住宅、商鋪、寫字樓，投資哪個最劃算？

    股市不景氣，投資者轉戰(zhàn)房產市場，面對房市諸多產品，不禁要問——

    住宅、商鋪、寫字樓，投資哪個最劃算？

    去年11月以來，國內股市一直“跌跌不休”，不少投資者因此“身負重傷”，感嘆股市的命運多舛。股民梁先生因為提早抽身而躲過一劫，唏噓過后，決定“棄股投房”的他卻又遇到了一個糾結不已的難題，“如今手頭有閑錢了，面對商鋪、住宅、寫字樓等諸多房產投資項目，應該投哪個最劃算呢？”

    不僅是梁先生這種轉向的投資者，對于很多有意房產卻又不熟悉該行業(yè)的投資者都面臨這樣一種兩難的抉擇。到底應該怎么投資呢？且來聽聽業(yè)內人士以及一些投資者的建議和意見。

    ●住宅投資 保值穩(wěn)定 變現(xiàn)靈活

    隨著我市房地產市場近幾年的快速發(fā)展，房價突飛猛進，大部分中小型投資者仍集中在商品房住宅市場，保值穩(wěn)定、變現(xiàn)靈活是他們選擇住宅投資的重要因素。

    家住天元區(qū)的何女士，從2005年開始至今投資過三套商品房，每每都是見好就拋，幾年下來投資成本由原來的30萬變成了近60萬，這樣算下來，每年的收益差不多達到了20%。“雖然投資住宅的收益不錯，但是如果遇到大形勢不好，還是有一定的風險�！焙闻�士告訴記者，07年在河西購進一套130㎡的小高層，當時價格在2200元/㎡。結果不久就遇到了國家政策調控，導致房產市場不景氣，由于害怕房價下跌，造成房屋積壓，在08年下半年以2600元的價格匆忙出手，在除去各種稅費后，最終收益還不到5%。何女士表示，“現(xiàn)在二手毛坯房如果低于新房價格不少，還是相當搶手的。只要一報價，就有人來看房洽談。不像商鋪，出售頗費周折。”

    在記者采訪的諸多投資者中，像何女士這樣頻繁買賣房屋的不在少數(shù)，而投資買房用于出租的卻相對較少。“株洲的房屋租價不高，像河西這邊一套100多平方米的房子，月租金也就在1000元左右，還得看碼頭。房子投資加上簡單的裝修成本就得30多萬。如果按貸款20萬來算，每個月的租金還不夠還月供�！辈滔壬�在天元區(qū)一套120多㎡的房子現(xiàn)在每月租金只有800元。他認為買房出租回本周期太長，不利于資金周轉，而且還具有市場突變的風險。

    新環(huán)境房地產經紀公司的胡中平經理告訴記者，株洲外來人口有限，制約了房屋租金的上漲，目前我市天元區(qū)三房帶裝修家電的租金也就1000元多點，兩房700元以內，荷塘區(qū)石峰區(qū)則更便宜，因此二手房市場處在一個易售難租的境地。

    ●商鋪投資 收益與風險同行

    記者從房產局研究中心獲悉，2010年9月以來，我市商鋪成交量急增，當月非住宅成交227套，商鋪201套；10月非住宅成交559套，其中商鋪532套，環(huán)比增長164.68%。而2009年同期，商鋪的銷量只有51套。11月、12月雖然成交量相比10月有所下滑，但依然達到了月均350套的銷量。

    “現(xiàn)在由于國家對商品住宅的政策收緊，商鋪投資越來越受到人們的關注。”外海房地產開發(fā)有限公司的銷售經理周興元告訴記者，國家對房地產接二連三出臺調控政策，主要針對的是住宅投資，商業(yè)地產實際上受到的影響不大�！敖衲暌詠�，限貸、限購、加息等針對商品住宅市場的利空不斷，投資成本越來越高，限制也越來越多，利潤空間被進一步擠壓。而商業(yè)地產市場卻在這些調控下顯得波瀾不驚，投資的趨利性讓更多的中小投資者開始將目光轉向商鋪�！�

