重視聚集效應(yīng) 商業(yè)地產(chǎn)或現(xiàn)“低開(kāi)高走”

　　　去年四季度以來(lái)，北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。空置面積上升，樓價(jià)租金下滑。作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的提供商，北京總部基地董事長(zhǎng)許為平在接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，從短期看，受全球金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速的影響，市場(chǎng)對(duì)投資性物業(yè)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的需求將有所減弱；但中長(zhǎng)期看，中國(guó)城市化進(jìn)程催生的人口聚集，將推動(dòng)城市土地和物業(yè)的增值。 
     許為平認(rèn)為，作為開(kāi)發(fā)商，為適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，近期供應(yīng)的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，選擇“相對(duì)低開(kāi)”的可能性很大；如果“性價(jià)比”合理，依然存在較高的投資價(jià)值；隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)和配套物業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)“高走”的局面。 
     重視聚集效應(yīng) 
     許為平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的定位能力、功能設(shè)置、性價(jià)比的要求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)面對(duì)的是企業(yè)老板、商界精英和決策者。這一市場(chǎng)群體除看重產(chǎn)品品質(zhì)以外，更看重商業(yè)地產(chǎn)“聚集效應(yīng)”帶來(lái)的價(jià)值，這也是一個(gè)企業(yè)選址過(guò)程中的“生態(tài)”標(biāo)準(zhǔn)。 
     有學(xué)者以北京金融街區(qū)域?yàn)槔�指出，這一地區(qū)集中了大量國(guó)有商業(yè)銀行、外資銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的總部，該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，更大程度體現(xiàn)在金融高端服務(wù)的聚集效應(yīng)。 
     其次，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模、定位、配套和服務(wù)也是決定其價(jià)值的主要因素�！叭绻�掌握不好這幾個(gè)要素，就是再廉價(jià)的商業(yè)地產(chǎn)，也不一定好賣(mài)。相反，如果既能做好鮮明和個(gè)性的功能定位，又能做到規(guī)�；�，提供完善的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，此外，還能有心平氣和的價(jià)格，這樣的商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)有良好的市場(chǎng)前景�！痹S為平坦言。
     業(yè)內(nèi)專家分析，部分商業(yè)地產(chǎn)之所以有較高的空置率，很大程度上是因?yàn)檫�沒(méi)有做好規(guī)模、定位、配套、服務(wù)等要素。而這也意味著，今后商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)分化的趨勢(shì)。其中地段好、檔次高的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)仍將受到市場(chǎng)熱捧，而定位不明確、聚集效應(yīng)弱的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，將面臨空置率居高不下的滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。
     長(zhǎng)期價(jià)值“走高”
     許為平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為長(zhǎng)期價(jià)值“走高”是一種趨勢(shì)。他分析，與經(jīng)歷過(guò)幾十年發(fā)展、正在走“下坡路”的歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題主要是結(jié)構(gòu)問(wèn)題，大多數(shù)人要解決的還是“第一套住房”的問(wèn)題，很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境還有待升級(jí)，因此，中國(guó)的市場(chǎng)遠(yuǎn)未飽和，商業(yè)地產(chǎn)的需求也一樣。
    “目前商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)整是高位調(diào)整，而這種調(diào)整可能就是一種機(jī)遇�！� 許為平表示。
     顯而易見(jiàn)，在一線城市中，繁華地段可以開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目越來(lái)越少；而中國(guó)的儲(chǔ)蓄率一直很高，企業(yè)存款也在日益攀升，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這些錢(qián)如何保值、增值，確實(shí)需要智慧來(lái)進(jìn)行選擇,而投資持有型的商業(yè)地產(chǎn)是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。
     近期，接受采訪的開(kāi)發(fā)商多數(shù)認(rèn)為，對(duì)于投資性物業(yè)的提供者而言，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大這一類型資產(chǎn)的配置比例，是一種抵御地產(chǎn)行業(yè)低谷的策略。（記者 林喆）