商鋪投資者普遍期待升值轉(zhuǎn)手

   “一鋪養(yǎng)三代”，靠長(zhǎng)期持有賺取租金收益，曾經(jīng)是老百姓購(gòu)買(mǎi)商鋪的美好初衷。

　　今年上半年來(lái)，武漢商鋪售價(jià)猛漲，而租金上漲乏力。武漢億房研究中心調(diào)查表明，除漢正街、武廣、街道口、魯巷繁華商圈之外，上半年新購(gòu)入的商鋪，租金回報(bào)率普遍只在4%左右。

　　記者本周采訪(fǎng)也發(fā)現(xiàn)，武漢不少5月份、6月份新推的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率僅3%-4%，還不如銀行5年定期存款收益5.25%。由于租金回報(bào)率過(guò)低，很多投資者都把寶押在升值轉(zhuǎn)手上。

　　租金回報(bào)不如銀行定期

　　2009年，劉小姐身邊有個(gè)朋友購(gòu)買(mǎi)了2套商鋪，用每月租金補(bǔ)充零花錢(qián)，這讓她有點(diǎn)動(dòng)心。

　　抱著買(mǎi)鋪長(zhǎng)期持有賺租金的打算，今年上半年，她在某專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)買(mǎi)了一套50平方米的商鋪，單價(jià)接近10000元/平方米。

　　本月，商鋪就要開(kāi)始還貸了，劉小姐發(fā)現(xiàn)，以25元/平方米的月租金計(jì)算，她的年投資回報(bào)僅25×12/10000=3%。而商鋪貸款的10年期利率在基準(zhǔn)利率上浮10%，高達(dá)6.8%×（1+10%）=7.48%。

　　租金尚不能抵月供，劉小姐甚至發(fā)現(xiàn)，如果把首付款存銀行5年期定期，也可以獲得5.25%的利率收益，這也高于租金回報(bào)。

　　劉小姐的經(jīng)歷絕非個(gè)案。

　　陳先生上周去看了南湖某臨街商鋪，售價(jià)在18000-22000元/平方米，而周邊商鋪的租金30-40元/平方米，租金回報(bào)率僅2%多一點(diǎn)。

　　近年來(lái)，隨著新推盤(pán)商鋪售價(jià)的猛漲，武漢新售商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)已呈逐年下降趨勢(shì)。武漢億房研究中心等機(jī)構(gòu)的調(diào)查表明，除漢正街、武廣、街道口、魯巷繁華商圈之外，新購(gòu)入的商鋪，回報(bào)率普遍只在4%左右。億房網(wǎng)投資軍團(tuán)資深會(huì)員陳女士表示，目前武漢市的商鋪投資回報(bào)率一般在3%—5%左右。

　　而在5年前，租金回報(bào)有望達(dá)到10%，近年來(lái)呈逐年下降態(tài)勢(shì)。

　　2006年-2008年，武漢商鋪銷(xiāo)售迎來(lái)熱潮，不少商鋪采取“售后包租”方式，每年保證提供7%—10%的投資回報(bào)。

　　進(jìn)入2009年，“售后包租”、“承諾租金回報(bào)”的銷(xiāo)售方式已不見(jiàn)蹤影，租金收益也隨之下降。2009年，陳先生以153萬(wàn)購(gòu)得漢口花園96平方米商鋪，租金70元/平方米，租金收益只有4.4%。

　　不斷擴(kuò)大的租售比

　　租金回報(bào)率為何呈逐年下降態(tài)勢(shì)？

　　戴德梁行武漢分公司馮波介紹，一般產(chǎn)權(quán)式商鋪的定價(jià)采用的是租金反推法，即以周邊同類(lèi)市場(chǎng)平均租金為參考依據(jù)，按10年回收期計(jì)算，得出商鋪售價(jià)，如，某地區(qū)服裝市場(chǎng)的平均租金為120元/平方米/月，按10年計(jì)算為120元/平方米/月×120月=14400元/平方米，也就是說(shuō)該地區(qū)商鋪14400元/平方米的價(jià)格是可以接受的。