    尚格副總邱清懷認為，投資商品住宅是價值的一次性體現(xiàn)，投資商鋪卻具有一個回報的長期性。兩者相比，商鋪投資具有收益穩(wěn)定、持續(xù)升值、投資回報率高等特點。此外，商鋪投資不會因房齡增長而使其投資價值降低。

    據邱總介紹，商鋪分為集中商業(yè)和社區(qū)商業(yè)。像蘆淞區(qū)這樣的商業(yè)中心，由于華麗、中國城等專業(yè)市場的繁榮使得該地區(qū)商鋪價格大幅上漲，盡管年收益率相當可觀，但其存在的風險性也相對偏高。

    據了解，蘆淞區(qū)商業(yè)圈不少臨街商鋪的價值都達到了5萬元/㎡。位于建設南路黃金地段的漢華國際商業(yè)城，去年開盤的內街商鋪銷售價格為13.8-16.8萬元/㎡，而當街商鋪更是高達22-26萬元/㎡。

    漢華銷售人員告訴記者，20多萬的商鋪已經銷售一空，不少商鋪的投資達到了千萬元。如此高昂的價格，何時才能收回成本？關于記者的疑惑，該銷售人員解釋道，“雖然投資成本高，但是商鋪的月租收益還是相當可觀的。20多萬的商鋪，月租每平方米都要上1000元�！睋�悉，在漢華投資的業(yè)主中，也有部分自己帶產品自己經營者。

    對于高額的商鋪投資，邱總提醒投資者在選擇時要理性冷靜，“集中商業(yè)的商鋪，投資高、風險大。如果市場做起來了，回報就高，像銅鑼灣、中南服裝大市場、徐家橋商業(yè)步行街這類商業(yè)項目，一旦做不起來，投資者也同樣會血本無歸�！�

    “對于普通投資者，社區(qū)商鋪投資能更好地規(guī)避投資過大、風險過高的因素�！敝芙浝碚J為，大型的社區(qū)人口集中、客源相對穩(wěn)定、經營范圍廣，并且社區(qū)商鋪一般都臨近大馬路，輻射整個社區(qū)，其價格一般在5000-10000元/㎡以內，月租能達到50-100元/㎡，比較適合中小型投資者。如果梁先生的投資預算在40萬以內，按照正常的投資回報，前五年的年收益率大概是5%，五年后可以達到10-15%。

    ●寫字樓投資 地段決定收益

    去年10月31日，漢華國際商業(yè)城的寫字樓開盤，在短短不到半個月的時間內，就以6980元/㎡的價格售出了260多套，銷售量達到80%。據悉，不光是漢華，位于車站路的金輪時代廣場、中心廣場的王府井百貨等樓盤的寫字樓同樣熱銷。為什么這些價格不菲的寫字樓能如此受到投資者的青睞？中偉房地產經紀有限公司總經理游偉的觀點或許能告訴你答案，“寫字樓的投資，碼頭好歹決定你收益的多少�！�

    游總認為，房產的增值主要來源于土地的增值，蘆淞區(qū)作為城市商業(yè)中心區(qū)域，土地的增值空間很大。同時，商業(yè)中心區(qū)通常又是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處，所以說，以上幾處樓盤熱賣很大程度上是依靠了其有利的地理位置。據游總介紹，我市較好的寫字樓月租在20-30元/㎡的標準，按照目前大部分寫字樓的售價推算，這個租價基本能做到5%的年收益。雖然這個5%看似不高，但是隨著地價逐年提升，寫字樓的價值也會不斷水漲船高，總收益也就逐年體現(xiàn)出來。

    與游總持相對樂觀的態(tài)度不同，從事金融行業(yè)的一位資深投資者唐先生告誡梁先生，“相比商鋪的投資成本過大，寫字樓投資成本相對較低，但同樣風險重重，你可能會擁有較高的租金回報，但同樣必須承擔‘無人問津’的風險。”除了所處地理位置之外，樓盤品質、物業(yè)管理、周邊環(huán)境以及入住客戶群的層次都應該納入考察的范圍，謹防出現(xiàn)空置率過高等風險。