房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)性與政策目標(biāo)解讀

    由國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所指導(dǎo)、中國注冊金融分析師培養(yǎng)計劃執(zhí)行辦公室主辦的“第五屆中國金融市場分析年會暨第五屆中國注冊金融分析師年會”于2010年8月28日-29日在北京舉行。上圖為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹。
　　秦虹：今天給我的題目是房地產(chǎn)調(diào)控政策，持續(xù)性已經(jīng)不用說了。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策說點(diǎn)什么。
　　第一點(diǎn)我們要注意這次宏觀調(diào)控政策和我們大家一直談?wù)?7年以來的兩輪調(diào)控有一些不同，面臨的一些背景有很大不同，今年有的人表示懷疑，說對宏觀調(diào)控的成果能不能見效，中國房地產(chǎn)調(diào)控這么多年，到底會不會堅(jiān)持？會不會轉(zhuǎn)向，等等很多的議論。我們在討論這次房地產(chǎn)調(diào)控政策時候。第一要注意這次調(diào)控政策的宏觀背景和以往幾次調(diào)控不同，第二是關(guān)注此次調(diào)控政策三大核心內(nèi)容的積極作用，第三重視此次調(diào)控政策的意義。
　　首先說一下國發(fā)十號文件的關(guān)于房地產(chǎn)的條件政策。我概括為三類，第一類是04年一直到08年第三季度，這一輪調(diào)控和08年第四季度到09年的調(diào)控，再一個是今年4月15號之后的調(diào)控，最大不同在于面臨宏觀背景有很大不同，04年和08年這一輪對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，沒有脫離一個大的宏觀背景，整個國民經(jīng)濟(jì)要防止經(jīng)濟(jì)過熱的緊縮性宏觀調(diào)控之下的房地產(chǎn)調(diào)控。03年開始中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期，在這輪增長周期里面，我們面臨經(jīng)濟(jì)過熱苗頭，投資增長過快，投資率過高，銀行貸款增速過猛，外資熱錢涌入過多，以及通貨膨脹的壓力過大，特別是生產(chǎn)資料價格全面上漲，面臨03年開始新一輪經(jīng)濟(jì)增長，從04年開始國家從宏觀層面開始宏觀調(diào)控。
　　大家可能注意最早宏觀調(diào)控重點(diǎn)領(lǐng)域不是房地產(chǎn)，鋼鐵、水泥、電解鋁，從03年中央經(jīng)濟(jì)會議開始列宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)，04年開始房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的第四大行業(yè)加入整個宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。04年開始，對房地產(chǎn)行業(yè)采取了緊銀根和緊地根兩大重要措施，收緊對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的控制。怎么收銀根，從04年開始，我們對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行總規(guī)�？刂疲瑢Ψ康禺a(chǎn)個人購房貸款最規(guī)模，包括你的首付，你家庭貸款的成熟進(jìn)行總額控制。04年開始，把開發(fā)前資本金比率從過去的20%提高到35%，降低銀行開發(fā)貸款的杠桿率。
