價格尚未回歸理性 房地產(chǎn)業(yè)談"振興"尚為時過早

   　 撲朔迷離的房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，至今仍不能確定是否會出臺。 盡管如此，坊間關(guān)于此振興規(guī)劃的討論不絕于耳，有專家撰文稱，房地產(chǎn)振興規(guī)劃是“畫蛇添足”。
    中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲榮表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)最主要的問題是需求不足，同時房價太高�！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商還有很大的利潤空間，振興規(guī)劃作用不大，關(guān)鍵是要降低房價�！�
    房價尚未完全回歸理性
    從房價開始上漲之日起，關(guān)于房價的討論就從未停止過。那么，究竟怎樣的房價才是理性和合理的呢？
    按照國際經(jīng)驗標準，合理的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比在2.6∶1左右。而2007年中國的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比平均高達7.6∶1，有的地方甚至超過10∶1。房價上漲飛快，已超過居民的可支配收入。
    記者查閱了相關(guān)數(shù)據(jù)，以北京為例。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2008年1-3季度，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價為18163元/平方米，四至五環(huán)路價格為16215元/平方米，五至六環(huán)路價格為9844元/平方米，六環(huán)路以外價格為7577元/平方米。
    再看北京市居民的實際消費能力：2007年，北京人均工資收入約22000元，家庭平均為2.7人，家庭年收入為6萬元。粗略估算年結(jié)余3萬元，買一個60平方米的房子，四五環(huán)之間，97萬元，要33年。
    但重要的是，60平方米的房子只是是溫飽型的住房標準。
    近期的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房價在持續(xù)下跌。08年70大中城市房屋銷售價格同比上漲0.7%，比去年同期下降了1.1個百分點；到12月份時，70個城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降，也就是說絕大部分的城市現(xiàn)在房價都出現(xiàn)了下降。
    但針對當(dāng)前的房價狀況，北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授沈明高表示，對比近年來房價的上漲幅度，雖然房價有一定程度的下調(diào)，但仍有很大的調(diào)整空間。
    房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的銷售量萎縮，存量商品房增加，市場交易清淡，原因在于高房價遏制了需求和購買行為。
    按照市場規(guī)律，需求減少一般有兩個原因，一是居民沒有購買力，沒有實際需求；二是商品價格太高，阻遏了購買行為。
    “在過去房價上漲的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商掙了不少錢。資金應(yīng)該還沒那么緊張。盡管企業(yè)的流動資金已經(jīng)受到很大的壓縮，但還沒有到非降價不可的地步。部分企業(yè)認為，政府已經(jīng)出臺了不少救市措施，如果接下來還有政策扶持，房價就有機會企穩(wěn)。這樣看來，是不是可以再等一等。”北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心的沈明高教授在分析房價尚未完全回歸理性時表示。
    “房價已經(jīng)在調(diào)整了，但還沒有調(diào)整到位。房價下降到哪種程度比較合適，是不好判斷的。個人認為，房價下降到07年年初或06年年底的時候，出臺政策維持房價穩(wěn)定是可取的�！�
    房地產(chǎn)業(yè)需要深度調(diào)整
    中華全國工商業(yè)聯(lián)合會住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生曾向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整方案以“振興規(guī)劃”的形式出現(xiàn)，還是以“長期規(guī)劃”的出現(xiàn)，不能確定，也并不重要。
    記者獲悉，在這份方案中，將包括金融產(chǎn)品創(chuàng)新、融資、信貸支持、商業(yè)地產(chǎn)選址規(guī)劃等一系列的支持性政策內(nèi)容。
    事實上，在2008年的救市政策中，已屢屢看到過融資、信貸支持等的身影，且近年來，沒有比目前更優(yōu)惠的利率政策了。
    “國家已出臺不少救市政策，需要慢慢消化。如果所謂的“振興規(guī)劃”與已出臺的政策沒太大差別，那么，有什么特別大的意義呢？”某不愿具名的行業(yè)分析員如是說。
    中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲榮接受記者采訪時稱，現(xiàn)在很多老百姓都買不起房，如果一定要調(diào)整的話，內(nèi)容也不能只是支持性的政策，必須要繼續(xù)下調(diào)房價，以擠掉房地產(chǎn)市場的泡沫。
    “房地產(chǎn)市場需要調(diào)整。中國過去幾年的房價漲的比較快，不理性，本身就有調(diào)整的需要，而經(jīng)濟本身在放慢，又加重了這種調(diào)整的需要。”北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心沈明高教授表示，“房地產(chǎn)行業(yè)需要的是深度調(diào)整，如果真的出臺政策，則要從長遠考慮，制定一個長遠的發(fā)展計劃。”
    關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，有日本的前車之鑒可供參考。上世紀90年代以后，日本房市步入明顯的調(diào)整跡象。因擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟發(fā)展帶來危害，日本便出臺措施，試圖阻止泡沫的破滅。但最終日本沒有能夠拯救樓市，反而延長了樓市的調(diào)整期，使得樓市經(jīng)過了一個更加漫長的寒冬和更加痛苦的深幅調(diào)整。
    “前事不忘，后事之師。”日本房地產(chǎn)市場的經(jīng)歷不能在中國重演。（賈曉燕）