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市場觀察
買商鋪抗通脹“神”話調(diào)查
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小眾資本投商鋪風(fēng)險有幾成？
在下沙九堡板塊聚集著大片專業(yè)市場商鋪。其中有正在出售的中國五金機電城、還有即將開業(yè)的紅星美凱龍，以及杭州瑞紡聯(lián)合市場等近30個專業(yè)市場。
元旦前夕，導(dǎo)報記者來到位于德勝東路與月雅路口交叉的中國五金機電城實地走訪。據(jù)現(xiàn)場銷售人員林一帆介紹，目前該項目推出的商鋪為5樓國際館，B區(qū)約300余個商鋪，面積16至32平方米不等，均價約1.3萬元/平方米，出售30年使用權(quán)，總價約20萬起。由于投資總價不高，市場承諾包租十年，每年承諾給投資者最低6%的收益，十年以后使用權(quán)還給投資者，吸引了一批投資客，導(dǎo)報記者在現(xiàn)場看到，目前B區(qū)商鋪銷售近8成。
買商鋪是否真能抗通脹？針對記者的質(zhì)疑，林一帆給記者算了一筆賬，按照中國五金機電城承諾的投資回報率，假設(shè)投資者購買一個16平方米的商鋪，按1.3萬元/平方米的價格計算，總價為20.8萬元，前三年一次性返還18%折合成購鋪款，一次性扣除3.744萬元，實際支付購鋪款為17.056萬元，這意味著以17.056萬元購得的商鋪，在前三年投資者并沒有實際收益，從第四年開始，市場管理方以最低6%的收益回報給投資方。假設(shè)開發(fā)商未將投資者購買的商鋪成功出租，那么投資者每年獲得的收益為1.248萬元，開發(fā)商包租十年，投資者收回成本為12.48萬元，十年以后商鋪使用權(quán)返回給投資者。如果從第四年開始，開發(fā)商成功將商鋪出租，那么投資者每年收益大于等于1.248萬，但是投資者究竟要用多少年才能收回17萬元成本，開發(fā)商也無法闡釋清楚。
這意味著，買商鋪能否真正抵御通脹建立在市場后期運營和管理良好的基礎(chǔ)上，建立在市場興旺的前提下。
“現(xiàn)在很多商鋪都稱統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，但是統(tǒng)一安排不一定能成功出租，這要涉及到開發(fā)商后期招商的能力�！闭憬ㄈA集團董秘戴海洋說。
“商鋪投資和商品房投資有很大不同，商品房投資一般是整個樓盤普降或普升，而商鋪投資的差異性很大，即使在同一個市場中，不同的地段的回報率都不一樣，成熟地段回報率高，但是對于生鋪來說可能投資有去無回。”我愛我家企劃部經(jīng)理周包軍說。
三種經(jīng)營模式三種選擇
不知幾何時，專業(yè)市場商鋪的運作模式出現(xiàn)了三種形式，一種為出售產(chǎn)權(quán)，投資者擁有獨立產(chǎn)權(quán)；一種為出售數(shù)十年的經(jīng)營權(quán)（也稱使用權(quán)），開發(fā)商承諾前幾年以每年百分之六左右的回報保證收益，這類商鋪投資者與經(jīng)營者分離，開發(fā)商需進行二次招商；還有一種為純出租式，開發(fā)商享有商鋪的完全產(chǎn)權(quán)，商鋪只租不賣。
按照不動產(chǎn)運作規(guī)律，擁有完全的獨立產(chǎn)權(quán)，對于投資者來說是最放心的，但是這一標準放置于商業(yè)地產(chǎn)，特別是專業(yè)市場的運作中時，鐵律也被打上了問號。
如地處吳山商圈中心、北鄰杭州解百、元華等商場，南傍吳山廣場、河坊街，西靠西湖、南山路，四周商廈林立，交通相當(dāng)便利的涌金廣場，由于分割產(chǎn)權(quán)出售商鋪，產(chǎn)權(quán)方、經(jīng)營方與眾業(yè)主之間糾紛不斷，市場幾度關(guān)停，至今門可羅雀，投資客空有產(chǎn)權(quán)而無法兌現(xiàn)。
又如曾經(jīng)號稱九堡商圈新航母的九堡四季青服裝交易市場，其地理位置也是得天獨厚，緊鄰九堡客運中心，與中國五金機電城相隔不遠。其一期從2008年10月21日正式開業(yè)到2011年1月6日，2年多來該市場仍然處于相對較冷狀態(tài)，無法與老四季青服裝批發(fā)市場相媲美。
投資者鄭先生于2008年12月在九堡四季青服裝交易市場購買了一間9平方米的商鋪，總價為25萬元，與市場簽訂的合同規(guī)定鄭先生享有該商鋪4年的經(jīng)營權(quán)，鄭先生將該商鋪出租給一位做服裝生意的朋友，每月收取千元租金，由于短期內(nèi)收回成本無望，如今他正在尋找出價合適的買家，將4年商鋪經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)賣出手。
九堡中國五金機電城屬于第二種運作模式，由于出售使用權(quán)，商鋪產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營人完全分離，開發(fā)商需進行二次招商。
擁有多年市場開發(fā)與管理經(jīng)營經(jīng)驗的戴海洋認為，產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營人完全分離對于市場的后期經(jīng)營來說難度增加，經(jīng)營成本比起純出租式的也要高出許多。
“我們走訪了國內(nèi)很多市場，發(fā)現(xiàn)做得比較成功的市場都是只租不售的，如享譽國內(nèi)外的義烏小商品市場，永康五金城等等，按照我們的分析，這種模式對經(jīng)營者進行了嚴格地把關(guān)，避免了投機倒把，大家一心一意做市場，最終使市場興旺起來。如果采用出售的方式，經(jīng)營戶的成本就增加了，落到實處則是其所經(jīng)營的商品價格的上漲，而且不可避免的是，在商鋪的買賣中投機客較多，容易產(chǎn)生泡沫�！贝骱Ｑ笳f。
浙江省市場協(xié)會秘書長呂振華認為，對于出售使用權(quán)的運作模式，總體上來說有利有弊。如果開發(fā)商的手續(xù)完備，將經(jīng)營權(quán)一次性賣給投資者，即解決了開發(fā)商回收成本的快速化，同時也使產(chǎn)權(quán)增值部分掌握在開發(fā)商自己手里，是個十分“聰明”的做法，但是對于投資者來說不可控風(fēng)險較大。
“將經(jīng)營權(quán)賣給了投資者，開發(fā)商進行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，投資者又轉(zhuǎn)手賣給了第三方經(jīng)營者，這種運作模式開發(fā)商的目的主要是賺錢，他在經(jīng)營上考慮很少�！眳握袢A說，“按照國際慣例，真正的商業(yè)地產(chǎn)是不出售的，或者是小部分出售，大部分自己持有，或者委托有經(jīng)驗的經(jīng)營商來運營�！�
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