商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

   “兼職”投資客吳先生有過三年的住宅投資經(jīng)驗，曾經(jīng)成功投資過珠江新城一套公寓和荔灣區(qū)兩套小房，最高回報率達到58%。今年初開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，特別是在4月中樓市調(diào)控以后，他覺得住宅投資風險比較大，不可控因素影響大，而商業(yè)地產(chǎn)的回報率也非常吸引人。
　　不過，因?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)投資缺乏了解，大半年來他一直沒有出手。然而，就在他準備投資天河某臨街商鋪時，住宅市場卻迅速回暖。一時間，吳先生顯得左右為難。
　　事實上，記者從各大中介獲悉，近段時間，不少投資客都有類似的心態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)會否因為這一次的“住宅瘋狂”而陷入低谷?

　　住宅市場量價齊升 商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中有漲

　　自從4月樓市新政以來，住宅一直處于相對低迷的狀態(tài)。進入傳統(tǒng)的“金九銀十”，住宅市場再次揚眉吐氣，全國十大城市在8月份，均出現(xiàn)成交量擴大，價格出現(xiàn)上漲情況。廣州市國土房管局發(fā)布的8月樓價官方數(shù)據(jù)，8月全市一手住宅均價為11946元/平方米，同比上升28.35%，環(huán)比上升1%，同時成交量也達到41.39萬平方米，比7月份上升超過一成。
　　相對于住宅市場的大起大落，商業(yè)地產(chǎn)一直處在穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。合富置業(yè)市場部梁燕明介紹，近幾個月來，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場中以商鋪成交顯得尤為活躍，目前交投比較暢旺的主要集中在500萬元以內(nèi)的商鋪，較之前有20%左右的升幅，放盤量保持平穩(wěn)，以金額較大的商鋪貨源較為充足。寫字樓成交則顯得較為平靜，放盤量與之前基本保持一致。
　　從商業(yè)地產(chǎn)整個行業(yè)來看，近五年都沒有出現(xiàn)大起大落，屬于平穩(wěn)發(fā)展。
　　目前商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，但是并沒有出現(xiàn)井噴的情況，這也與目前市場上貨量不大有一定的關(guān)系。

　　住宅投資客仍觀望 商業(yè)市場影響有限

　　住宅市場的回暖，類似吳先生這種投資心態(tài)的動搖，并非一兩例。滿堂紅商鋪組經(jīng)理郭海波表示，前段時間國家調(diào)控之后，有一部分住宅投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)市場，主要集中在300萬元以下的商業(yè)市場。近段時間，住宅市場好轉(zhuǎn)，這部分流動的投資客會回到住宅市場�！暗�是影響不大，因為商業(yè)本身有自己的固定投資客�！�
　　住宅市場對商業(yè)市場的影響不大，主要是二者的投資圈不同，商業(yè)市場，特別是商鋪投資的門檻較高，有自己的固定投資群，所以二者的關(guān)系不大。
　　此外，還有專業(yè)人士認為，近期住宅市場有回暖跡象，主要是以剛性需求買家入市支撐市場，住宅市場內(nèi)的投資客目前還保持觀望態(tài)度居多;投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶則以投資為目的，之前樓市新政令住宅市場部分投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資，而該部分投資者多集中100萬-300萬元的成交中，而在商業(yè)地產(chǎn)的總體成交情況來看，300萬元以內(nèi)的成交只是占有一部分。目前在廣州要投資商鋪，入市門檻都會在300萬元以上，一些好一點的社區(qū)鋪也需要400萬元左右，商鋪價格集中在300萬-600萬元之間的貨源最為充足，所以即便住宅市場回暖，對商業(yè)地產(chǎn)的影響還是非常有限的。

