90年代，海南曾將大片土地交給開發(fā)商整體開發(fā)，截至2004年底，這些成片開發(fā)實際使用土地面積僅49平方公里。

    而在地方政府的招商熱情之下，開發(fā)商再次進(jìn)入海南的一級開發(fā)市場，是在2004—2006年，目前一級開發(fā)市場已經(jīng)所剩無幾。

    崔元星稱，其關(guān)鍵因素是土地收益分成。海南省人民政府2006年7月出臺《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的增值收益分成比例最高可達(dá)70%，這也直接刺激了海南土地一級開發(fā)市場。

    他粗略估計，目前一級開發(fā)商手中帶海景資源仍未出讓的土地，還有至少300平方公里。現(xiàn)在進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場，已經(jīng)很難在一級開發(fā)上分一杯羹了。

    但開發(fā)商參與土地一級開發(fā)，并不僅僅是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級開發(fā)權(quán)�！艾F(xiàn)實情況是，一級開發(fā)商在土地招拍掛中存在先天優(yōu)勢，甚至可以左右土地二級出讓。”多位在海南地產(chǎn)商人士坦言。

    因為土地一級開發(fā)存在資金占用量大、工期時間長、政策風(fēng)險高等問題，通過介入一級開發(fā)，可以更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問題，便于企業(yè)在下一步招拍掛中掌握主動權(quán)，拿下土地二級開發(fā)權(quán)。

    崔元星認(rèn)為，在現(xiàn)有體制下，二級土地市場招拍掛只是一個形式�！耙患夐_發(fā)商可以出任意高的價格抬高地價，把其他開發(fā)商排除在外，可以想要哪一方拿就讓哪一方拿，只要是他們的利益共同體。”

    海南業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成片土地出讓及一二級聯(lián)動的開發(fā)，正是地產(chǎn)商可以大肆囤地的奧秘所在。地產(chǎn)商在海南的狂飆突進(jìn)，折射出的是當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屨信膾熘贫群褪袌霰O(jiān)管的缺位。

誰能動囤地主的“奶酪”？

    盡管涉嫌商業(yè)賄賂、關(guān)聯(lián)交易、倒地炒地的公司層出不窮，資本市場也屢有質(zhì)疑，但被涉公司卻至今無一受罰。

   在國土部閑置土地名單中，除了羅牛山、華潤等少數(shù)知名企業(yè)海南閑置用地“在案”，其它大型房企也并未出現(xiàn)，“這份1457宗地塊的名單截止日期是2009年9月底，而最新的統(tǒng)計截止到了今年7月底�！眹�土資源部人士稱，最新的名單超過3000宗。但迄今為止，國土部并未公布這份新名單。

    一位不愿透露姓名的海南地產(chǎn)商稱，分期開發(fā)的大型項目是否屬于囤地是有爭議的，畢竟是當(dāng)初跟政府都有框架協(xié)議，約定了開發(fā)時間。

    這位人士還表示，目前列入閑置名單的，基本都是些小魚小蝦，真正的大鱷，其間利益錯綜復(fù)雜。

    即使對認(rèn)定閑置的羅牛山、華潤而言，也未有特別懲誡。華潤海南4宗土地被列為閑置，隸屬于海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司的這4幅地塊，均為2005年12月22日取得的旅游用地項目，約定開工日期為2006年6月30日，由于企業(yè)自身原因，至去年9月30日尚未動工。

    8月19日，國土部土地利用司司長廖永林說，根據(jù)國務(wù)院10號文“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”的要求，國土資源部將及時把閑置土地等違法違規(guī)用地情況，抄送相關(guān)部門。

    但名單涉及的上市公司，目前也未見有證監(jiān)會相關(guān)處罰。而“大型公司尤其是國企、央企是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，怎么會大動干戈？”

    通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓倒地獲利的現(xiàn)象，亦已引起政府警惕。2010年1月22日，海南省國土環(huán)境資源廳發(fā)布《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）中，在國內(nèi)首次提出“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名，變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”，意在打擊借道股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行的炒地行為。

    但包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在內(nèi)的人士認(rèn)為，轉(zhuǎn)賣土地是否違法有待商榷。

    此外，新政對頒布前的該類行為是否具有“追訴”效力？海南省國土環(huán)境資源廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》實施細(xì)則尚在具體商議中，是否會對頒布前的案例進(jìn)行追訴也尚未明確。

    誰是海南最大的地主？

    在國土部閑置名單出爐后，海南省國土環(huán)境資源廳有關(guān)人士透露，海南現(xiàn)有30多萬畝建設(shè)用地在縣市政府和企業(yè)手中，省國土部門擬通過置換的辦法，將存量建設(shè)用地盤活，讓土地服務(wù)于項目。但其并沒有說明政府和企業(yè)手中各有多少。

    沒人能說清楚，誰是海南最大的地主。手握近2萬畝土地的富力地產(chǎn)，也不敢說自己是海南最大的地主。在富力內(nèi)部人看來，在海南的土地儲備規(guī)模上，魯能置業(yè)第一。據(jù)稱魯能置業(yè)在海南擁有19平方公里土地（約2.9萬畝），但魯能置業(yè)也不認(rèn)為他們是海南最大的地主。在魯能眼里，海南的大地主非海航置業(yè)莫屬。

    海南房地產(chǎn)界傳言，海航置業(yè)在海南18個市縣都有土地儲備。海航內(nèi)部人士認(rèn)為，這主要是指大股東海航集團(tuán)在海南的土地儲備，由于歷史積累和資本運(yùn)作，海航集團(tuán)擁有多幅海南土地。

    接受記者采訪的地產(chǎn)商們，并不認(rèn)為自己是在囤地，因為在海南，“大家都這么做”，一個上萬畝的項目，當(dāng)然得開發(fā)10年、15年；中信泰富主席常振明表示，公司現(xiàn)時資金已很充裕，并不愿意再引進(jìn)新的投資者進(jìn)入神舟半島項目。
與中信一樣，雅居樂、華潤、富力等公司，也不愿意引入合作方進(jìn)行開發(fā)，“長期看好海南，這些已經(jīng)談妥的項目，未來升值潛力巨大�！� 富力有關(guān)人士稱。

     而另一方面，海南國際旅游島獲批后，海南土地益發(fā)顯得珍貴�！逗Ｄ鲜》康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃（2008－2020）》草案曾提出，加強(qiáng)海岸線資源的管理，確保海岸線資源不會被一次性賤賣。

    今年，在前述《通知》中，海南省再次明確表示，“沿海一線海景和具有特色優(yōu)勢資源的土地應(yīng)優(yōu)先安排作為高端度假休閑旅游項目用地�！�

    但“一次性賤賣”對應(yīng)的，恰恰是圈地完畢的既成事實，而“優(yōu)先”并不等于禁止，一些本屬于公共資源的土地，已經(jīng)淪為少數(shù)人的私家海灘。

    “有的開發(fā)商把會所建在沙灘上，只有會員才能進(jìn)�！睆暮Ｄ鲜》ㄖ凭窒潞５穆蓭熗跸蚝驮谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，99%的開發(fā)商都集中在海岸線上，而且往往把地產(chǎn)開發(fā)和海岸線結(jié)合在一起，把海灘想當(dāng)然地?fù)?jù)為己有。

    海南省建設(shè)項目規(guī)劃院原高級工程師林鴻民在過去的數(shù)年里，走遍了海南的海岸線，“現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的海岸線資源所剩無幾�！彼�呼吁，一定要保留一段海岸線作為限制開發(fā)區(qū)。