投資招人愛的專業(yè)市場 你搞懂了么

　  新政下，住宅市場受限，不少投資者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，甚至部分投資者轉(zhuǎn)向自己并不熟悉的專業(yè)市場。那么，目前成都專業(yè)市場現(xiàn)狀如何？普通投資者又該怎樣認(rèn)識和投資商業(yè)地產(chǎn)呢？

　　調(diào)整

　　成都專業(yè)市場郊縣大發(fā)展

　　2000年，紅牌樓、科技一條街、五塊石、高筍塘等區(qū)域是成都市內(nèi)專業(yè)市場發(fā)展較早的幾大區(qū)域。隨著城市的發(fā)展，布局于市內(nèi)的傳統(tǒng)商貿(mào)市場，逐漸受到城市交通、物流、擴(kuò)展空間等限制，面臨產(chǎn)業(yè)升級和長遠(yuǎn)發(fā)展的瓶頸，同時(shí)也極大地影響了整個(gè)城市形象、交通狀況、產(chǎn)業(yè)布局等。另一方面，近年來成都房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，成都市內(nèi)中心城區(qū)的土地變得越來越“珍稀”，土地價(jià)格也持續(xù)上升，比較于“寸土如金”的中心城區(qū)，三環(huán)外的郊區(qū)或郊縣，就變得更加適合專業(yè)市場的發(fā)展。

　　2010年6月成都市商務(wù)局公布《成都市商品市場布局規(guī)劃》，根據(jù)規(guī)劃，到2020　年，成都市將建立起北部商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)、青白江市場集中發(fā)展區(qū)、雙流市場集中發(fā)展區(qū)、龍泉驛市場發(fā)展區(qū)四大專業(yè)市場集中片區(qū)，同時(shí)以彭州市蒙陽鎮(zhèn)作為后備發(fā)展區(qū)。

　　中調(diào)戰(zhàn)略的實(shí)施，既是成都專業(yè)市場提檔升級的契機(jī)，同時(shí)也在某種程度上加速成都專業(yè)市場發(fā)展，改寫了專業(yè)市場布局版圖。僅在2010年，成都市場先后涌現(xiàn)了近二十家新興專業(yè)市場。例如，郫縣的西部國際裝飾（石材）城，金牛區(qū)的金府五金機(jī)電專業(yè)市場，新都的全球建材家具CBD和元貞國際機(jī)械城，雙流的四川元瑞國際家具商城和金恒德國際汽車商貿(mào)物流城，龍泉驛的九峰國際汽車博覽新城等等，形成了包括物流、汽配、食品、五金機(jī)電、酒店用品等多種業(yè)態(tài)的專業(yè)市場。

　　目前，成都不少有影響力的專業(yè)市場不僅影響了周邊二級市場，也逐漸輻射至整個(gè)西南片區(qū)。

  　管理

　　更考驗(yàn)實(shí)力和運(yùn)營能力

　　近幾年，成都專業(yè)市場進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，不僅邁向了產(chǎn)業(yè)化、規(guī)�；�的道路，而且不少項(xiàng)目一開始就采用許多不同于以往的新型管理模式，再加上一些全國性專業(yè)市場品牌開發(fā)商的入駐，例如香江集團(tuán)的香江·全球家居CBD，帶來了更先進(jìn)的管理理念。

　　目前，成都專業(yè)市場采用的一般做法是開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)分割出售，再由專業(yè)的商管公司對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營、管理。首先吸引有規(guī)模、有品牌的商家進(jìn)入，把分散的產(chǎn)權(quán)集中，最終實(shí)現(xiàn)各自利益擴(kuò)展的最大化。在營銷策略上，實(shí)行了“售后保障模式”。如投資者在買斷商鋪以后，可以委托統(tǒng)一進(jìn)行管理經(jīng)營，而市場在前三年保證每年年底向投資者派發(fā)紅利，這樣投資者除了可以用紅利交納按揭以外，還可以擁有一套商鋪的永久產(chǎn)權(quán)。另外，投資者也可以委托市場代為出租，租金形式以實(shí)際成交價(jià)支付給客戶，不保底。這種組合式的投資方式為投資者創(chuàng)造了廣闊的選擇空間。

　　隨著專業(yè)市場開發(fā)項(xiàng)目增加，同類型的項(xiàng)目將不可避免地面臨競爭的局面，品牌的角逐將考驗(yàn)開發(fā)商的實(shí)力和運(yùn)營能力，因此各大開發(fā)商愈發(fā)重視品牌效應(yīng)和后期營運(yùn)。專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)有效的營運(yùn)工作開展，已成為成都專業(yè)市場健全發(fā)展的一種趨勢。

　　預(yù)計(jì)

　　未來5-8年是發(fā)展高峰

　　成都佳飛國際投資有限公司營銷總監(jiān)周林生在談到影響專業(yè)市場發(fā)展的因素時(shí)指出，主要原因還是城市化發(fā)展的推動(dòng)及政府對專業(yè)市場的長期規(guī)劃。專業(yè)市場的發(fā)展要符合城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大流通的規(guī)劃格局，這也是中國城市化發(fā)展趨勢。另外，眾多知名開發(fā)商紛紛入駐成都，也為成都提供了充足的動(dòng)力。目前，受國家宏觀調(diào)控政策影響，住宅市場的受限，商業(yè)地產(chǎn)開始受到追捧，投資者對商鋪的需求提高，專業(yè)市場開發(fā)量不斷上升，體量也大幅度提高，成都專業(yè)市場發(fā)展步伐不斷加快。

　　再加上完善配套設(shè)施需要3至5年，這就無形增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。從目前國家政策來看，開發(fā)大西南、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等政策，將進(jìn)一步推動(dòng)成都專業(yè)市場發(fā)展，預(yù)計(jì)未來5-8年是專業(yè)市場發(fā)展高峰。

　　專業(yè)市場投資需謹(jǐn)慎
 
　　在銀行工作的李先生，聽到朋友介紹專業(yè)市場投資收益高，每年租金回報(bào)率在8%以上，10年之內(nèi)即可收回投資成本，面對如此高的投資回報(bào)率，李先生有些心動(dòng)，計(jì)劃近期投資合適的專業(yè)市場。但當(dāng)他詢問相關(guān)業(yè)內(nèi)人士時(shí)，卻被告知，投資專業(yè)市場并非一本萬利，如果投資不當(dāng)，可能導(dǎo)致血本無歸，面對投資與否的疑問，令李先生左右為難。

　　成都銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔表示，成都未來的商業(yè)發(fā)展將是非常好的，但是如果近期大量熱錢涌入，風(fēng)險(xiǎn)將加大。對于專業(yè)市場，不建議中小投資者購買，因?yàn)閷�業(yè)市場的成功主要是依靠開發(fā)方或管理方后期的運(yùn)營和管理，如果商鋪資源都掌握在非行業(yè)人士手中，必定會影響到后期的經(jīng)營。中小投資者要投資商業(yè)地產(chǎn)，需要實(shí)地考察，多了解周邊物業(yè)的情況和未來的規(guī)劃發(fā)展，不要輕易聽信銷售人員的介紹，多了解商業(yè)回報(bào)的情況，自己來判斷投資前景。因此，提醒普通投資者在投資時(shí)，專業(yè)市場存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，不可盲目介入。 劉天海