　　怎么收地根，04年我們停止半年房地產(chǎn)開發(fā)土地的用地審批。從04年8月31號開始，凡是房地產(chǎn)開發(fā)用地必須實(shí)行招牌掛，被行業(yè)稱之為“831大限”，所有我們一些土地的供應(yīng)，大大從規(guī)模和制度上進(jìn)行緊縮性的控制。實(shí)際上這樣一個緊縮性控制，遇到一個情況就是這個時期，房地產(chǎn)的需求是極度膨脹，我們知道在十五到十一五時期，我們中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年的GDP兩位數(shù)增長，城鎮(zhèn)個人可支配收入連續(xù)五年超過GDP增長速度在增加，需求大量釋放，這個時候出現(xiàn)在05年開始房價過快的上漲。面對這樣的情況當(dāng)時采取什么措施控制？主要是調(diào)結(jié)構(gòu)，大家非常清晰的記住06年的時候，我們出了一個“國6條”，里面有兩大對于需求影響非常明顯的政策措施，一個是9070政策，當(dāng)時說房價漲的快，控制不住，怎么辦？把70%的土地和新建設(shè)的商品房都要建90平米以下的商品房面積，主要措施是調(diào)結(jié)構(gòu)，同時把買賣二手房的環(huán)節(jié)的稅收陸續(xù)的增加，營業(yè)稅從過去不交，增加到五年要轉(zhuǎn)讓要交五點(diǎn)五，個人所得稅要增加，土地增值稅要交，所有都是在這樣一個環(huán)節(jié)出來了。
　　需求急速膨脹情況，調(diào)控房價主要是控制是結(jié)構(gòu)調(diào)整，沒有從總量上進(jìn)行放開。為什么不能增加供給方面面對需求膨脹？面臨一個大的宏觀背景，整個國民經(jīng)濟(jì)在防止經(jīng)濟(jì)過熱，整個國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是緊縮性調(diào)控，具體落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)，不能夠放開它的供給，要控制它的投資增速，在總量緊縮的情況下，結(jié)構(gòu)性進(jìn)行調(diào)整，我們看到即使沒有總量就沒有結(jié)構(gòu)。到了07年的時候進(jìn)一步收緊需求，在07年的9月份對第二套以上貸款購買的利率大幅度的提高，但是大家也看到，其實(shí)對房價的控制并不是很明顯的效果。但是我們基于這樣一個大宏觀背景下，我們可能反過來說另一句話，如果04年和08年調(diào)控效果好不好用單一房價指標(biāo)衡量，實(shí)際上是不完整的，當(dāng)時它對房地按產(chǎn)宏觀調(diào)控主要服從國民經(jīng)濟(jì)防經(jīng)濟(jì)過熱。

　　從08年一直到09年國十條出臺之前這輪調(diào)控，08年我們經(jīng)歷GDP連續(xù)六個季度，連續(xù)下降七個百分點(diǎn)這樣一個快速經(jīng)濟(jì)下滑，國家在保增長的十大措施里面第一條和房地產(chǎn)有關(guān)系，08年四季度開始對房地產(chǎn)采取一個全面刺激性政策。購房者刺激性需求大家知道，當(dāng)時規(guī)定你買一套房首付降低到兩成，利率打七折，09年我們實(shí)際上對所有套數(shù)購房，在實(shí)際都給了明顯的優(yōu)惠刺激政策。全國二十個重點(diǎn)城市里面，平均購房貸款杠桿率在09年是0.75%，實(shí)際上你不管買多少套房子，都可以得到不同程度的貸款利率的優(yōu)惠，減免了一些二手房轉(zhuǎn)賣過程的稅收。不僅是從需求給了刺激性政策，實(shí)際上09年對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也采取刺激性政策。09年放松對開發(fā)企業(yè)從04年開始以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款最規(guī)�？刂�，如果開發(fā)企業(yè)堅(jiān)定需要貸款，銀行也給予支持。09年的5月份降低普通商品房資本金比率，從35%降回到20%，就是鼓勵開發(fā)。
