如何看待琶洲的投資價(jià)值？

   熱焦點(diǎn)評(píng)（10-142）：如何看待琶洲的投資價(jià)值？

彭澎參與搜房網(wǎng)對(duì)話

題外話：琶洲的定位和投資價(jià)值一定要與珠江新城比較起來(lái)看，同時(shí)也要結(jié)合起來(lái)放在一起來(lái)看。同為CBD，但功能還是有很大不同的。

琶洲的主功能是會(huì)展和總部商貿(mào)。商貿(mào)也主要是展貿(mào)類，與會(huì)展配套。其他還有休閑文化，如珠江啤酒廠就有一個(gè)啤酒文化廣場(chǎng)。當(dāng)然與會(huì)展、總部相關(guān)的寫(xiě)字樓、公寓也是需求量很大的。

但琶洲也有很多城中村需要改造，因此，中檔樓盤(pán)也是少不了的，且不說(shuō)本身還有許多舊樓盤(pán)、舊廠房。這其中，員村、長(zhǎng)洲也是一個(gè)變量值得關(guān)注。

彭澎：要考慮清楚琶洲的主功能定位

2010-10-22  搜房網(wǎng)

摘要：琶洲的價(jià)值是由時(shí)間的發(fā)展而變遷的。彭澎表示，在99年他主持搞的琶洲概念規(guī)劃，當(dāng)時(shí)會(huì)展中心到底放在哪里是有爭(zhēng)議的？最后確定在放在琶洲。

編者按：琶洲，在人們的固有理念中，只是在廣交會(huì)才會(huì)聚焦的島，如今琶洲不再是那個(gè)季節(jié)性商貿(mào)小島。在廣州打造成國(guó)際會(huì)展之城的步伐之上，政府將琶洲定位成會(huì)展金融中央商務(wù)區(qū)。面對(duì)如此優(yōu)厚的政策，琶洲又應(yīng)該如何憑借琶洲會(huì)展這一世界唯一的名片來(lái)繼續(xù)前行呢？今天廣州搜房網(wǎng)請(qǐng)來(lái)了業(yè)內(nèi)重量級(jí)人物共聚一堂起來(lái)討論琶洲未來(lái)的發(fā)展路向以及投資前景。

從歷史規(guī)劃來(lái)看琶洲的定位越來(lái)越高

琶洲的價(jià)值是由于時(shí)間的發(fā)展而變遷的。彭澎表示，在99年他主持搞的琶洲概念規(guī)劃，當(dāng)時(shí)會(huì)展中心到底放在哪里是有爭(zhēng)議的？最后確定在放在琶洲。

那時(shí)候我們定位是城市的副中心，是RBD，珠江新城是主中心，現(xiàn)在把它搞成泛CBD的主中心，加上員村的延伸地帶，琶洲從RBD上升為CBD，地位更靠近珠江新城，因此，低端的產(chǎn)業(yè)不太適合，這是一個(gè)基本的看法。

現(xiàn)在我們把它定位為會(huì)展金融中央商務(wù)中心，主要發(fā)展金融、總部商貿(mào)、國(guó)際會(huì)展配套、文化休閑和科研辦公，這是基本的功能。我們當(dāng)時(shí)在做《琶洲概念規(guī)劃》以后，又做了一個(gè)《海珠科技產(chǎn)業(yè)園》的規(guī)劃，那還是一個(gè)區(qū)的，有一批廠房在那里，如果是定位為CBD，廠房等形態(tài)肯定要全部搬出�，F(xiàn)在保利在這里開(kāi)發(fā)，應(yīng)該說(shuō)他們也有很多城中村要消化，城中村一消化肯定是做住宅，農(nóng)民不會(huì)離開(kāi)，肯定會(huì)有很多住宅在里面，早期還有一些偏低端的住宅項(xiàng)目，如教師新村、大家庭花園等。這是現(xiàn)狀。

琶洲的主功能和副功能是什么？

彭澎認(rèn)為琶洲還是以會(huì)展為主，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，而且會(huì)展不只是一個(gè)廣交會(huì)，那里有家具展、房博會(huì)、汽車展等等，一個(gè)會(huì)展中心絕對(duì)不只是一個(gè)廣交會(huì)，是一年的檔期都排滿的，是這樣的一個(gè)形態(tài)，包括現(xiàn)在舊的流花會(huì)展也有很多的商業(yè)設(shè)想，但是政府還是要求它保留一部分的會(huì)展功能。

其次是總部商貿(mào)功能。世界500強(qiáng)到琶洲，彭澎提出自己的看法，他認(rèn)為最大的差別是在琶洲可以建立自己的一棟樓，如果租寫(xiě)字樓在珠江新城都可以搞定了，它肯定是要建一棟才會(huì)往琶洲這里放，這是跟其他地方不一樣的。

