杭州九堡商鋪群上演瘋狂的“售后返租” 多數(shù)無(wú)產(chǎn)權(quán)

  　繼新客站商業(yè)城、新四季青等市場(chǎng)落成之后，九堡新客站商圈看上去迎來(lái)了“第二春”。

　　“10年保底穩(wěn)漲收益，即買即返18%高額收益�！�、“投資**成熟市場(chǎng)，漲幅數(shù)倍有據(jù)可依。”、“第6年可以申請(qǐng)退鋪，讓您的投資風(fēng)險(xiǎn)歸零�！�

　　今年以來(lái)，像這樣的廣告?zhèn)鲉魏椭变N電話飛進(jìn)杭州的千家萬(wàn)戶。這當(dāng)中，有尚未建成的恒大國(guó)際建材家居博覽中心、中國(guó)五金機(jī)電城、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)，也有建成兩年未開業(yè)的紅星美凱龍金茂MALL，他們都紛紛高舉著“售后返租”大旗，吸引投資客下單。

　　這個(gè)看上去很誘人的投資模式是否真如開發(fā)商描述的那么美好，光鮮背后是否隱藏著風(fēng)險(xiǎn)，隨著商報(bào)記者調(diào)查的深入，無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪“返租潮”的隱憂逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

　　多數(shù)市場(chǎng)商鋪沒有產(chǎn)權(quán)

　　眼下，運(yùn)營(yíng)了兩年的九堡新客站已經(jīng)是熙熙攘攘的客流集散中心了。車站出口的德勝東路上綠化帶都被各式各樣的市場(chǎng)招商廣告占據(jù)。

　　當(dāng)?shù)卮迕窠榻B，九堡新客站周邊3公里范圍內(nèi)，聚集著30多個(gè)大大小小的市場(chǎng)。

　　3月25日，記者循著“銷售”廣告，來(lái)到了恒大國(guó)際建材家居博覽中心招商部。

　　銷售人員王青說，恒大國(guó)際建材家居博覽中心將于年底前建成并開業(yè)。目前，在售的是木板區(qū)1樓和2樓的部分商鋪，價(jià)格分別為18800元/㎡、13800元/㎡。

　　市場(chǎng)給投資者的回購(gòu)政策是，第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回報(bào)為9%，超出部分開發(fā)商與投資方1∶9分成；

　　第九年至第二十年開發(fā)商與投資方按實(shí)際租金的1∶9分成；

　　合同滿五年，第六年投資方可選擇退出市場(chǎng)，若選擇退出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商將全額退還全部已付的商鋪使用權(quán)價(jià)款。

　　一位衢州來(lái)的金先生看了上面幾項(xiàng)條款，打算下單。他算了筆賬，前八年的保底收益差不多在70%左右，差不多12年就可以回本了。

　　王青說，商鋪過幾天就可能要漲價(jià)了，要買就得盡快。如果看中，須先預(yù)付兩萬(wàn)元定金，余款要在一周內(nèi)簽訂合同時(shí)結(jié)清，不提供銀行按揭。

　　然而記者在開發(fā)商提供的合同上發(fā)現(xiàn)，這種“售后返租”的已不是商鋪的產(chǎn)權(quán)，而是商鋪的使用權(quán)。投資者拿到的只有一份《商鋪使用權(quán)租賃合同》以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。

　　“這一帶的市場(chǎng)基本如此�！睂�(duì)于產(chǎn)權(quán)問題，杭州恒大國(guó)際建材家居博覽中心企劃部負(fù)責(zé)人蔣明星對(duì)于產(chǎn)權(quán)問題并不避諱，市場(chǎng)的土地租來(lái)，他們轉(zhuǎn)讓給客戶的也是使用權(quán)。

　　“返租”商鋪價(jià)格普遍過高

　　然而，這樣的市場(chǎng)并非僅此一家，商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，恒大附近的紅星美凱龍金茂MALL、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)、中國(guó)五金機(jī)電城等市場(chǎng)都是以“售后返租”這樣的模式在出讓商鋪的使用權(quán)，只是當(dāng)中細(xì)節(jié)大同小異，他們提供投資者的使用期租賃年限為19-30年不等。

　　像紅星美凱龍金茂MALL給出的回購(gòu)政策是，第一年7%、第二年8%，第三年至第六年每年租金回報(bào)保底9%，超出部分按1∶9分成……

　　義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)，前三年6%保底收益，后三年7%保底收益，超出部分按1∶9分成……

　　中國(guó)五金機(jī)電城則是，前3年6%穩(wěn)定年回報(bào)一次性返還，后7年保底6%年收益，超出部分8∶2分成……

　　這些市場(chǎng)有些尚未建成，有些還在裝修，但是商鋪的價(jià)格都不低。

　　中國(guó)五金機(jī)電城招商專員李典銀說，去年年底開盤以來(lái),市場(chǎng)B區(qū)商鋪都已賣完，D區(qū)的200個(gè)鋪位只剩下70多個(gè)，A、C區(qū)也只有少量攤位了，均價(jià)在16000元/㎡。

