建材城新生態(tài)圈實(shí)踐

    開業(yè)近一年，占地17.8公頃、總建筑面積達(dá)31萬平方米的“杭州灣建材裝飾城”(下簡稱‘杭州灣’)正按邱宗橋當(dāng)初設(shè)定的方向行進(jìn)。這個(gè)位于杭州余杭臨平商貿(mào)城、總投資超過10億元的建材裝飾市場如今已有八成以上的商鋪出售或出租，其中一層店鋪更是炙手可熱�！昂贾轂场钡挠绊懥φ�逐步幅射浙江。

　　開發(fā)商浙江中德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中德房產(chǎn))董事長邱宗橋早年一直在上海、江蘇等地打拼，2006年起籌劃“杭州灣”的開發(fā)建設(shè)。作為舵手，邱宗橋?qū)Α昂贾轂场钡那熬霸缬幸?guī)劃。在他看來，開辦建材裝飾市場要成功，就必須是一場多贏的博弈。只有讓消費(fèi)者和經(jīng)營戶各得所需，才能揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。要想達(dá)到多贏，秘訣有兩條：吸引消費(fèi)者，服務(wù)經(jīng)營戶。

　　專業(yè)市場+網(wǎng)上交易平臺(tái)

　　從規(guī)劃伊始，邱宗橋心目中的“杭州灣”就切準(zhǔn)了余杭東部地區(qū)建材裝飾行業(yè)缺乏上規(guī)模建材市場的空白點(diǎn)。在“杭州灣”建成之前，余杭東部地區(qū)的建材裝飾市場上規(guī)模的少。而“杭州灣”商品定位以中、高檔為主，以余杭為中心，輻射杭州主城區(qū)與嘉興、湖州、紹興等地。2006年，“杭州灣”已經(jīng)是余杭區(qū)六大聯(lián)動(dòng)工程中“一區(qū)三走廊”產(chǎn)業(yè)集聚提升項(xiàng)目，被列為杭州市、余杭區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目。

　　在聞名遐邇的義烏小商品城，一間32平方米的店面年租金需要15萬元。令人咋舌的是，一間十幾平方米的小商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)已經(jīng)高達(dá)300萬元。這是義烏小商品城成為世界小商品集散地之后締造的商業(yè)地產(chǎn)神話。這個(gè)消息讓邱宗橋再一次興奮不已，他看到了打造專業(yè)型市場帶來的商業(yè)地產(chǎn)巨大的增值空間。

　　“培育一個(gè)市場起碼需要3年到5年時(shí)間�！鼻褡跇虿僮魇袌龅慕�(jīng)驗(yàn)告訴他，現(xiàn)在要做的首先是保護(hù)好這個(gè)市場。2010年6月，“杭州灣”迎來了一周歲的生辰，80%以上的商鋪或出售或出租。邱宗橋坦言，現(xiàn)在是最累的時(shí)候。

　　“租戶的成長才能帶來市場的成長�！弊忾T面做貿(mào)易出身的邱宗橋很能理解租戶在初期的困難，也做好了扶持租戶的準(zhǔn)備。他表示，市場氣氛還不濃的時(shí)期，有些租戶生意不好，連水電費(fèi)都不愿意付。作為市場經(jīng)營方，邱宗橋?qū)ψ鈶糁挥幸粋�(gè)要求，就是保證產(chǎn)品質(zhì)量。他深知，信譽(yù)就是市場的生命。

　　“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢在于可以享有長期增值帶來的收益�！鼻褡跇虮硎荆�此輪地產(chǎn)調(diào)控讓商業(yè)地產(chǎn)的長期投資價(jià)值浮出水面，直接帶來的是商業(yè)地產(chǎn)房價(jià)的飆升和租金的大幅度上漲�！昂贾轂场鄙啼伒氖蹆r(jià)上漲幅度超過30%，這是看得見的收益。

　　另外，土地價(jià)格和住宅產(chǎn)品的價(jià)格直接相關(guān)。盡管享受到高房價(jià)帶來的高收益，也會(huì)在不久之后重新投入到高地價(jià)的懷抱，落袋為安的實(shí)際收益并不豐厚。商業(yè)地產(chǎn)就不一樣了，如果作為持有型物業(yè)，借助租賃收益發(fā)展就能持續(xù)受益。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營在稅收和解決就業(yè)等問題上貢獻(xiàn)不小，也因此受到政府的歡迎。

　　“杭州灣建材裝飾城達(dá)到四星級市場水準(zhǔn)，利潤就可觀得無法預(yù)計(jì)。”邱宗橋的目標(biāo)很篤定，當(dāng)然，他也為這個(gè)目標(biāo)制定了周密的計(jì)劃。站在模型沙盤前，他像個(gè)指揮若定的“將軍”：“杭州灣建材裝飾城將立足余杭，涵蓋全市，輻射杭嘉湖紹平原乃至整個(gè)長三角地區(qū)，批發(fā)零售并舉。引進(jìn)先進(jìn)成功理念和模式，配以完善的倉儲(chǔ)物流和服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)資源與信息共享，客商攜手，共同打造長三角地區(qū)建材裝飾的“航空母艦”�！�

