“房產(chǎn)稅補(bǔ)貼”成一種優(yōu)惠措施

　  在第三輪重磅調(diào)控出臺(tái)1個(gè)多月后，樓市迎來(lái)了兔年第一場(chǎng)大型房展會(huì)。和往年同期相比，此次展會(huì)明顯呈現(xiàn)出“三少兩多”，即：參展項(xiàng)目少、住宅項(xiàng)目少、看展人數(shù)少，海外樓盤多、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多。不多的優(yōu)惠措施中，出現(xiàn)“房產(chǎn)稅補(bǔ)貼”。

　　對(duì)于此次展會(huì)住宅項(xiàng)目的稀缺，相關(guān)人士分析，按照慣例，每年“五一”小長(zhǎng)假后的房展會(huì)才是開(kāi)發(fā)商回籠資金的黃金時(shí)段。再加上當(dāng)前政策效應(yīng)仍未釋放完畢，因此多數(shù)對(duì)后市走向把握不明的開(kāi)發(fā)商都把此次展會(huì)當(dāng)成了“蓄客”期而非銷售良機(jī)。而對(duì)于吸引了諸多看展者的海外樓盤，專業(yè)人士提醒，購(gòu)買海外樓盤一定要先熟悉該國(guó)購(gòu)房程序和相關(guān)法律，不要輕信銷售人員“買房就可移民”的說(shuō)法。

　　本地住宅項(xiàng)目鳳毛麟角

　　降價(jià)潮未現(xiàn)，購(gòu)房者“再等等”

　　在住宅市場(chǎng)行情整體低迷的背景下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商似乎都沒(méi)有對(duì)此次房展會(huì)抱有太大期望。這一點(diǎn)，從參展項(xiàng)目的大幅減少，以及大多數(shù)知名開(kāi)發(fā)商的缺席上可見(jiàn)一斑。而在參展項(xiàng)目中，還有一大批項(xiàng)目旨在蓄客，而非賣房。

　　價(jià)格方面，購(gòu)房者期盼已久的降價(jià)潮仍未顯山露水。從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的總結(jié)資料來(lái)看，此次參展開(kāi)發(fā)商仍舊對(duì)降價(jià)采取了較為“含蓄”的辦法，如送面積、送車位、免物業(yè)費(fèi)等。敢于直接表示在價(jià)格基礎(chǔ)上打明折的項(xiàng)目?jī)H有兩三家，但這些樓盤打折后的價(jià)格相較前期也并未有明顯降低。

　　如閔行某打折樓盤，據(jù)展臺(tái)銷售人員介紹，該銷售代理機(jī)構(gòu)此次給予購(gòu)房者85折優(yōu)惠，原價(jià)23000元/平方米價(jià)格折后僅為20000元/平方米左右。而據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心3月上旬統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目今年1-3月成交均價(jià)實(shí)際為19000元/平方米左右。此外，部分項(xiàng)目以房產(chǎn)稅為噱頭打起了優(yōu)惠招牌，如閔行區(qū)的森林溪谷[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]銷售人員表示，展會(huì)期間下定即可享受10年房產(chǎn)稅補(bǔ)貼。

　　就觀展者的表現(xiàn)來(lái)看，此次展會(huì)人氣也非常清淡。多數(shù)看房者是購(gòu)買婚房的年輕人，或者為孩子購(gòu)買婚房的中年置業(yè)者。他們的目光主要集中在為數(shù)不多的幾個(gè)本地中低端住宅項(xiàng)目上。如單價(jià)在14000-18000元/平方米的嘉定項(xiàng)目新城金郡、15500-16000元 /平方米的嘉寶·紫提灣、18000-23000元/平方米的寶山項(xiàng)目東方麗都[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等，都吸引了不少購(gòu)房者的登記購(gòu)房意向。但在出手誠(chéng)意度方面，根據(jù)合富置業(yè)現(xiàn)場(chǎng)所作的購(gòu)房者調(diào)查結(jié)果，26%的潛在購(gòu)房者認(rèn)為，第三季度房?jī)r(jià)很可能在目前基礎(chǔ)上下調(diào)10%，屆時(shí)才是出手的好時(shí)機(jī)；34%的購(gòu)房者認(rèn)為，即便到第三季度，房?jī)r(jià)仍然不會(huì)下調(diào)到自己的心理價(jià)位，寧愿選擇繼續(xù)等待。

　　海外樓盤設(shè)專館，規(guī)模占比近半

　　專家提醒：海外買房≠移民

　　在整體展會(huì)冷清的情況下，海外房展專館卻吸引了不少看展者駐足，成為展覽館內(nèi)相對(duì)熱鬧的一隅。據(jù)了解，此次展會(huì)海外房展專館共有50家展商，共計(jì)上百個(gè)海外樓盤參展，幾乎占到此次展會(huì)所有樓盤的一半。和本地以及上海周邊項(xiàng)目的展區(qū)相比，海外房展館內(nèi)分區(qū)布置較為密集，因此看上去人氣也更為火爆。

