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市場(chǎng)觀察
房地產(chǎn)市場(chǎng)格局調(diào)整中發(fā)生分化
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為什么市場(chǎng)在7月底開始大幅度反彈。我們認(rèn)為7月底樓市反彈具有其必然性。首先從金融市場(chǎng)來(lái)看，因?yàn)樵试S境外人民幣購(gòu)買國(guó)內(nèi)債券，這意味著境外人民幣市場(chǎng)將快速擴(kuò)張，以人民幣身份進(jìn)來(lái)的熱錢將大幅度增加。熱錢涌入的渠道除了債券市場(chǎng)外就是股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，從這個(gè)角度而言，中央政府調(diào)控供需雙方的資金來(lái)控制市場(chǎng)的手段將遇到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
其次是2010年三季度正是四萬(wàn)億救市最后的結(jié)算周期，大量的結(jié)算將堆積在本階段內(nèi)進(jìn)行，因此本階段內(nèi)自然會(huì)有大量的現(xiàn)金結(jié)余。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)上漲，強(qiáng)化了樓市投機(jī)的慣性行為，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生的投資成功，反過來(lái)又刺激投資行為的強(qiáng)化，這兩者共同導(dǎo)致了結(jié)余的資金將會(huì)大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致需求的大量增加。而從經(jīng)濟(jì)角度而言，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境并沒有產(chǎn)生較大的改變，實(shí)體投資無(wú)處可去，而房地產(chǎn)投資能夠得到較大收益，加上本期大量的結(jié)余現(xiàn)金涌入，市場(chǎng)需求自然旺盛。
第三則是且行且看的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，雖然在2010年一季度開工量大幅度增加，但全國(guó)市場(chǎng)的開工量都沒有轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量，導(dǎo)致上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于一個(gè)賣方市場(chǎng)，以重慶為例，上半年市場(chǎng)預(yù)售許可證放量為792萬(wàn)方，而消化量為780萬(wàn)方（考慮到預(yù)售證的15%左右的商業(yè)消化難度較大，從純住宅放量來(lái)看，可以肯定是超過預(yù)售許可證放量）。在賣方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)很難發(fā)生。
再加上國(guó)十條以后，市場(chǎng)價(jià)格下跌的效應(yīng)并沒有顯現(xiàn)出來(lái)，買賣雙方博弈的天平開始傾向于賣方市場(chǎng)，再次導(dǎo)致了買方市場(chǎng)對(duì)價(jià)格預(yù)期的上調(diào)，從而刺激了需求的再次爆發(fā)。
以上因素可以基本解釋7月底市場(chǎng)回暖的基本原因。但在市場(chǎng)回暖過程中，各個(gè)區(qū)域，各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)并不一致，這將導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)開始發(fā)生裂變。本輪調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域是京滬一線城市，而京滬一線城市受到調(diào)控的影響和效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二線城市，這點(diǎn)在市場(chǎng)集中在北京上海廣州深圳的上市公司業(yè)績(jī)上得到較明顯的體現(xiàn)。
如果我們結(jié)合到開工量預(yù)售許可證數(shù)量以及這兩個(gè)數(shù)據(jù)之后的現(xiàn)金支付條件來(lái)看市場(chǎng)，那么未來(lái)市場(chǎng)格局將發(fā)生顯著變化。這里會(huì)有兩個(gè)假設(shè)：假設(shè)一：下半年所有企業(yè)都增加供應(yīng)量，即年初的開工量都全部轉(zhuǎn)化為預(yù)售許可證放量，那么市場(chǎng)供應(yīng)短期內(nèi)將積聚增加，這意味著開發(fā)商預(yù)期凈現(xiàn)金流支出將增加，如果上半年銷售較好的企業(yè)，可以用盈余對(duì)沖下半年的虧空，而上半年銷售不好的企業(yè)，將面臨現(xiàn)金流的巨大缺口，向市場(chǎng)套現(xiàn)的動(dòng)機(jī)和壓力降加大，率先降價(jià)的可能性大幅度增加；而如果下半年所有企業(yè)保持與上半年一樣的策略，在且行且看的情況下調(diào)整開工節(jié)奏，都同時(shí)放緩放量節(jié)奏，這樣可以基本保持一個(gè)市場(chǎng)供求平衡，但上半年銷售充足的企業(yè)，將成功保住上半年的銷售果實(shí)，拉開與上半年銷售業(yè)績(jī)不好的企業(yè)的差距，市場(chǎng)集中度將得到提高，而如果累積的開工量在明年或者是2010年四季度將不得不釋放，那么就重新回到第一個(gè)假設(shè)上來(lái)。在這兩個(gè)假設(shè)條件下，2010年上半年銷售良好的企業(yè)，將有可能因節(jié)奏的領(lǐng)先而保持一直領(lǐng)先，而節(jié)奏出現(xiàn)問題的企業(yè)，將有可能在后期市場(chǎng)上一直落后。
而衡量這個(gè)市場(chǎng)格局變化的第三個(gè)因素就是融資能力，本輪國(guó)企的改革思路是集中做大做強(qiáng)國(guó)企，從這個(gè)角度我們可以看到2010年上半年土地市場(chǎng)的主角依然是國(guó)企，如果國(guó)企能夠利用自身優(yōu)勢(shì)，尋找到融資支撐，在確保安全的情況下，讓大量的現(xiàn)金改變自身節(jié)奏，重新調(diào)整節(jié)奏，跟緊市場(chǎng)節(jié)奏，那么他們依然可以避免在本輪市場(chǎng)調(diào)節(jié)過程中，一招落后永遠(yuǎn)落后的尷尬局面。
但上述兩個(gè)假設(shè)條件都是針對(duì)大中型企業(yè)，而對(duì)于中小企業(yè)而言，上一波地王沒有能力拿到土地，在土地市場(chǎng)松動(dòng)時(shí)候拿地，剛好又會(huì)碰到調(diào)控政策后面出現(xiàn)的市場(chǎng)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的壓力，也就是中小企業(yè)完全可能出現(xiàn)高價(jià)拿地，低價(jià)賣房的市場(chǎng)節(jié)奏，這種節(jié)奏下，自然難免被市場(chǎng)份額被壓縮，甚至被市場(chǎng)淘汰。
從本輪調(diào)整后萬(wàn)科的表現(xiàn)來(lái)看，本輪調(diào)控將有可能是萬(wàn)科夢(mèng)寐以求的擴(kuò)大市場(chǎng)份額的最佳時(shí)機(jī)，而當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)也正向著萬(wàn)科期望的結(jié)果在前進(jìn)。
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