　　住宅投資簡單直接 商業(yè)投資抗跌升值

　　在住宅市場價格整體走高的情形下，不少投資者、自住客都享受到了物業(yè)升值的利好。因為住宅的價值因素明顯，主要受地理位置、配套、交通、產(chǎn)品本身等幾大因素影響，投資能見度高，一直是中小投資者滋生的搖籃，并占據(jù)了不小的比例。
　　相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻會更高，在投資資金門檻和投資專業(yè)門檻上都是如此。因為商業(yè)地產(chǎn)包括了商鋪和寫字樓，商鋪又包括專業(yè)市場、商場鋪、社區(qū)鋪、臨街鋪等幾類。不同的投資產(chǎn)品，它的價格、價值影響因素、回報率等都有很大區(qū)別。投資者往往需要對商業(yè)地產(chǎn)有了足夠的認識才能保證投資的穩(wěn)健性。
　　投資者吳先生就表示，以前在投資住宅時，往往大勢是漲，投資住宅都會跟著獲利。但商業(yè)地產(chǎn)不一樣，一些專業(yè)市場、商場鋪投資得好，一段時間可能升值好幾十倍。相反，若經(jīng)營得不好，也可能價值為零，風險很大。
　　一直以來，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響較小，因此發(fā)展平穩(wěn)。從長遠回報來看，商業(yè)市場肯定比住宅市場的回報大，且商業(yè)市場的抗跌性好，升值空間大。據(jù)了解，目前廣州市場，寫字樓的回報率最高，一般在4%-7%，商鋪則在3%-5%，而住宅一般是在3%左右。此外，在商業(yè)市場，商鋪受樓齡影響小，有些可能越老越值錢的。目前的熱點區(qū)域主要集中在天河和越秀，兩個地區(qū)的供貨量也相應較大。

　　手持100萬以上

　　可投資商業(yè)地產(chǎn)

　　在投資產(chǎn)品的特性上，住宅與商業(yè)地產(chǎn)有著明顯的區(qū)別。住宅投資期根據(jù)市場變化可以很短，租金回報少，投資者會寧愿空置，等著價格上漲后賣出;商鋪投資以長期投資居多，因商鋪升值有一個過程，而且它的投資回報組成中，租金創(chuàng)造的回報率不容小視。
　　，投資者如果拿不定主意，還可以根據(jù)資金來進行投資選擇�！百Y金在100萬元以下的投資者以住宅為宜，100萬-200萬元的投資者可選擇寫字樓進行投資，而資金在200萬元以上的投資者則可以選擇商鋪市場，大家投資應該視自身情況而定�！�
　　專業(yè)人士也認為，目前商業(yè)市場中，中小投資者比較青睞專業(yè)市場和社區(qū)鋪，相對投資門檻會小很多，一些熱點有潛力的區(qū)位，也值得新晉商業(yè)投資者關(guān)注。“如清平藥材市場、華林玉器廣場等。另外，社區(qū)鋪也是投資者備受關(guān)注的區(qū)域，如華景新城一帶的一線路面鋪等。而隨著一些新興商業(yè)區(qū)的發(fā)展，如南洲一帶的商鋪也逐漸受到市場熱捧，由于這些區(qū)域的商業(yè)還在發(fā)展階段，目前還能找到不少發(fā)展?jié)摿�較大的筍盤�！�

　　投資貼士

　　初入門投資者可選帶租約商鋪

　　專業(yè)人士表示，其實投資者投資商鋪和寫字樓，除了根據(jù)自身的資金情況而定外，還應重投資項目的周期。一些初入門的投資者最好選擇投資一些帶租約的商鋪。
　　他認為，如果投資預算有限，可以選擇廣州市內(nèi)出租較好的公寓型產(chǎn)品，一方面有穩(wěn)定的租金收入，另一方面，由于戶型面積較小，總價不高。如果是投資商鋪，則應該全面考慮投資風險，衡量成本及收益的平衡，另外，需要對廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況有一定了解，選擇租金回報穩(wěn)定的商鋪入手比較穩(wěn)妥，還有就是應該選擇面積較小地段相對較好的商鋪作為入門，這樣才能有效降低投資風險，初入門的投資者最好選擇一些帶租約的商鋪投資為宜。對于自用型買家，則需要考慮自身的使用需求，根據(jù)自身的運營狀況來選擇合適的商鋪，商鋪周邊租金情況，商業(yè)配套，交通狀況等是需要認真考慮的方面。