　　08年這一輪宏觀調(diào)控，也是服從于整個國民經(jīng)濟(jì)一個宏觀的大的擴(kuò)張性調(diào)控這樣一個大目標(biāo)，但是今年我們出臺的“國十條”出臺的背景，4月15號出臺的新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正是我們一季度整個國民經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù)出臺時候，表明了我們一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形式走勢良好，GDP增速達(dá)到11.9%，整個大家對于中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所擔(dān)憂的民間投資增長速度今年一季度是09年的兩倍，引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)衰退一個重要的因素，全球金融危機(jī)出口下滑，在今年一季度實(shí)際上甚至恢復(fù)到07年這樣一個水平。我們財政收入大幅度增加，今年的國十條出臺的時候，沒有任何的需要特別的防經(jīng)濟(jì)過熱要緊縮，也沒有特別的要保增長這樣一個背景，這樣一個背景使國民經(jīng)濟(jì)處于良好復(fù)蘇的態(tài)勢下進(jìn)行。
　　雖然今年二季度整個國民經(jīng)濟(jì)的增速有所下調(diào)，但是按照我們國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的話說，這是我們政策主動調(diào)控的結(jié)果。從另外一個角度講，今年我們出臺的關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以它是專門針對房地產(chǎn)市場本身的一些問題的針對性調(diào)控。和前兩輪不同，主要是服從國民經(jīng)濟(jì)大局下調(diào)控，這次是專門針對房地產(chǎn)市場調(diào)控。就是針對房價上漲過快的事情進(jìn)行調(diào)控，今年一季度我們明顯感到中國房地產(chǎn)市場的價格漲幅特別快，從去年下半年四季度已經(jīng)開始出現(xiàn)，投資投機(jī)傾向開始增加，今年一季度利用銀行杠桿購房的杠桿率比09年全年提高10%，恐慌性購房大局增加，高價地王的出現(xiàn)，這種不健康的行為也是開始出現(xiàn)，這次主要是真正解決房地產(chǎn)自身的問題。
　　第二點(diǎn)大家關(guān)注這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控三大核心內(nèi)容的積極作用。宏觀調(diào)控所有政策圍繞三大核心，第一堅(jiān)決控制投資性需求，大幅度提高第二套以上購房貸款的利率，第二加大供給的規(guī)模，這次和04年到08年單純的緊縮性調(diào)控不同，這次加大供給規(guī)模采取三條實(shí)在的有效措施，第一條是增新量。這樣一個目標(biāo)大幅度的超過了前幾年實(shí)際的住宅建設(shè)用地的指標(biāo)，在總量增加情況下安排中小戶型加上保障性住房兩類房子的占地面積占到77%，總量基礎(chǔ)上調(diào)結(jié)構(gòu)。接下來就是積存量。實(shí)際上房價上漲過快這件事情，和我們這些年供求失衡有很大的關(guān)系，過去北京房價一直比全國很多城市房價很高，04年之前盡管北京房價貴，但是漲的速度不快，如果我們把商品房的竣工面積和銷售面積實(shí)實(shí)在在的物理指標(biāo)，兩者相比，04年全國大致是1：1，04年之前竣工略大于銷售，所以他們沒有感覺房價漲的這么快，05年開始，應(yīng)該說我們供求關(guān)系在失衡狀況越來越嚴(yán)重，05年竣工比銷售1：1.2，08年竣工比銷售由于受市場外圍影響，我們需求量有一個20%下滑，但是仍然是1：1.2，去年竣工面積比銷售面積1：1.5，歷史的最高水平，絕對量只是一個部分，我們只是看它的趨勢，04年1：1，到09年1：1.5供求失衡關(guān)系是一年一年在加劇，所以大家現(xiàn)在都在說房價漲的快，實(shí)際上我們觀察整個房產(chǎn)市場的時候，我們感覺實(shí)際上中國房地產(chǎn)市場的格局，05年就開始變了，這個房價的上漲和我們供求失衡，盡管很多需求是不合理需求，但是供求失衡的關(guān)系在05年到09年幾年越來越嚴(yán)重。 所以我們說增加供給意義是非常重大的。最后是加強(qiáng)市場監(jiān)管。
