濟(jì)南全面全方位優(yōu)惠促銷商業(yè)地產(chǎn)

    嚴(yán)密的調(diào)控以及官方眼睛緊盯的時(shí)候，金九銀十注定是寡頭論道的時(shí)刻。

　　對于中小房企來說，這次金九銀十可以采取跟班策略，而且中小房企任何降價(jià)促銷舉動(dòng)都掀不起風(fēng)浪，更不足以打動(dòng)觀望中的沖動(dòng)性消費(fèi)與必須性消費(fèi)。
　　現(xiàn)在，東部的四線及以上城市有萬科恒大等的足跡，中部則是寡頭們角逐的主要戰(zhàn)場，西部儼然也成了眾多地產(chǎn)大魚們囤積居奇的好地方。

　　必須承認(rèn)的是，寡頭提供的產(chǎn)品是目前市場唯一得到進(jìn)入者喜歡的并放心的房子。讓我們放眼中國，看看金九銀十寡頭們?nèi)绾握摰腊伞?/P>

　　武漢——?jiǎng)傂杓�中地領(lǐng)漲，邊郊投資及中心地段投資領(lǐng)跌。

　　據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，目前武漢在售普通住宅總數(shù)為294個(gè)，近一個(gè)月以來，價(jià)格發(fā)生波動(dòng)樓盤總數(shù)為55個(gè)，占19%。其中價(jià)格上漲樓盤數(shù)為39個(gè)，占總樓盤數(shù)的13%；價(jià)格下跌樓盤總數(shù)為16個(gè)，占總樓盤數(shù)的5%；從上漲和下跌的樓盤分布來看，洪山區(qū)、江夏區(qū)價(jià)格上漲的樓盤較多，且漲幅較平均；青山區(qū)、新洲區(qū)及漢陽區(qū)下跌樓盤占比較多，跌幅最大為武昌區(qū)，一月內(nèi)降幅為2000元/平，漲幅最大的為東西湖區(qū)，一月內(nèi)漲了3000元/平。東西湖地主云集了萬科/金地/泰躍/陽光100/香港新世界等巨頭。

　　濟(jì)南——全面全方位優(yōu)惠促銷，借九消愁十月發(fā)力。

　　自調(diào)控以來,濟(jì)南市民月月盼房價(jià)下降而不得。據(jù)濟(jì)南建委發(fā)布省城7月新建商品房市場數(shù)據(jù)顯示，7月份新建商品房網(wǎng)簽5925套，環(huán)比增長9.9%，但新建住宅價(jià)格卻止住了上漲的勢頭，7月房價(jià)出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比零增長。8月以來，濟(jì)南商品房周成交量也在持續(xù)下滑，上周（8.15-8.21）省城樓市共成交750套商品房，其中住宅占438套，簽約率創(chuàng)近4個(gè)月以來的新低。

　　恒大/路勁/海爾/融基/綠地率先調(diào)整價(jià)格，并推出吻合中端需求的理想性價(jià)比產(chǎn)品，優(yōu)惠幅度以及優(yōu)惠房源極大改善，旨在“借九消愁”并為黃金周發(fā)力做儲(chǔ)備。

　　北京——郊居盤加推，正點(diǎn)區(qū)域緊急降價(jià)，全面解決倒掛問題。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示，北京新建商品住宅已持續(xù)五個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)量超過成交量的情況，成交量的持續(xù)低迷，以及新盤供應(yīng)的不斷增加，使得樓市庫存再創(chuàng)新高。此外，預(yù)計(jì)9月份北京會(huì)有近30個(gè)項(xiàng)目開盤入市，這將會(huì)給樓市庫存帶來更大的壓力。新建商品房庫存量已達(dá)111136套，創(chuàng)兩年來新高。其中，商品期房73528套、現(xiàn)房37608套，均接近歷史峰值。

　　據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，關(guān)注樓市的朋友可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，從今年（2011年）8月下旬開始出現(xiàn)的一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象，就像突如其來的夏季臺(tái)風(fēng)，從一線城市登陸，逐漸將整個(gè)的市場一并卷入。這樣的開場，與2008年樓市大跌之前的景象出奇地一致。

