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市場(chǎng)觀察
蘇房市下半年“呼叫轉(zhuǎn)移”商鋪扎堆“漲”聲四起
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據(jù)顯示，從新增商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)來看，包含商鋪、寫字樓和酒店式公寓，其中商鋪占總新增量的47%，以強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先于酒店式公寓的46%和寫字樓的7%。可見，在蘇州，投資較高的商鋪依然是開發(fā)商和投資者最為青睞的物業(yè)類別。除此之外，加推項(xiàng)目中寫字樓數(shù)量遠(yuǎn)低于商鋪和酒店式公寓，還與2010年下半年新開樓盤類型有關(guān)。
商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)的先鋒主將，自身具有較高的投資點(diǎn)，除了較高的回報(bào)率，收效快的特性所決定外，自身的全方位業(yè)態(tài)也成為吸引投資客眼球重要原因之一
樓市新政出臺(tái)后，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)將大熱，住宅資金將大量流入投資性商業(yè)地產(chǎn)的說法不絕于耳。但并沒有人有足夠的證據(jù)來證明，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)揭開了商業(yè)地產(chǎn)的“新篇章”。據(jù)悉，在新政百日之時(shí)，4.15-7.23蘇州商品房成交數(shù)據(jù)如下：住宅類成交總套數(shù)為7996套，成交面積86336.11㎡，成交均價(jià)為9867.97元/平米；非住宅類成交面積為4838套，成交面積29661.75㎡，成交均價(jià)11619.66元/㎡。在成交套數(shù)上住宅類成交套數(shù)比非住宅多3158套，超出比例為39%，而在成交面積和成交均價(jià)上非住宅類均高于住宅類，超出比例為238.98%和17.75%。新政百日期間，蘇州非住宅成交套數(shù)在前15天即呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)上漲趨勢(shì)，在接下來的一段時(shí)間，非住宅成交開始保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平，在第66-76天，非住宅成交套數(shù)大幅上漲，此種情況與蘇州商業(yè)地產(chǎn)熱門項(xiàng)目如億象城的開盤拉動(dòng)作用相關(guān)性明顯。新政百日期間的成交面積也與成交套數(shù)一起呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)。我們可以看出，在新政出臺(tái)的100天內(nèi)，蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)新政所呈現(xiàn)出的：刺激——平緩——高漲的階段性發(fā)展模式。
據(jù)顯示，在下半年首次亮相的商業(yè)項(xiàng)目共有25個(gè)，吳中區(qū)和園區(qū)依然是商業(yè)項(xiàng)目推盤的主力區(qū)域，成下半年商業(yè)地產(chǎn)的主力軍。商鋪下半年有15個(gè)新盤首次亮相，商旅新悅城、星月坊、名宇廣場(chǎng)、中潤(rùn)蘇州中心、億象新天地、恒達(dá)中恒百匯廣場(chǎng)等，新盤數(shù)量遠(yuǎn)多于酒店式公寓和寫字樓，目前未受樓市貸款政策的影響，使得商鋪成為眾多投資者的“寵兒”。
投資商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于投資普通住宅有更高的收益，在新政出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成了房產(chǎn)投資的熱門。就蘇州商業(yè)地產(chǎn)在新政出臺(tái)一百天的表現(xiàn)來說，商業(yè)地產(chǎn)在成交面積和均價(jià)上均超過了普通住宅，成功“跑贏”新政，成為最大贏家。
隨著二套房貸政策收緊等一系列調(diào)控政策的推出，商鋪成關(guān)注熱點(diǎn)的現(xiàn)象就已經(jīng)可以預(yù)見了。由于此前投資者普遍傾向低總價(jià)、低門檻的住宅，政策風(fēng)向一變，導(dǎo)致其投資優(yōu)勢(shì)喪失。而現(xiàn)在商鋪辦公用房的貸款條件與住宅幾乎一樣。同時(shí)，其租售比又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，因此投資者必然會(huì)抽調(diào)資金，涌向商鋪投資。
小面積商鋪利好迎“好錢景”中小型投資者或受益