　　另外重視這次市場調(diào)控政策的糾偏意義。大家都說這次調(diào)控政策是有史以來最嚴(yán)厲的一次，為什么這么說？主要這次調(diào)控政策力度的確比較大，這次的力度大，有很重要的對過去以往不合適的一些政策，或者執(zhí)行不到位的政策有很強(qiáng)的糾偏意義。比如說今年安排保障性住房規(guī)模580萬套，同時對我們過去住房保障這件事情，落實(shí)機(jī)制不完善一個重要的政策糾偏。這次國十條說對土地出讓采取探索新的方式，綜合指標(biāo)，一次競價，雙向競價這樣新的方式，也是對過去單一的價高者得的土地拍賣這種方式的政策的糾偏。
　　這次我們提出很多的政策，都有一些很重要的政策糾偏意義，比如說加快研究房地產(chǎn)稅，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)和住房增值收益的一些稅收制度等等，也是對于過去我們比較忽視的一方面。在整個稅收價格政策體系里面，我們?nèi)狈�這方面的政策糾偏。這次政策堅(jiān)決控制房價過快上漲的這樣一個政策目標(biāo)，它的積極的層面意義，已經(jīng)超越了房地產(chǎn)市場中真正需要住房的這部分人，滿足他們的需求這樣一個局部層面意義，它的意義是更加的廣泛，我們應(yīng)該看到這一點(diǎn)，它對于穩(wěn)定社會預(yù)期是有非常重要的積極作用。因?yàn)槲覀兇笾驴梢耘袛�，如果放任房地產(chǎn)價格過度膨脹，不僅使真正需要住房的人他們購房支付能力下降，更嚴(yán)重的是涉及到全體居民，包括不需要房子的人，他們最后也要買房子，為什么？因?yàn)樗麄兪种胸泿刨Y產(chǎn)就在房價過快上漲情況下，貨幣資產(chǎn)保值升值出現(xiàn)很大的問題。這是為什么這幾年在房價過快上漲帶動下，投資性需求大量的進(jìn)入市場的一個重要原因，一類是專門為賣而買一部分投機(jī)性，還有相當(dāng)大一部分是保值和避險性的投資性需求。在去年09年時候，有很多的居民買房子是全款支付房，保值、增值，很多投資性需求和投機(jī)不一樣的，這樣可以說對穩(wěn)定居民未來通貨膨脹的預(yù)期，穩(wěn)定貨幣財富的保值，控制房過快上漲這方面有積極的作用，對整個社會穩(wěn)定有很重要的作用，我們要看到這次政策有很重要的糾偏意義。
　　在調(diào)控政策影響下，可以房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些變化，簡單說，我認(rèn)為在調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入一個新一輪的運(yùn)行周期，表現(xiàn)在四個轉(zhuǎn)變。第一改變單邊看漲的市場預(yù)期，這次政策出臺之后，預(yù)期改變在市場上直接表現(xiàn)就是重點(diǎn)城市成交量開始出現(xiàn)明顯的下滑。重點(diǎn)城市里面杭州、深圳、南京、蘇州、廈門、福州等等，上半年成交量相比09年同期，下降幅度均超過50%。七月份前十大城市里面有七個城市成交量環(huán)比在低位開始回升，但是東部十一個省市里面有六個省，七月份同比去年是成交量是負(fù)增長的。同時對房價上漲影響較大的地王現(xiàn)象開始大量的減少，甚至出現(xiàn)一些流拍現(xiàn)象。
