深入分析:街鋪？社區(qū)鋪？寫字樓？投資哪個好

   “弱水三千，只取一瓢飲�！痹诖_定了投資商用物業(yè)后，在具體的投資產(chǎn)品選擇上也大有文章。街鋪、社區(qū)鋪、專業(yè)市場、寫字樓等這些不同的業(yè)態(tài)，在投資特性上，也有所區(qū)別。知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆。怎樣選擇最合適你的商用物業(yè)，或許以下文章能為你提供一定的參考。

街鋪：別想以租養(yǎng)貸

街鋪是商用物業(yè)的重要組成部分，一般來說街鋪回報率高，升值潛力大。像是在體育西、上下九、北京路這些大商圈內(nèi)的一線街鋪，現(xiàn)在售價都已經(jīng)去到20萬-30萬元/平。體育西商鋪五六年前出售時，還是4萬-5萬元/平，如今可謂翻了好幾倍。不過也不是所有街鋪都能有如此的升值前景。

據(jù)滿堂紅戰(zhàn)略管理高級主任沈銳培介紹，目前的街鋪市場，街鋪之間好壞差別十分明顯。有些一線旺鋪仍然在升值，也有一些街鋪持續(xù)幾年沒有起色�！敖咒伒纳�值潛力，往往是投資者最看重的部分。它主要受幾個因素的影響，一是商業(yè)環(huán)境；二是人流；三是規(guī)劃和本身的一些因素�！�

據(jù)他介紹，當(dāng)下一些老城區(qū)和比較成熟區(qū)域的街鋪價格都在10萬-20萬元/平方米，但一些郊區(qū)或者剛剛發(fā)展的區(qū)位，幾千元/平方米的街鋪也有。不過，由于街鋪供應(yīng)本身遠遠小于住宅的供應(yīng)，業(yè)主對購買街鋪后長期持有意愿較高，因此選擇上談不上十分豐富，要買到好鋪位，需要一段時間的觀察和等待。

●適合人群：各種投資者

●風(fēng)險提示：沈銳培介紹，目前廣州一般的街鋪的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，一些一線商圈的旺鋪投資比較有保障，但門檻也高，動不動幾千萬元地往里投。另外就是一些新樓盤聚集形成的街鋪。從投資收益上來說，后者升值的潛力比較大。隨著周邊人流的增加，商鋪租金與售價也會相繼增高。但在具體投資時，一定要考慮經(jīng)濟實力，住宅那套以租養(yǎng)貸的法則在商用物業(yè)身上往往行不通。

專業(yè)市場：回報風(fēng)險俱高

對廣州熟悉的人，都對熙熙攘攘的專業(yè)市場不陌生。近年來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展升溫，專業(yè)市場為主的一些產(chǎn)權(quán)鋪項目也成為市場中的亮點。去年市場上就涌現(xiàn)了星辰匯、寶貝城、萬福（亞太）精品交易中心、星辰名酒交易中心、反斗城、天河國際美妝中心、珠江國際紡織城等一大批項目。

一般來說，專業(yè)市場面積小，大多在十幾平方米到幾十平方米，因此總價也多在百萬元/間上下，投資門檻低。如果專業(yè)市場做旺后，回報率也是相當(dāng)之高，在廣州已經(jīng)有著不少的成功案例。

房地產(chǎn)專家韓世同就曾表示，專業(yè)市場業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營品種集中，主要針對批發(fā)商，做到一定影響力后，輻射面也很廣，因此商鋪的租金回報率也較高。由于業(yè)態(tài)特點，盤活率較高，因而成為中小投資者的心頭好。

●適合人群：中小型投資者

●風(fēng)險提示：投資專業(yè)市場能否成功，衡量最主要的標(biāo)準(zhǔn)在于它能否做旺。受投資需求的影響，市面上的專業(yè)市場供應(yīng)較多，但有些準(zhǔn)備倉促，買下幾層就劃格子出售，明顯缺乏長久運營的意愿，投資者應(yīng)該擦亮眼睛。