　　現(xiàn)實(shí)情況是，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)鋪?zhàn)訒r(shí)，已經(jīng)脫離了租金反推法的定價(jià)模式，完全根據(jù)需求來(lái)定價(jià)�！叭ツ暌詠�(lái)，隨著住宅限購(gòu)政策的出臺(tái)，不少民間游資轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)商鋪，游資的炒作，是推高本輪商鋪漲價(jià)的幕后推手”，馮波表示。

　　以上述位于南湖的某臨街商鋪為例，2009年，該商鋪售價(jià)8000-10000元/平方米，今年新鋪和二手鋪已漲至17000元/平方米，翻了近一倍。

　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月28日，武漢市6月份在售商業(yè)地產(chǎn)最高漲幅50%。

　　馮波指出，正常情況下，商鋪售價(jià)的升值，應(yīng)該是以租金升值為前提條件，而商戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞又是決定因素。

　　然而，在這一輪漲價(jià)潮中，商鋪的租金卻未能跟上節(jié)奏。

　　戴德梁行針對(duì)武廣、中山大道、魯巷和王家灣四大熱門(mén)商圈所做的調(diào)查顯示，由于現(xiàn)存購(gòu)物中心商戶(hù)承租能力有限，致使部分商圈內(nèi)的商場(chǎng)或購(gòu)物中心，租金上漲緩慢。一季度，所選商圈內(nèi)購(gòu)物中心首層平均租金小幅上漲1%。

　　正因?yàn)槭蹆r(jià)高漲、租價(jià)平行，直接導(dǎo)致了商鋪回報(bào)率大幅回落，從10%回落到6%，直至今年的3%，甚至更低。

　　轉(zhuǎn)向投機(jī)

　　如此低的租金回報(bào)，改變了劉小姐原本打算長(zhǎng)期持有商鋪收租的想法，她決定暫緩辦產(chǎn)權(quán)證，等商鋪升值以后再轉(zhuǎn)手。

　　從原本尊重商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的長(zhǎng)期持有者，到追求買(mǎi)賣(mài)差價(jià)遭人非議的投機(jī)者，劉小姐的轉(zhuǎn)變有點(diǎn)無(wú)奈。

　　有投資者則表示得更直接：“我?guī)缀醪豢紤]租金收益，我看中的是商鋪升值�！�

　　開(kāi)發(fā)商也在引導(dǎo)一種投機(jī)的氛圍。

　　在賣(mài)鋪過(guò)程中，與以前強(qiáng)調(diào)“一鋪養(yǎng)三代”，“保證8%的年收益”不同，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商，則強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)手的升值空間。

　　在南湖某臨街商鋪的售樓中心，售樓員反復(fù)給陳先生灌輸一個(gè)觀念：眼前不能單考慮租金，要看好商鋪的長(zhǎng)期升值潛力，將來(lái)轉(zhuǎn)手收益會(huì)很可觀。

　　對(duì)此，陳先生很冷靜：“這是開(kāi)發(fā)商慣用的宣傳手段，由于前期的售價(jià)的猛漲，已經(jīng)透支了后幾年的漲價(jià)空間，后期還有多少升值空間很難說(shuō)。”

　　能夠像陳先生這樣保持冷靜的投資者并不多，今年上半年，武漢不少商鋪出現(xiàn)瘋搶局面，一經(jīng)推出即售罄。

　　無(wú)論是持鋪者的選擇，還是開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)，都預(yù)示著商鋪投資已經(jīng)進(jìn)入投機(jī)時(shí)代。

　　馮波表示，目前商鋪售價(jià)已經(jīng)超過(guò)合理水平。對(duì)于市場(chǎng)彌漫的投機(jī)氛圍，馮波表示了憂(yōu)慮，投機(jī)者過(guò)多，不便于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理規(guī)劃，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)會(huì)造成影響，這也在一定程度上影響了租金的上漲。

　　招商銀行武漢分行劉佳給投資者建議，投資商鋪要考慮物業(yè)升值，更要考慮收益率。商鋪投資如果沒(méi)有高回報(bào)，也難于出手、找到新的買(mǎi)家。

　　商鋪投機(jī)就像擊鼓傳花，一旦政策受限或游資撤去，最后接盤(pán)者將成為倒霉的人。