　　第二個轉(zhuǎn)變，這次新政將會促使房地產(chǎn)市場供求失衡狀態(tài)得到改善，這是非常明顯。我們看到國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年一到七月份全球完成房地產(chǎn)開發(fā)投資總量2.4萬億，同比增長37.2%，這是歷史的高位，我們在04年的時候控制房地產(chǎn)投資增長速度控制整個國民經(jīng)濟(jì)的增長速度，那個時候房地產(chǎn)投資增長速度只有30%，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增長速度是37.2%，幾乎是歷史最高位，今年一到七月份全國商品房新開工項(xiàng)目累計9.2億平方米，同比增長67.7%，今年一到七月份全國在建商品房面積是25億平方米，已達(dá)去年全年水平。上半年103個城市住宅用地累計供應(yīng)量同比增長100%，房地產(chǎn)市場的未來供應(yīng)充足。今年房地產(chǎn)市場格局和去年的這個時候是幾乎完全相反的市場。去年這個時候商品房的成交和銷售都已經(jīng)處于一個增長的態(tài)勢，往上增的，我們房地產(chǎn)開發(fā)所有的前期指標(biāo)都是低迷的。房地產(chǎn)整個投資是在10%左右的一個水平在增加。今年我們整個房地產(chǎn)的終端市場成交和銷售都開始下降，但是整個房產(chǎn)市場前期指標(biāo)，所有供應(yīng)指標(biāo)幾乎都是在歷史的高位上。今年我們可以判斷，增加供應(yīng)，改善供求關(guān)系事情在今年下半年和明年上半年肯定會看到。很多城市主要的正式預(yù)計開盤的開盤量也是在往后延。
　　第三個轉(zhuǎn)變促使房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和葉帶增長趨勢的轉(zhuǎn)變。區(qū)域上看這次調(diào)控政策對一線城市和東部地區(qū)影響較大，大家看到今年七月份整個的商品房成交面積負(fù)增長省份全部集中在東部地區(qū)。從產(chǎn)品上看一線城市中高檔住宅影響較大。從業(yè)態(tài)上看，非住宅物業(yè)銷售增長速度超過了住宅。
　　今年一到六月份，辦公樓的銷售額增長速度達(dá)到91.5%，是住宅銷售額4.5倍，商業(yè)用房銷售額增長速度57.1%住宅銷售額的2.8倍，非住宅物業(yè)盡管銷售額總量占到整個商品房的總量里面20%左右，但是增臟速度是在明顯的加快。非住宅物業(yè)銷售增長速度，不僅僅是和這次調(diào)控有關(guān)系，這次調(diào)控政策控制住宅投資性需求，導(dǎo)致過去投資非住宅成本高這種劣勢沒有了，消失了，因?yàn)槎际且粯恿�，投資二套住房以上的住宅也要首付五成了，更重要是和我們城市發(fā)展有關(guān)系，我們目前城市的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要支撐集中在兩百萬以上人口的大城市，01年的時候，全國兩百萬以上人口大城市一共有25個，08年全國兩百萬人口以上的城市有41個，平均每年要增加兩個兩百萬人口以上的城市，城市規(guī)模小的時候，簡單商業(yè)物業(yè)就可以應(yīng)對，但是到兩百萬人口以上的大城市，對商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、寫字樓，等等的娛樂文化是一個幾何基數(shù)的增長，復(fù)雜性，豐富性的需求量很大。
　　特別是我們當(dāng)前地方政府正在推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，改變過去城市發(fā)展以企業(yè)為中心，以工廠為中心，推動整個城市的經(jīng)濟(jì)增長。
　　最后這次房地產(chǎn)政策將會促使房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)變。我也相信這樣一點(diǎn)轉(zhuǎn)變。坦率說總結(jié)過去五年房地產(chǎn)市場，大家都說暴利，發(fā)展快，所有的行業(yè)，除房產(chǎn)以外很多的行業(yè)，都把房地產(chǎn)作為他們這些行業(yè)多元化投資的首選行業(yè)，為什么？房地產(chǎn)行業(yè)過去的確是盈利比較快，怎么盈利？兩個方面，第一種方式土地盈利模式，大規(guī)模拿地，慢速度開發(fā)，土地不斷的增值給開發(fā)企業(yè)獲利帶來很大利潤空間，很多上市企業(yè)靠成為帝王，在資本市場膨脹，進(jìn)一步為他們?nèi)谫Y擴(kuò)張起到巨大的積極作用。