一個專業(yè)市場的興旺有很多因素，包括所經(jīng)營的行業(yè)是否有發(fā)展前景，項目經(jīng)營定位上是否符合當(dāng)下的需要，以及項目的硬件物流管理條件是否優(yōu)良等等。另外還有一個重要條件，就是這類商鋪能否有產(chǎn)權(quán)證，去年觸目驚心的“偉國事件”就是警醒。

社區(qū)鋪是最穩(wěn)妥的投資選擇

社區(qū)鋪入市門檻不高，投資收益不高，但較穩(wěn)定，所以一直受到中小投資者的關(guān)注。

沈銳培介紹，社區(qū)鋪一般分三種：一是在封閉式小區(qū)內(nèi)的社區(qū)鋪，主要為社區(qū)內(nèi)的居住人群提供商業(yè)配套的服務(wù)；二是臨近社區(qū)主干道的半封閉式社區(qū)鋪；三是社區(qū)鋪外圍靠馬路的鋪，也就是商業(yè)裙樓，面對的往往是社區(qū)外的消費者。他認(rèn)為靠馬路的社區(qū)鋪投資價值最大。

據(jù)悉，目前廣州一般社區(qū)鋪的租金在200元-300元/平，一些高端樓盤社區(qū)鋪租金為300元-500元/平，而一些地理位置較差的社區(qū)鋪也有租金在一兩百元每平方米的情況。社區(qū)鋪的售價，不同小區(qū)也有明顯區(qū)別，多在3萬-4萬元/平起。

值得提醒的是，社區(qū)鋪跟著社區(qū)走，是樓盤的商業(yè)配套所在。因此，一些社區(qū)的狀況也往往決定了社區(qū)鋪的發(fā)展。并且，社區(qū)鋪還有一個明顯的特點——其升值潛力和升幅跟街鋪有所區(qū)別�！爱�(dāng)社區(qū)發(fā)展成熟，社區(qū)鋪的租金售價上升到一定程度就會趨于穩(wěn)定�！币虼耍�社區(qū)鋪的投資也往往是中長期的選擇。

●適合人群：中長期求穩(wěn)的中小投資者和短線投資者

●風(fēng)險提示：合富置業(yè)市場部梁燕明介紹，社區(qū)鋪的發(fā)展?jié)摿�，主要看社區(qū)本身的規(guī)模大不大，其次看是自住居多還是投資者居多。并且，社區(qū)鋪所在的位置也很重要，越靠主干道人流越旺，并且鋪面往往越大越好。

寫字樓：適合長線投資

住宅，人人都需要居��；商鋪，人人都有消費的需求。對于寫字樓，并不是人人都需要。也正是因為寫字樓需求的“小眾”，使得寫字樓的投資離普通消費者有一定的距離。但隨著人們對寫字樓投資的認(rèn)識，投資意愿也在加強。

興業(yè)地產(chǎn)高級營業(yè)經(jīng)理盧胤盈表示，根據(jù)公司近期的調(diào)研報告顯示，目前市場上寫字樓的交易也很火熱，門檻也不高，兩三百萬元就可以投資寫字樓。

據(jù)他介紹，廣州市場上成交活躍的寫字樓主要集中在三個區(qū)域：人民路一帶的老寫字樓區(qū)域；環(huán)市東和東風(fēng)路一帶；還有天河一帶。

●適合投資者：對寫字樓有認(rèn)識并打算長期持有

●風(fēng)險提示：盧胤盈介紹，對個人投資者而言，投資寫字樓首要考慮的就是寫字樓的空置成本�！巴顿Y商鋪、住宅管理費比較便宜，一般在1.5元-5元。寫字樓的可能要8元-25元。”如果寫字樓處在空置期，非但沒有租金收入，還要支付幾千上萬元的管理費成本。并且，寫字樓的升值回報不如街鋪那么快，投資寫字樓需要有耐心，適合長期投資。