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商業(yè)地產(chǎn)能不能成避風(fēng)港
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多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，對(duì)于投資性物業(yè)的提供者而言，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大這一類型資產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。不少開發(fā)商在投資布局上開始調(diào)整戰(zhàn)略，或明或暗地將關(guān)注重點(diǎn)放在了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)上。
據(jù)了解，金融街、保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、萬(wàn)通地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)在放緩普通住宅土地儲(chǔ)備的同時(shí)，計(jì)劃增加投資性物業(yè)的開發(fā)和持有比例。
萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖便表示，面對(duì)普通住宅市場(chǎng)的不景氣，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。他認(rèn)為，在北京、上海等地，商業(yè)地產(chǎn)的成交量仍將穩(wěn)步上升，這使得部分開發(fā)商開始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。
顯而易見(jiàn)，在一線城市中，繁華地段可以開發(fā)的項(xiàng)目越來(lái)越少；而中國(guó)的儲(chǔ)蓄率一直很高，企業(yè)存款也在日益攀升，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這些錢如何保值、增值，確實(shí)需要智慧來(lái)進(jìn)行選擇。而投資持有型的商業(yè)地產(chǎn)是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)目前的項(xiàng)目中有約120萬(wàn)平米是商業(yè)地產(chǎn)。保利地產(chǎn)表示，將擇機(jī)繼續(xù)增持優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比達(dá)30%，進(jìn)一步保障公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性。
北辰實(shí)業(yè)目前也已形成了投資物業(yè)、零售商業(yè)為穩(wěn)定收益基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)模式，其中，投資物業(yè)和零售商業(yè)主要集中在北京亞奧商圈，公司董事長(zhǎng)賀江川表示，今后，北辰仍將進(jìn)一步增加中高檔住宅、公寓、別墅、寫字樓等多元化、多檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目。
按照慣例，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般分為開發(fā)、孵化、穩(wěn)定等幾個(gè)環(huán)節(jié)，其中穩(wěn)定環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)低、相應(yīng)收益也低，但開發(fā)商自有資金成本往往較高。如果企業(yè)資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業(yè)物業(yè)，不失為一種機(jī)會(huì)。
雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小是一種共識(shí)，但存在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
在牛市階段，多數(shù)主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的公司會(huì)大量持有寫字樓、工業(yè)廠房等商業(yè)物業(yè)以自用。這是因?yàn)榕Ｊ须A段資金充沛，并且房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，持有物業(yè)會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)增值收益。但當(dāng)熊市來(lái)臨時(shí)，企業(yè)資金饑渴、房地產(chǎn)折舊會(huì)讓物業(yè)貶值進(jìn)而吞噬利潤(rùn)。
此外，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)更注重資金周轉(zhuǎn)。資本實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)如果過(guò)多投資商業(yè)地產(chǎn)，可能會(huì)陷入資金困局。
目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益正在下行。2008年第四季度，受跨國(guó)公司下調(diào)辦公物業(yè)租金預(yù)算及部分企業(yè)暫停擴(kuò)租的影響，北京、天津、上海等城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下降，可以預(yù)見(jiàn)，2009年也將是一個(gè)歉收年。
就短期而言，目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的租賃都將具有負(fù)面影響，但業(yè)態(tài)不同所受影響不同。已經(jīng)成熟并滿租的物業(yè)受沖擊較小，但新入市的物業(yè)則會(huì)有較大的租賃壓力。
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