　　就筆者現(xiàn)場(chǎng)觀察，參展項(xiàng)目涉及西班牙、新西蘭、美國(guó)、英國(guó)、日本、澳大利亞、新加坡、加拿大等眾多國(guó)家，同時(shí)也包括中國(guó)香港、中國(guó)澳門等地區(qū)的樓盤。參展項(xiàng)目既有單套總價(jià)人民幣100萬(wàn)元以下的公寓，也有總價(jià)高達(dá)上千萬(wàn)元人民幣的海景豪宅。購(gòu)房?jī)?yōu)惠方面，某項(xiàng)目打出“房展會(huì)期間購(gòu)房送新西蘭8日游”的宣傳，中國(guó)澳門、香港等地區(qū)的部分項(xiàng)目則打出現(xiàn)金優(yōu)惠的招牌。

　　為使購(gòu)房者更容易理解和接受海外置業(yè)，不少項(xiàng)目的樓書上都印有當(dāng)?shù)刭?gòu)房流程表，或是匯率折算表。同時(shí)，多個(gè)國(guó)家的展區(qū)內(nèi)還有移民顧問(wèn)公司、海外置業(yè)顧問(wèn)公司、房屋貸款中介公司、律師樓、商業(yè)銀行等購(gòu)房相關(guān)機(jī)構(gòu)參展。此外，海外樓盤專館內(nèi)還辟有一個(gè)特定區(qū)域，用作海外置業(yè)講座專用。不少海外項(xiàng)目宣傳的立足點(diǎn)都放在了“永久產(chǎn)權(quán)、移民、留學(xué)”等字眼上。從展區(qū)以及講座現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，海外置業(yè)專館吸引的更多是中老年看展者，但他們的購(gòu)房意向并不強(qiáng)烈。

　　在國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)厲的大背景下，去海外置業(yè)是否為一條黃金大道？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，在海外買房需要面臨房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)、樓盤信息獲取滯后、對(duì)異地風(fēng)俗以及購(gòu)房習(xí)慣缺乏必要了解等問(wèn)題。另外，海外購(gòu)房的稅收政策和國(guó)內(nèi)不同，當(dāng)?shù)貒?guó)對(duì)其本國(guó)公民和國(guó)外公民的政策也有可能存在差異,并且在很多國(guó)家，買房容易養(yǎng)房難，因此購(gòu)房者對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)稅和物管費(fèi)等房屋的持有費(fèi)用一定要了解清楚。

　　針對(duì)到海外買房是否能對(duì)移民有所幫助，本市某移民顧問(wèn)公司專家向筆者透露，各國(guó)及一些地區(qū)對(duì)移民申請(qǐng)的政策有所不同。在加拿大、美國(guó)、澳大利亞等主流移民國(guó)家，在申請(qǐng)人硬性移民條件全部符合的基礎(chǔ)上，其在申請(qǐng)移民國(guó)如果有房產(chǎn)，有可能會(huì)給移民官留下較有誠(chéng)意的印象。但如果硬性條件沒(méi)有通過(guò)，那么在海外有房產(chǎn)對(duì)申請(qǐng)過(guò)程也是毫無(wú)幫助的。該專家同時(shí)表示，已經(jīng)拿到綠卡的人如果在優(yōu)質(zhì)學(xué)校附近買學(xué)區(qū)房對(duì)孩子就學(xué)是有幫助的，但不建議申請(qǐng)人拿到綠卡后立即買房，建議其去當(dāng)?shù)鼐幼∫欢螘r(shí)間考查學(xué)校和綜合配套之后再作決定。

　　不限購(gòu)、不限貸、不限外

　　商業(yè)地產(chǎn)高舉“金字招牌”

　　“我們的項(xiàng)目不受政策影響，不管您有多少套房子都不限購(gòu)�！�

　　“高投資回報(bào)，買一層送一層�！�

　　“這個(gè)項(xiàng)目可商住兩用，對(duì)外地人買房沒(méi)有限制�！�

　　和住宅項(xiàng)目的“安靜”不同，本屆展會(huì)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳更為高調(diào)，參展樓盤數(shù)量也更多，儼然有些“喧賓奪主”的味道。除不少展臺(tái)同時(shí)推介住宅和商業(yè)地產(chǎn)外，專攻商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的展商也不在少數(shù)。如福美來(lái)代理此次參展樓盤就全部為商業(yè)地產(chǎn)，涉及五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、專業(yè)市場(chǎng)商鋪、主題商業(yè)商鋪等多種類別物業(yè)。

　　在宣傳策略方面，對(duì)住宅市場(chǎng)打擊沉重的新政，恰恰成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳的立足點(diǎn)。幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都把“新政”、“不限購(gòu)”、“不限貸”等字眼印上了宣傳資料。部分項(xiàng)目還在樓書上印有當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)購(gòu)房政策的對(duì)比，以突出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的性價(jià)比。

　　值得注意的是，部分項(xiàng)目的銷售人員在對(duì)購(gòu)房者介紹項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)把酒店式公寓直接說(shuō)成“公寓”，進(jìn)而讓購(gòu)房者誤認(rèn)為該項(xiàng)目是住宅。一些銷售人員本身就分不清酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對(duì)其產(chǎn)權(quán)年限也沒(méi)有清晰的概念，也就很難對(duì)購(gòu)房者表述明白。因此，業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，當(dāng)前在售項(xiàng)目中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)較大比例，此類項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限較短，多為40年或者50年，且小區(qū)物業(yè)費(fèi)、水、電費(fèi)等都明顯高于住宅，持有成本較高。自住型購(gòu)房者買房前應(yīng)就產(chǎn)權(quán)年限、項(xiàng)目性質(zhì)等主要問(wèn)題了解清楚，以免欲買住宅卻誤買商業(yè)地產(chǎn)。