　　而義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)的銷售似乎更為良好，招商專員羅利蓉說，商鋪的銷售已經(jīng)封盤，1樓商鋪的價(jià)格已經(jīng)到50000元/㎡以上，如果非要買，1樓、2樓、4樓還各剩一個(gè)鋪位，只能在當(dāng)中挑選。

　　紅星美凱龍金茂MALL則是在27日開盤，定價(jià)為16000元/㎡，提前來(lái)看盤的人已有不少。銷售現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理謝海君則表示，不能接受預(yù)定。

　　浙江中原中介部總經(jīng)理趙燮表示，從地段來(lái)說，這些市場(chǎng)所處的位置已屬于在九堡客運(yùn)中心輻射外圈，以目前這些新建市場(chǎng)的角度來(lái)看，16000元/㎡的定價(jià)，已是高出市場(chǎng)價(jià)的三、四成，而50000元/㎡更是讓市場(chǎng)價(jià)值遭到嚴(yán)重透支。

　　“售后返租”涉嫌吸金

　　事實(shí)上，這些高價(jià)鋪位的熱銷背后隱藏著一個(gè)“強(qiáng)大”的銷售團(tuán)隊(duì)。

　　商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，每個(gè)市場(chǎng)都有一個(gè)獨(dú)立的營(yíng)銷公司從中為銷售推波助瀾。如紅星美凱龍金茂MALL有浙江大眾志成房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司，恒大國(guó)際建材家居博覽中心則有杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，這些市場(chǎng)的銷售團(tuán)隊(duì)頗為強(qiáng)大。一家營(yíng)銷公司的銷售團(tuán)隊(duì)本身就有100來(lái)號(hào)人，當(dāng)接下項(xiàng)目之后，公司會(huì)在各地設(shè)下100多個(gè)代理商，銷售人員可達(dá)數(shù)百人至上千人不等。

　　他們每天不停打電話、貼廣告，在房交會(huì)門口拉客戶去看房。有的則預(yù)約義烏、寧波、溫州等地的客戶，并開車接送。讓客戶基本集中在一個(gè)時(shí)間段看鋪，造成火爆的場(chǎng)面。

　　不僅如此，營(yíng)銷公司時(shí)不時(shí)提高商鋪價(jià)格，促使客戶產(chǎn)生緊張的心理，促使早下單。

　　如此一來(lái)，到這些銷售團(tuán)隊(duì)完成任務(wù)時(shí)，商鋪的價(jià)格已經(jīng)高得嚇人了。

　　以恒大國(guó)際建材家居博覽中心為例，這家市場(chǎng)自稱總投資8億元，營(yíng)業(yè)面積為20萬(wàn)平米，如果按照市場(chǎng)銷售均價(jià)為15000元/㎡計(jì)算，那么可回籠資金30億元。

　　浙江君策律師事務(wù)所林忠再律師表示，某種程度上來(lái)說，這就是變現(xiàn)的金融投資產(chǎn)品。由于長(zhǎng)期返租回報(bào)，對(duì)小業(yè)主而言，商場(chǎng)后續(xù)是否持續(xù)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)不再重要。

　　《中國(guó)人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》以及《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》和國(guó)務(wù)院辦公廳的多部文件已經(jīng)涉及過非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)的內(nèi)容，并在《關(guān)于進(jìn)一步打擊非法集資等活動(dòng)的通知》中歸納出的非法集資種類第二類就是對(duì)物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額處置權(quán)進(jìn)行高息集資。

　　“現(xiàn)在通過委托第三方經(jīng)營(yíng)管理公司，開發(fā)商游走在合法與非法之間的灰色地帶�！绷种以俾蓭煴硎荆�但這種做法實(shí)質(zhì)上就是在“返租”外衣下的“非法集資”。對(duì)于出售商鋪產(chǎn)權(quán)的“售后返租”違反了《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，屬于違規(guī)營(yíng)銷行為。但如果將商鋪使用權(quán)租賃給小業(yè)主后，再返租回來(lái)，這種做法其實(shí)就是“非法集資”。

　　今年1月5日，最高人民法院就對(duì)存在虛假宣傳內(nèi)容的“售后包租”現(xiàn)象做出專門規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判十年有期徒刑。

　　投資者面臨產(chǎn)權(quán)、收益、貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)

　　“這對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，百利而無(wú)一害的�！闭憬�大學(xué)管理學(xué)院徐金發(fā)教授說，這樣的營(yíng)銷模式，幾乎已經(jīng)把所有的風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。