　　降價(jià)求售成黃金周主流，陣營集中于富力/永同昌/華業(yè)/K2/金隅/首開，降幅平均超過2000元/平米。但囿于通脹壓力以及熱錢及投資性資金避險(xiǎn)，象中心城區(qū)的金茂府/金地九號(hào)公館以及中央別墅區(qū)在售各現(xiàn)房別墅項(xiàng)目，尋求的不是降價(jià)而是提供更充足的投資量，借助權(quán)證優(yōu)勢以及中高端住宅的集中營運(yùn)來保障市場。同時(shí)，多數(shù)巨頭尋求郊區(qū)盤的加推來稀釋成交下滑帶來的各類壓力。

　　上�！�—涉外橋頭堡借機(jī)攬客，低總價(jià)打響頭炮，價(jià)格拉鋸持續(xù)進(jìn)行中。

　　2011年8月上海共計(jì)27個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，與7月28個(gè)的開盤量基本持平，環(huán)比小幅下滑3.6%，同比2010年8月則大跌12.9%。其中公寓項(xiàng)目23個(gè)，別墅項(xiàng)目4個(gè)；從全物業(yè)類型來看，8月開盤還有1個(gè)商住項(xiàng)目，4個(gè)商鋪項(xiàng)目，至此，8月總計(jì)開盤項(xiàng)目達(dá)32個(gè)，其中公寓項(xiàng)目占比超7成。

　　邁入樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”后，9月首個(gè)周末，最出風(fēng)頭的卻是一些涉外樓盤。在上周末的一場海外房展會(huì)上，很多國外房產(chǎn)商都認(rèn)為，在國內(nèi)限購令的背景下，現(xiàn)在是他們搶購客戶的時(shí)機(jī)，因此不遺余力地打出了免交遺產(chǎn)稅、獲準(zhǔn)將盈利匯返回境內(nèi)、免繳產(chǎn)業(yè)盈收稅等各種優(yōu)惠措施來吸引國內(nèi)投資客。

　　從8月全月50多萬平方米的成交量看，創(chuàng)下近幾年新低，這主要是供應(yīng)不足造成的，尤其要考慮到8月近70萬平方米的供應(yīng)量，有很多是在8月最后幾天集中供應(yīng)的。而從需求來看，目前上海的潛在需求從絕對量上看還是比較大的，如果9、10月份的供應(yīng)能跟上，尤其是剛需項(xiàng)目、首次改善型項(xiàng)目，成交應(yīng)該還是樂觀的。

　　廣州——金九變金八，加推土地零旋風(fēng)舉牌，限時(shí)特惠充斥樓市。

　　剛剛過去8月份的廣州樓市不失為一個(gè)瘋狂的樓市，縱然全國上下調(diào)控力度依然有增無減，廣州8月份無論是從成交金額還是成交面積上都增長于7月份，特別是成交金額，增長勢頭迅猛，開發(fā)商回籠資金到位。與其說是金九銀十摸底，不如說是廣州樓市“脫韁”，在全國調(diào)控施壓，整體樓市下行的態(tài)勢下，廣州樓市領(lǐng)漲百城的勢頭受到了強(qiáng)烈的關(guān)注：8月廣州商品住宅成交top10樓盤中：成交總套數(shù)達(dá)1919套，環(huán)比7月下降4.15%；成交面積達(dá)230240平方米，環(huán)比上漲4%；成交總金額為323170萬元，環(huán)比狂漲59.37%。

　　推出的9塊地中8塊以底價(jià)成交。另外最受關(guān)注、需配建公共租賃房的同德圍鵝掌坦地塊溢價(jià)100萬元，以7847萬元成交。

　　為黃金周儲(chǔ)蓄勢能的促銷潮提前到來，以本土王越秀/珠江及港資巨頭引領(lǐng)金九銀十拭目以待。

　　深圳——新盤集中入市，地產(chǎn)巨頭萬科領(lǐng)標(biāo)優(yōu)惠榜，搶人戰(zhàn)一觸即發(fā)。

　　據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，深圳９月預(yù)計(jì)將有27個(gè)項(xiàng)目開盤或者加推新品，據(jù)了解，由于大運(yùn)會(huì)的召開，部分樓盤原定于8月份開盤亮相的計(jì)劃推遲到9月份，“金九銀十”推盤量有大幅提升。這些項(xiàng)目主要集中在龍崗和寶安兩區(qū)，共有14個(gè)，其中龍崗區(qū)有10個(gè)，包括萬科清林、金域緹香；寶安區(qū)有4個(gè)，包括金地天悅灣、龍華花半里等。

