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市場觀察
外資逆勢抄底 購物中心成新寵
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陳嘯天指出，2008年年底開始，房地產(chǎn)外資投資項目大幅度增加。08年第四季度外資投資項目比第三季度翻了兩翻，09年1月的投資項目也保持08年12月份的最高數(shù)量。
外資對房地產(chǎn)物業(yè)的熱情快速升溫，引起房地產(chǎn)市場關(guān)注。而在投資方向上，外資由投資寫字樓向大型成熟商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)變的特點日漸明顯。同時，克而瑞報告顯示，租金穩(wěn)定的購物中心等零售商業(yè)物業(yè)正在受到外資更多的青睞。
模式之變：整購大型成熟物業(yè)
陳嘯天在其專題研究報告中指出，2005年房地產(chǎn)調(diào)整期的外資投資額基本維持在10億元以下，外資投資的規(guī)模較小，投資還較為謹(jǐn)慎。
"而08年-09年，雖然國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢普遍不景氣，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，但絲毫沒有阻擋外資機構(gòu)投資國內(nèi)市場的意愿，投資規(guī)模也有增無減，投資額在10億元以上的大宗地產(chǎn)交易占到了總投資的半數(shù)以上。表現(xiàn)了外資機構(gòu)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展長期向好的信心。"其中由美國鐵獅門公司投資25億美元（170.75億元人民幣）開發(fā)的，于1月份開工的上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊，當(dāng)屬目前的最大宗地產(chǎn)投資。此項目被命名為"世浦領(lǐng)世"，規(guī)劃總建筑面積超過120萬平方米，用以發(fā)展辦公樓、酒店、公寓以及科技辦公園區(qū)。
陳嘯天表示，外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資模式在發(fā)生著不斷地變化，國際資本主流的投資模式已經(jīng)演變?yōu)閷Τ墒煳飿I(yè)的整體收購。整體收購的對象將集中在區(qū)位優(yōu)勢明顯的物業(yè)，如地段較好的未分割銷售的大型購物中心、甲級寫字樓、高檔服務(wù)式公寓，還有一些價值被低估的物業(yè)。
外資機構(gòu)熱衷于成熟物業(yè)整體收購的原因主要有兩方面。首先機構(gòu)投資者獲得了控制權(quán)，和中國地產(chǎn)開發(fā)商逐步形成功能分工，只承擔(dān)投資風(fēng)險。同時在投資回報方面，可以取得穩(wěn)步上升的出租率和租金水平所帶來的投資回報，作為實際物業(yè)擁有人通過長期持有的方式，還能分享到中國地產(chǎn)市場的資本升值。
按照目前市場的發(fā)展趨勢，長期持有經(jīng)營性物業(yè)帶來的資本升值要遠高于租金收益，以服務(wù)式公寓為例，通常持有2至3年的物業(yè)，投資者的資本升值可以達到一倍。
方向之變：從寫字樓轉(zhuǎn)向商業(yè)
2008年受到空置率上升和租金下調(diào)的雙重影響，寫字樓收購活躍度開始下降。而商業(yè)地產(chǎn)項目成為近期的投資熱點。從近期外資投資的物業(yè)類型選擇可以看出，商業(yè)物業(yè)投資占比最大，為43%，其次是寫字樓占比36%，住宅占比最小，僅為21%。
"商業(yè)地產(chǎn)回報率高于其他物業(yè)類型。"陳嘯天指出，國內(nèi)宏觀調(diào)控導(dǎo)致住宅價格在未來上漲幅度有限。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生，又是近幾年新興的投資領(lǐng)域，可提升運作的空間很大，所以外資機構(gòu)更熱衷投資商業(yè)地產(chǎn)。目前，中國住宅地產(chǎn)的投資回報率大概為3%～5%，而商業(yè)地產(chǎn)的回報率則有6%～8%。
事實上，商業(yè)地產(chǎn)價格處于相對的底部。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整過程中，真正意義上處在相對底部的是商業(yè)地產(chǎn)、商鋪，而普通住宅價格已經(jīng)處在階段性頂部，并已經(jīng)開始下跌，別墅處在上漲階段，但基本上屬于上漲末期。在中央擴大內(nèi)需政策的引導(dǎo)下，政府將會逐步放寬現(xiàn)行的緊縮政策，轉(zhuǎn)為刺激房地產(chǎn)消費，因而對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展十分有利。
其次，商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性強，周期性波動相對較小，也層位吸引外資的重要因素。
在國內(nèi)住宅市場持續(xù)走低的形勢下，北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)的價格并未出現(xiàn)很大的松動。在供應(yīng)量上，眾多商業(yè)項目也已經(jīng)啟動，許多一度停工或暫緩開發(fā)的商業(yè)項目的開發(fā)速度加快，眾多商業(yè)項目也正在醞釀之中。
購物中心成外資新寵
面對日益發(fā)展的中國零售市場和強大的商鋪需求，外資資金一直有意進入中國商鋪物業(yè)的投資領(lǐng)域。隨著商業(yè)物業(yè)成為外資投資者的熱點，商業(yè)地產(chǎn)中的購物中心等零售商業(yè)也受到了更多關(guān)注。
陳嘯天分析，投資建設(shè)購物中心的外資機構(gòu)分為兩類。一是直接購買已建或在建的成熟物業(yè)，一是購買土地自己開發(fā)。雖然購物中心的物業(yè)形態(tài)在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展速度卻相當(dāng)迅猛。隨著人們消費意識的轉(zhuǎn)變，一站式的購物方式越來越受到青睞，購物中心剛好集多種功能于一身，能滿足消費者多方面需求。而且城市化進程的推進使住宅逐漸遠離市區(qū)，在這一區(qū)域開發(fā)購物中心可以為居民的日常生活提供更多的便利。
據(jù)了解，投資建設(shè)購物中心的外資機構(gòu)普遍認(rèn)為，商鋪將成為今年租金最穩(wěn)定的物業(yè)類別。今年市區(qū)將有數(shù)個零售項目竣工，包括南京路附近的越洋廣場、通利大廈和常春藤商廈，三項目將增加8萬平方米的商鋪空間。雖然其他類型物業(yè)的租金都已開始下降，商鋪租金仍繼續(xù)保持增長。因此，09年初便吸引了眾多投資者投身于購物中心的建設(shè)中。
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