因此，琶洲就以會(huì)展和總部商貿(mào)為主功能。

除了寫(xiě)字樓、公寓之外，是否可以搞一些專業(yè)市場(chǎng)或者一些常設(shè)性的展貿(mào)用地，他覺(jué)得關(guān)鍵看業(yè)態(tài)是否會(huì)高檔一點(diǎn)，因?yàn)榈貎r(jià)擺在那里，一些低端的市場(chǎng)肯定不適合在這里，我想一定要考慮那里的地域價(jià)格，不是一般的專業(yè)市場(chǎng)，高端到底是怎樣的高端？搞高檔可能租金的比例模式會(huì)受到一些討論。

總之是低端的在琶洲不適合。

琶洲的開(kāi)發(fā)還要與周邊地區(qū)發(fā)展聯(lián)系起來(lái)看

至于發(fā)展，隨著它的定位，我們還要看到城市建設(shè)的方向。第一，規(guī)劃中有三條過(guò)橋隧道連接珠江新城，現(xiàn)在有這么幾條橋過(guò)去很方便，有了過(guò)橋、隧道會(huì)更加密切，我想與珠江新城的差異性會(huì)減弱。

第二，我們看到政府正在做長(zhǎng)洲島的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，原來(lái)搞一些休閑的住宅，以后當(dāng)然也很難說(shuō)，保利那個(gè)地方是否會(huì)形成一些CBD的要素，這里是一個(gè)發(fā)展的走廊。不管怎么說(shuō)，現(xiàn)在員村那里還沒(méi)有很好的改造，還有一大片，我們不能僅就琶洲看琶洲，要看周邊發(fā)展的趨勢(shì)，琶洲的長(zhǎng)期我是看好的，但是做什么確實(shí)要好好去想，還有一些其他的展貿(mào)功能在出現(xiàn)。

今年張廣寧明確提出來(lái)廣州的核心競(jìng)爭(zhēng)力是在商業(yè)和文化，而不是金融，金融搞得過(guò)深圳嗎？證交所搞得過(guò)上海、香港嗎？我們搞的是商貿(mào)和文化。

第一，廣州商貿(mào)是千年商都。歷史上是有名的商業(yè)大都會(huì)，大家都認(rèn)識(shí)到商貿(mào)才是廣州在全省的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這一塊要發(fā)展的。

第二是文化，廣東要建設(shè)文化強(qiáng)省主要看廣州。因?yàn)槿�省主要的高等院校、科研機(jī)構(gòu)、文化團(tuán)體都在廣州，廣州建成文化大市，廣東省就建成文化大省了。

這兩個(gè)功能是廣州發(fā)展的重點(diǎn)，商貿(mào)這一點(diǎn)我們可能還有新的發(fā)展，如果是大商貿(mào)的概念，就包括會(huì)展，沒(méi)有這些商貿(mào)也沒(méi)法形成一個(gè)強(qiáng)的輻射力。我們到佛山去，馬上要通地鐵；到2015年整個(gè)珠三角的輕軌系統(tǒng)是形成一個(gè)初步框架，周邊都會(huì)到廣州來(lái)望一望，對(duì)廣州的商業(yè)發(fā)展有利。琶洲會(huì)展中心是世界第一大會(huì)展中心，會(huì)展這一塊我相信會(huì)成為廣州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的最強(qiáng)的一塊，其他物流、總部、金融等都與此有關(guān)。我想我們要看到，當(dāng)然會(huì)展也是一個(gè)大會(huì)展，不是說(shuō)只有琶洲有會(huì)展，流花那塊還會(huì)發(fā)展的，這些方面都會(huì)考慮到會(huì)展新的形態(tài)，商貿(mào)方面還能否去創(chuàng)新。

新的商業(yè)形態(tài)形成，對(duì)地域選擇也會(huì)帶來(lái)一些新的變遷，美國(guó)大部分的沃爾瑪在郊外。當(dāng)年天河城搞的時(shí)候，我們介紹南方大廈進(jìn)來(lái)，如果南方大廈全資進(jìn)來(lái)最后就不會(huì)垮掉，但結(jié)果是做小股東，最后是天河城百貨起來(lái)了。

廣州的商業(yè)還會(huì)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，關(guān)鍵看你自己的物業(yè)，看能否定位得很準(zhǔn)，而且現(xiàn)在很多人經(jīng)常出國(guó)了解整個(gè)世界商業(yè)的發(fā)展方向，購(gòu)物環(huán)境保障也要有一個(gè)全面的設(shè)想。