　　第二方式就是市場從05年開始給了開發(fā)企業(yè)商品房不斷漲價的機(jī)會，開發(fā)企業(yè)獲得了很多的利潤。這次新政對土地的招牌掛方式進(jìn)行優(yōu)化，加大了土地開發(fā)的開工和竣工時間的要求嚴(yán)格，實(shí)施土地增值稅的制度，對開發(fā)企業(yè)的資本市場融資進(jìn)行了一些控制和規(guī)范，過去土地盈利模式在今后是難以持續(xù)的，從今年下半年開始房地產(chǎn)企業(yè)重新面臨一個新的競爭，產(chǎn)品競爭、差異化競爭、勢力競爭，管理優(yōu)勢競爭，已經(jīng)回歸到企業(yè)。當(dāng)別人都在搶面包時候，我們現(xiàn)在開始要做一個優(yōu)秀的面包師，靠房價過快上漲模式也要改變，對企業(yè)來講不靠價格盈利，要保持它的業(yè)績怎么辦？必須轉(zhuǎn)變它的模式，就是靠擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營。在價格不能過快上漲，靠規(guī)模獲得盈利，這是一個非�，F(xiàn)實(shí)的選擇。這次新政對促進(jìn)房地產(chǎn)市場真正在產(chǎn)品意義上，實(shí)力方面的競爭是有重要的積極的推動作用。
　　提問：保障性住房有一定指標(biāo)要求，昨天有老師公布一些數(shù)據(jù)，各地完成的不是很好，請問一下在未來的幾個月，國家如何保障保障性住房進(jìn)一步的落實(shí)，這方面會不會進(jìn)一步出臺政策？
　　我最近看有報道說，預(yù)售款專項(xiàng)管理有這方面的傳言，如果說這個政策出臺之后，是不是會對房地產(chǎn)企業(yè)有非常大的影響？
　　秦虹：保障性住房今年安排是580萬套建設(shè)量，當(dāng)然里面包括很豐富的內(nèi)容，既有開工、竣工、在建，總而言之建設(shè)580萬套，這個指標(biāo)今年會完成的，一個是從機(jī)制上，各個省安排了和住建部簽了一個約定，第二在保障性住房建設(shè)資金安排，國務(wù)院從04年24號文件開始陸續(xù)安排一些資金渠道，比如說土地增值收益的10%要用于保障性住房建設(shè)投資，公積金的收益要用于保障性住房的投資，中央財政今年安排了六百個億，支持落后地區(qū)，困難地區(qū)，落實(shí)住房保障建設(shè)的資金，這個疑問不是特別大，今年建設(shè)580萬套，應(yīng)該說問題不是很大，這個580萬套也是基于各個地方的計劃報上來的規(guī)模。
　　關(guān)于商品房預(yù)收資金的事情，我們在前幾年，我們廣東省、山東省都已經(jīng)開始實(shí)施，就是預(yù)收房資金的監(jiān)管。我覺得我們預(yù)售款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源之一，占到我們開發(fā)企業(yè)的30%到40%，預(yù)售款作為我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要來源之一，有它的主要客觀背景，主要背景，在于我們房地產(chǎn)的開發(fā)，直接融資的渠道比較少，主要靠銀行資金，這是開發(fā)企業(yè)主要融資渠道，開發(fā)企業(yè)資金的需求受到信貸政策約束非常大，它自己直接融資渠道非常有限，在這樣情況下，房地產(chǎn)的預(yù)售款成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資金之一。加強(qiáng)預(yù)售款的管理，這是非常有必要的，但是涉及的面還是比較廣的，什么樣的政策可能是次要的，這兩個政策管理不一樣，只是一個方面，可能不是最重要的，最重要我們確定一個政策以后，能夠穩(wěn)定的執(zhí)行，大家都在這個政策框架下穩(wěn)定的執(zhí)行，第一年大家可能不適應(yīng)，可能需要調(diào)整，以后企業(yè)自有應(yīng)對之策，一些正常的一些管理談不上對房地產(chǎn)造成影響。其實(shí)預(yù)售款管理我們在山東省、廣東省已經(jīng)實(shí)施好幾年了。