從投資角度講，“一鋪養(yǎng)三代”的投資價(jià)值已經(jīng)深入人心，較高的投資回報(bào)率令廣大投資客垂涎。新政的出臺(tái)，導(dǎo)致多數(shù)投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，而穩(wěn)定且較高回報(bào)率的商鋪也就順其自然地成為投資客新寵，頗受青睞。
原來在很多投資客心目中，商鋪的投資成本較高成為最大的困惑。如今，很多商業(yè)樓盤推出的商鋪面積較小，迎合投資客的需求，讓投資客既不用承擔(dān)較高的費(fèi)用又能拿到穩(wěn)定的回報(bào)率，目前像這樣的商業(yè)樓盤有很多，如長(zhǎng)江壹號(hào)主力戶型40-50平米，環(huán)球奧食卡城主力戶型50平米左右，還有未開盤的中潤(rùn)蘇州中心，商鋪戶型有30平米的，再有就是新盤億象新天地，將在今年9月開盤，主力戶型20-30平米等眾多商業(yè)項(xiàng)目都主推小戶型面積，性價(jià)比極高，每年都有較高的投資回報(bào)率，平均在5%-6%左右，部分在7%-8%左右，相比酒店式公寓和寫字樓的回報(bào)率來看，一直嶄露頭角。目前通脹預(yù)期仍然存在，在投資渠道狹窄的情況下，投資商業(yè)地產(chǎn)對(duì)抗通脹不失為明智的選擇。事實(shí)證明小型商鋪受捧范例很多，最值得一提的是6月20日，億象城開盤，當(dāng)天推出的20-150平米近1000套商鋪，小戶型低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)讓多數(shù)投資客看好，在6000組客戶的熱烈追捧和搶奪之下，于3個(gè)小時(shí)內(nèi)全部售罄。億象城的開盤熱銷已成商業(yè)地產(chǎn)的傳奇神話，也證實(shí)了小戶型商鋪受捧，商業(yè)地產(chǎn)逐漸被投資客認(rèn)可，“商住倒掛”指日可扭轉(zhuǎn)。
在住宅價(jià)格瘋漲的大背景下，投資住宅和商鋪的利率幾乎一樣的情況下，多數(shù)投資客會(huì)選擇回報(bào)率高的商鋪，而小面積商鋪一方面解決了中小型投資客的經(jīng)濟(jì)壓力，一方面又帶來穩(wěn)定的收益，在雙重利好的情況下，中小型投資者更青睞小面積商鋪，作為明確定性為民間投資渠道之一的商業(yè)地產(chǎn)，或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展機(jī)遇
小心投資高回報(bào)迷了眼“慧眼識(shí)金”投資商鋪須謹(jǐn)慎
作為商鋪的最終用戶，商家也許最有話語權(quán)，傾聽他們的選鋪理論，投資人便會(huì)更理智，提高辨別商鋪優(yōu)劣的能力；開發(fā)商能減少建筑垃圾的產(chǎn)生，避免陷于進(jìn)退兩難的尷尬境地。
選對(duì)了商鋪可以實(shí)現(xiàn)一鋪養(yǎng)三代，但一旦投錯(cuò)賠下去，也可以清空兩代人。同為商業(yè)物業(yè)，商鋪比起寫字樓，風(fēng)險(xiǎn)更大，也更能體現(xiàn)一個(gè)投資者對(duì)于片區(qū)經(jīng)濟(jì)、人群結(jié)構(gòu)、規(guī)劃發(fā)展、人流導(dǎo)向、出行習(xí)慣等細(xì)節(jié)的全面把握。
投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項(xiàng)支出。
第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。
最后要提醒投資者的是，雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對(duì)于想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費(fèi)能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且，要瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般說來，新建的市場(chǎng)其出售的價(jià)位相對(duì)而言比老市場(chǎng)要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)購置經(jīng)營門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，同樣投資商鋪，有的人賺了大錢，而有的人可能連本都收不回來。所以，一定要注意避免投資風(fēng)險(xiǎn)。
各地都有“養(yǎng)鋪”一說，與其說是養(yǎng)鋪，不如說是對(duì)人氣的積累。選鋪要注意，旁邊人氣旺，不等于鋪的人氣旺，鬧市區(qū)也有可能出現(xiàn)人氣孤島，這些和周邊人流導(dǎo)向有很大關(guān)系�？梢酝ㄟ^各地的規(guī)劃部門查詢到片區(qū)未來規(guī)劃的人口，通過片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，了解到未來片區(qū)人群的大致經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，關(guān)于人的問題一定要盡可能弄清楚些。
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