　　然而對(duì)于投資者來(lái)說卻風(fēng)險(xiǎn)重重。徐金發(fā)認(rèn)為，只要是投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，首要因素就是要有產(chǎn)權(quán)。只有使用權(quán)就意味著，投資者花再多錢也只是一個(gè)“二房東”。如果遇到政策、產(chǎn)權(quán)方的變化，投資者就束手無(wú)策。

　　“這些各種各樣的保底收益也難有保障�！闭憬�中原中介部總經(jīng)理趙燮和在商業(yè)地產(chǎn)界摸爬滾打十多年。他認(rèn)為，從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說，新建市場(chǎng)7%乃至9%的收益率不可能實(shí)現(xiàn)，能達(dá)到2%已屬相當(dāng)不錯(cuò)。

　　雖然開發(fā)商承諾給客戶7%的年收益，但能否一直兌現(xiàn)卻是個(gè)問題。可能前兩年會(huì)兌現(xiàn)，但是一旦發(fā)生資金鏈緊張，“售后返租”的項(xiàng)目就可能出現(xiàn)有頭無(wú)尾的情況。

　　趙燮和認(rèn)為，開發(fā)商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業(yè)主，之后即可全身而退。不過，開發(fā)商一般收到錢后不是存在銀行里生息返租，而是不斷地進(jìn)行開發(fā)周轉(zhuǎn)。一旦其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出狀況，不僅返租無(wú)法兌現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目的資金鏈也將出現(xiàn)問題。

　　與此同時(shí)，投資者還面臨著貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。徐金發(fā)表示，像“五年之后，原價(jià)回購(gòu)”這樣的條款，看似讓投資者沒有風(fēng)險(xiǎn)，但五年之后貨幣貶值已經(jīng)吞噬了投資者的利益。

　　早在2001年6月1日我國(guó)實(shí)施了《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

　　這一規(guī)定填補(bǔ)了我國(guó)對(duì)售后返租規(guī)定的空白。我國(guó)有這樣的規(guī)定完全是對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，像海南房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，主要是因?yàn)橐晕唇ǔ傻捻?xiàng)目對(duì)外出售，返以高回報(bào)，投資者爭(zhēng)相購(gòu)買，在項(xiàng)目未竣工前購(gòu)房協(xié)議已轉(zhuǎn)經(jīng)幾手，價(jià)格也已高得驚人。開發(fā)商無(wú)力履約就卷款而逃，剩下爛尾樓和無(wú)休止的訴訟，給海南經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了極大的打擊。

　　規(guī)劃、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)主體空缺隱現(xiàn)

　　也許在很多投資者看來(lái)，專家們所說的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)出現(xiàn)，還是個(gè)未知數(shù)。但事實(shí)上，隱憂已經(jīng)漸現(xiàn)。

　　就在投資者們沉浸在“城市東擴(kuò)，九堡這里將是一個(gè)商貿(mào)中心”、“地鐵、高鐵、客運(yùn)中心、商貿(mào)物流集散地、四大核心商業(yè)中心”、“這里將是世界商貿(mào)走廊”等這些開發(fā)商的“高談闊論”時(shí)，政府的規(guī)劃已初現(xiàn)輪廓。

　　前不久，杭州市規(guī)劃局公布在九喬市場(chǎng)群規(guī)劃中，將九喬市場(chǎng)群范圍定為東至東湖路，南至德勝路，西至和睦港，北至繞城。規(guī)劃提出，九喬市場(chǎng)群的開發(fā)總量約為800萬(wàn)平方米(其中受交通條件的制約，專業(yè)市場(chǎng)適宜發(fā)展規(guī)模約為200萬(wàn)平方米)。

　　規(guī)劃將九喬市場(chǎng)群定位為杭州綜合性市場(chǎng)園區(qū)和物流園區(qū)，“一城多區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚”的空間布局框架思路。

　　杭州市貿(mào)易局網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)處處長(zhǎng)吳堅(jiān)表示，盡管詳盡的規(guī)劃還沒出來(lái)，但這些土地性質(zhì)特殊的市場(chǎng)并不在九喬市場(chǎng)群規(guī)劃之內(nèi)。他建議投資者在投資商鋪時(shí)，一定要看清市場(chǎng)的城市規(guī)劃審批文件、土地性質(zhì)、建設(shè)許可證，如果這些文件齊全，可以放心投資，沒有這些文件，就要斟酌。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著九堡、喬司一帶的這些無(wú)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)可能均被擋在了政府規(guī)劃之外，商圈憑空多出這么多市場(chǎng)，這無(wú)疑對(duì)當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)環(huán)境形成了巨大的壓力。

　　“消費(fèi)需求、經(jīng)營(yíng)主體將成為這里最大的空白�！焙贾萜�車東站小商品市場(chǎng)總經(jīng)理陳根生說，九堡商圈目前已經(jīng)面臨著市場(chǎng)過多、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問題。