　　建材裝飾是個(gè)傳統(tǒng)命題，但是在邱宗橋的設(shè)想中，網(wǎng)絡(luò)將給“杭州灣”插上嶄新的翅膀：“杭州灣”的網(wǎng)上交易平臺(tái)正在籌建中。網(wǎng)站落成后，消費(fèi)者可以根據(jù)商家的門牌號碼，或者所需產(chǎn)品內(nèi)容和品牌，實(shí)現(xiàn)“鼠標(biāo)輕點(diǎn)，商品到家”。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，除了建設(shè)網(wǎng)站之外，市場管理方目前正在策劃物流配送解決方案，讓網(wǎng)絡(luò)便捷的可行性真正落到實(shí)處。

　　引進(jìn)更豐富的業(yè)態(tài)

　　市場要紅火，必須要讓經(jīng)營戶真正把“杭州灣”當(dāng)成創(chuàng)業(yè)家園。對此，經(jīng)營市場多年的邱宗橋很有心得。

　　“杭州灣”的經(jīng)營管理公司班底是邱宗橋多年在全國各地開發(fā)市場后委托經(jīng)營的老班底。他認(rèn)為，市場開發(fā)完成后，管理公司的水平和服務(wù)直接關(guān)系市場的存亡。啟用老班底，一來少了合作磨合期，開發(fā)商與經(jīng)營商彼此知根知底又熟悉行事作風(fēng)，更容易推進(jìn)工作；另一方面，他相信目前管理公司的經(jīng)營水平，相信彼此的合作可以讓“杭州灣”駛得更遠(yuǎn)更順利。

　　作為經(jīng)營商，杭州灣建材裝飾城經(jīng)營管理有限公司董事長李林水告訴《浙商》記者：“我們對‘杭州灣’建材裝飾城擁有自主產(chǎn)權(quán)，經(jīng)營上更有穩(wěn)定性。而且，臨平商貿(mào)城規(guī)劃有10余個(gè)專業(yè)市場，更使得‘杭州灣’具有強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)性。另外，杭州市專業(yè)市場整合，外遷給了‘杭州灣’歷史性機(jī)遇�！�

　　邱宗橋?qū)Υ私忉�，他們選擇了一部分商鋪出售產(chǎn)權(quán)，另一部分則只租不售。這樣更利于市場長期持續(xù)發(fā)展，也讓不同需求的經(jīng)營戶在“杭州灣”都能找到定位。

　　開辦伊始，市場針對不同的經(jīng)營戶情況，確定不同的免租等優(yōu)惠措施。李林水亦向《浙商》記者表示，他們接下去的任務(wù)是進(jìn)一步完善各項(xiàng)軟硬件設(shè)施建設(shè)，按照星級市場標(biāo)準(zhǔn)，為廣大經(jīng)營者搭建一流交易平臺(tái)。

　　按照邱宗橋的規(guī)劃，“杭州灣”的未來將引進(jìn)更豐富的業(yè)態(tài)，而不局限于家居建材，只要與之配套的設(shè)施和商家都可以進(jìn)駐。這樣能讓它真正成為一個(gè)生態(tài)圈，而不僅限于一個(gè)市場。

　　等到2012年，“杭州灣”將有2000間商鋪，1500多家經(jīng)營戶，正常情況下年交易額達(dá)50億-60億元。

　　在與《浙商》記者的交談中，邱宗橋?qū)τ凇昂贾轂场钡那熬俺錆M信心。除了相信余杭等地的建筑市場將持續(xù)發(fā)展之外，選擇這個(gè)節(jié)點(diǎn)入市，也是想抓住這個(gè)時(shí)代中的發(fā)展機(jī)遇，以規(guī)�；�經(jīng)營在市場中立穩(wěn)腳跟，在別人退縮時(shí)出手一搏。

　　自認(rèn)有些保守的邱宗橋篤信“有多少能力就干多少事”，在開辦市場方面卻頗大膽。早年他在上海創(chuàng)業(yè)，開辦鞋業(yè)、農(nóng)副食品市場，如今他選擇回到浙江創(chuàng)業(yè)，“我相信現(xiàn)在是我回來的最好時(shí)機(jī)�！鼻褡跇蛘f。他亦將這兩年定位為市場的培育期，穩(wěn)扎穩(wěn)打練基礎(chǔ)是第一要?jiǎng)?wù)，因?yàn)�，“培育好的市場需要時(shí)間�！�

　　專家點(diǎn)評

　　中國市場研究院研究中心主任 汪中

　　杭州建材家居市場近年呈現(xiàn)出新一輪的爆發(fā)式增長，總體經(jīng)營面積已經(jīng)由2007年的160萬平方米增長至目前400余萬平方米，競爭已經(jīng)白熱化，各大市場已開始逐漸擺脫價(jià)格戰(zhàn)，通過各式差異化戰(zhàn)略和創(chuàng)新營銷積極“突圍”。杭州灣建材裝飾城地處杭州余杭臨平，隨著大杭州的發(fā)展，越來越多的人會(huì)選擇在臨平購房和居住，這一區(qū)域的建材家居市場需求將出現(xiàn)快速穩(wěn)步上升；同時(shí)臨平商貿(mào)城的市場集群會(huì)在這一區(qū)域形成杭州市另一個(gè)商業(yè)資源集聚區(qū)。因此，杭州灣建材裝飾城正確選擇自身的市場定位，立足臨平和余杭，直接輻射桐鄉(xiāng)、海寧、德清、嘉興、湖州，與杭州城區(qū)的各大市場形成錯(cuò)位競爭，充分利用成本優(yōu)勢、交通優(yōu)勢以及精細(xì)化的運(yùn)營優(yōu)勢，應(yīng)當(dāng)具有很大的發(fā)展空間。