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市場觀察
深圳關(guān)口地鐵商鋪交易火爆 客流量定商鋪價值
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關(guān)口地鐵商鋪受熱捧
地鐵一號線深大至西鄉(xiāng)段年底建成通車，地鐵三號線布吉草埔站至龍崗雙龍站已試運營。受此有利因素推動，寶安和龍崗兩區(qū)地鐵沿線和地鐵口商鋪受到了更多置業(yè)者的青睞。業(yè)內(nèi)人士普遍預期，地鐵開通以后商鋪租金價格將會翻倍上漲，物業(yè)增值速度也將加快。目前，地鐵沿線尤其是關(guān)口商鋪業(yè)主很少放盤出來，價格明顯居高不下。偶爾有價格水平較為合理的鋪源面世，也會被投資人士瞬間搶走。
如今，布吉關(guān)靠近地鐵口的商鋪價格約在5～6萬元/平方米，與兩個月前相比上漲了約20%。梅林關(guān)地鐵商鋪一直都價格高、漲幅大，個別樓盤靠近地鐵口的路邊商鋪已經(jīng)達到10萬元/平方米。西鄉(xiāng)站地鐵口附近的商鋪也出現(xiàn)類似行情，越接近地鐵口的商鋪越受歡迎，基本上一鋪難求。而關(guān)口遠離地鐵的商鋪價格在2～3萬元/平方米，相比以前雖有較大漲幅，但與靠近地鐵口的商鋪漲幅相比，約低了5個百分點左右，顯示出漲幅相對較緩。
根據(jù)世華地產(chǎn)分析，在投資商鋪的買家中，選擇地鐵沿線或者地鐵口商鋪的客戶約占了五成以上。靠近地鐵口的商鋪比普通商鋪的價格高，價格上漲幅度也較快。位置稍微疏遠一點的商鋪價格相差很遠，往往不及好位置的一半價格。此種行情在關(guān)口地鐵商鋪市場中體現(xiàn)最為明顯。
有的地鐵商鋪不賺錢
地鐵商鋪如此走俏，是不是搭上地鐵這班"快車"就能夠坐收漁利？業(yè)內(nèi)專家分析，地鐵商鋪客流量大、行業(yè)受眾面廣，生意鋪得開。 地鐵開通對商鋪價格影響很大，整個地鐵物業(yè)升值空間高的可達20%。但是，位置一般的地鐵商鋪價格上漲空間也不是很大，低的就不會超過10%。而且，很多地鐵沿線商鋪的價格打分體系已經(jīng)充分考慮到了地鐵因素，地鐵開通后不會出現(xiàn)明顯上漲。對于那些正在開發(fā)、尚處成長期和培育期的地鐵商鋪而言，鋪位升值潛力與周邊環(huán)境相輔相成。該類商鋪前期投資相對較少，發(fā)展空間大，但興旺與否需待時日，任何投資總是利潤與風險并存。
記者在個別關(guān)口地鐵沿線看到，盡管周圍有很多大片的工地、斷頭路和施工圍墻，成排商鋪沒有裝修無商家入駐，但是，大部分商鋪都已經(jīng)銷售一空。
由于商鋪售價過高，租金較低，很多價格高企的商鋪需要20年甚至40年才能收回投資成本。即使像部分業(yè)內(nèi)人士預計的那樣，地鐵開通以后商鋪租金價格將上漲一倍，相當比例的地鐵商鋪很難指望在合理的10年期限內(nèi)收回投資。地鐵一號線開通時，也只有華強、東門和火車站三個商圈的地鐵商鋪價格上升的幅度很大，其含金量也很高。而華僑城至上海賓館這一段因為人流量小，價格上升空間就不是很理想。 至于地鐵商鋪的經(jīng)營也要經(jīng)過很長一段時間培育。
據(jù)相關(guān)機構(gòu)做過調(diào)查顯示，深圳地鐵一號線開通兩周年后，當初以"地鐵大客流"吸引商家入駐的地鐵站內(nèi)商鋪，經(jīng)營者多數(shù)處于虧損狀態(tài)。不少商家當初選擇這個地方，就是看重這里客流量大，但開張后才發(fā)現(xiàn)，地鐵的大客流對生意根本沒有任何幫助。生意也因此一直虧損，有些商家連租金和人工成本都掙不回來。
記者走訪華強北、香蜜湖 、車公廟、老街等多個地鐵站，發(fā)現(xiàn)不是所有地鐵商鋪都賺錢。其中，以經(jīng)營高檔商品，如經(jīng)營品牌服裝、飾品及高檔餐飲業(yè)的商家虧損為多。盈利的商家主要是經(jīng)營便利店、報刊亭、面包店或十元店。
客流量決定地鐵商鋪價值
有業(yè)內(nèi)人士指出，地鐵客流雖然能為附近的商鋪帶來商機，但對于那些正在開發(fā)、尚處成長期和培育期的地鐵商鋪而言，鋪位升值潛力以及能否旺起來，往往取決于周邊環(huán)境、居住人口等外部因素。投資者一定要多做市場調(diào)查，謹慎出手。投資者購買地鐵商鋪時，要想取得理想的回報，要注重大環(huán)境，即選址應挑選地段好、人流量集中和商業(yè)氣氛濃的地方。投資地鐵商鋪能否取得理想的回報，選址應挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價格能夠上升的首要保證。其次，也要注重選擇好小環(huán)境，即在一個商場內(nèi)，挑選一個道路通暢，相對能留住人流的好鋪位至關(guān)重要。各站點由于地段不同，客流層次會有所區(qū)別。因而投資時，也應做好細分目標顧客、市場調(diào)研等工作，以求貼近市場需求。
客流量是決定地鐵商鋪價值的重要因素，除地鐵站本身的客流量，還要考慮地鐵附近商圈和上蓋物業(yè)的情況，如能形成上下互動的立體化組合，地鐵商鋪的升值潛力將大大提升。如華強站流行前線的地鐵商鋪是很好的例子。華強北商圈本身就有很強大的客流量，再加上大量的地鐵人流，特別是周六周日更是人山人海，客流量絕對有保證。
商鋪價值由于地理位置的不同，周邊環(huán)境的不同，往來客流層次的不同，甚至是經(jīng)營商家的不同，投資收益都會有很大的差異。因此，在商鋪投資時可主動地向?qū)I(yè)咨詢機構(gòu)進行咨詢與合作，方能有較為穩(wěn)妥的預期收益。
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