　　陳根生認(rèn)為，目前九堡很多已經(jīng)開業(yè)的市場(chǎng)招商步履維艱，而更多的市場(chǎng)還在不斷興建擴(kuò)張，且不說消費(fèi)需求不能滿足這么多市場(chǎng)，就連經(jīng)營(yíng)主體也出現(xiàn)了很大空缺。

　　商報(bào)記者的調(diào)查證實(shí)了部分市場(chǎng)面臨招商難的困境，像去年11月1日開業(yè)的杭州瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)，盡管開業(yè)已經(jīng)數(shù)月，但是整個(gè)市場(chǎng)門庭冷落，經(jīng)營(yíng)戶的空缺讓市場(chǎng)只開出了1樓、3樓兩層，其余樓層的開發(fā)仍是未知數(shù)。紅星美凱龍金茂MALL雖然市場(chǎng)早在2009年就已建成，但是遲遲未能開業(yè)。

　　與此同時(shí)，這些市場(chǎng)都將面臨著同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問題，如家居建材類有恒大國(guó)際建材家居博覽中心、紅星美凱龍金茂MALL、美沙家具市場(chǎng)、華東家具城、閩發(fā)辦公家具市場(chǎng)等，其定位大同小異。

　　服裝類有新四季青服裝大市場(chǎng)、玖寶精品服裝城、杭州瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)。

　　小商品類有新客站商業(yè)城、杭州東大門商品交易中心、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)。

　　汽車、汽車配件則有東部國(guó)際汽車城、國(guó)際汽配用品城。

　　機(jī)電類有中國(guó)五金交易市場(chǎng)、機(jī)床交易市場(chǎng)。

　　在陳根生看來(lái)，產(chǎn)權(quán)不清晰、收益保障風(fēng)險(xiǎn)以及規(guī)劃、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)主體空缺等因素，都預(yù)示著這些市場(chǎng)的命運(yùn)有很多的不確定性。

　　經(jīng)營(yíng)戶，關(guān)鍵還是優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)戶

　　一個(gè)市場(chǎng)商鋪的價(jià)值要有所體現(xiàn)，必須建立在市場(chǎng)繁榮、人氣旺盛的基礎(chǔ)上。陳根生表示，要經(jīng)營(yíng)好一個(gè)市場(chǎng)，培育市場(chǎng)人氣，最關(guān)鍵的就是經(jīng)營(yíng)的主體——經(jīng)營(yíng)戶。

　　一般來(lái)說，新建市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶早就應(yīng)該在前期準(zhǔn)備好，而不是等到市場(chǎng)建成開業(yè)后才來(lái)招商。

　　像杭州東站小商品市場(chǎng)，當(dāng)初因?yàn)槭袇^(qū)的環(huán)北市場(chǎng)要拆遷，為了安置這批經(jīng)營(yíng)戶才興建了這個(gè)市場(chǎng)，所以市場(chǎng)一開業(yè)就已經(jīng)注入大量經(jīng)營(yíng)戶，盡管一開始經(jīng)營(yíng)不是很理想，但確保了市場(chǎng)能正常營(yíng)業(yè)，后來(lái)才慢慢有起色了。

　　有了這些經(jīng)營(yíng)戶以后，市場(chǎng)今后的工作基本上都是圍繞著經(jīng)營(yíng)戶去做。在杭州東站小商品市場(chǎng)初期，由于交通問題，經(jīng)營(yíng)較難起色時(shí)，市場(chǎng)管理方千方百計(jì)花了數(shù)十萬(wàn)元，為市場(chǎng)申請(qǐng)開通公交線路。

　　陳根生每天的工作就是周旋在經(jīng)營(yíng)戶之間，為了避免空置率，市場(chǎng)硬性規(guī)定，經(jīng)營(yíng)戶必須自己來(lái)經(jīng)營(yíng)，不得轉(zhuǎn)讓。

　　現(xiàn)在，他們每年還會(huì)選出優(yōu)質(zhì)的十強(qiáng)經(jīng)營(yíng)戶，出錢讓他們?nèi)ナ澜绺鞯乜疾�，學(xué)習(xí)國(guó)外的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)之道。今年4月份，他們將到越南去考察市場(chǎng)。

　　如今，杭州東站小商品市場(chǎng)是全國(guó)最有名的輔料市場(chǎng)，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶身價(jià)都在千萬(wàn)元以上，較好的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)也高達(dá)一百多萬(wàn)元。而在市場(chǎng)建成之初時(shí)候，幾千元一個(gè)商鋪也沒人要。

　　陳根生表示，即使在汽車東站搬遷之后，市場(chǎng)生意也未受影響。原因是市場(chǎng)已經(jīng)為經(jīng)營(yíng)戶開辦了物流公司，已經(jīng)不再依賴于汽車東站。