　　從9月份開始，萬科將有11個(gè)項(xiàng)目、共10000套房源正式入市。該公司有關(guān)人士昨日向記者表示，此前承諾的購房優(yōu)惠日前由每套5000元升級至10000元。此前，深圳萬科宣布啟動(dòng)今年最大規(guī)模的營銷傳播活動(dòng)“萬團(tuán)大戰(zhàn)”，此次活動(dòng)規(guī)模之大、輻射區(qū)域之廣、產(chǎn)品數(shù)量及類型之多均創(chuàng)下萬科的歷史之最。同時(shí)，萬科在營銷模式上大膽嘗試，首次采用“團(tuán)購”的形式。購房者只需要報(bào)名申請“萬團(tuán)卡”，即可在深圳萬科任一項(xiàng)目開盤當(dāng)天享受所購房屋總價(jià)減5000元的優(yōu)惠。

　　買賣雙方再博弈，搶人戰(zhàn)成新景。

　　成都——地鐵縱貫線，南北差距縮小，成都依然美麗。

　　要知道城南和城北的差距有多大，比較一下這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的樓盤就可以了。城南多豪宅，每平方米賣兩三萬元的房子非常好找，一萬多元更是已經(jīng)成為了均價(jià)水平，相比之下，城北的檔次就要低一些了，一般類型的商品住宅每平方米均價(jià)大約7000元。根據(jù)規(guī)劃，城北的荷花池、五塊石等大型專業(yè)市場將整體搬遷，同時(shí)引進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)以提升城北地區(qū)的整體品質(zhì)。同時(shí)，地鐵一號(hào)線將于10月開通，城北與其他主城區(qū)在空間的距離上將被大幅拉近，而且正在規(guī)劃中的成都地鐵三號(hào)線、七號(hào)線都在經(jīng)過城北后貫通主城區(qū)，今后城北的地鐵布局將實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，利用地鐵對人流、物流的強(qiáng)大聚散能力，城北地區(qū)未來的商務(wù)和居住環(huán)境都將大大改善。據(jù)其他地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，地鐵開通后將對整座城市的格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，而城北地區(qū)為三條地鐵線路交匯之處，再加上成灌快鐵、北新干道、蜀龍路四期等交通干道相繼投入使用，其居住和商務(wù)品質(zhì)將大幅提升。

　　上周（8.29-9.3）成都主城區(qū)共有12個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，全部為住宅類項(xiàng)目，新增總預(yù)售面積約44.3萬方。相對前一周（8.22-8.28）的27.9萬方。上周主城區(qū)新增供應(yīng)面積繼續(xù)放量，環(huán)比漲幅59%。從區(qū)域來看，上周高新、錦江、武侯和成華均有新增預(yù)售項(xiàng)目，新增供應(yīng)面積主要來自城南，其中高新區(qū)新增供應(yīng)面積約33萬方。在上周取得預(yù)售資格的房企主要有中海、綠地、建發(fā)、仁和等。

　　重慶——萬科定律全面普及，貨值追求下規(guī)模與速度同在，血拼不可避免。

　　“價(jià)格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%�！�8月23日，在富力地產(chǎn)中期業(yè)績發(fā)表會(huì)上，董事長李思廉表示，富力地產(chǎn)是主動(dòng)下調(diào)價(jià)格的開發(fā)商，下半年準(zhǔn)備以價(jià)換量的方式，積極去獲得預(yù)售證，以加快銷售速度。今年多家房企都在通過打折、促銷等策略暗降價(jià)格，并不愿意對外承認(rèn)降價(jià)，因此富力地產(chǎn)上述舉動(dòng)使其成為了今年首家高調(diào)宣布降價(jià)幅度的大型房企。

　　李思廉率先打開虛掩的降價(jià)閘門，明確提出了對市場的看跌，不僅自身項(xiàng)目向下調(diào)價(jià)10%，還對下半年市場再看跌10%。富力這張骨牌，是否會(huì)引出一連串多米諾效應(yīng)？

　　截止8月24日，已經(jīng)確定將于9月推出的樓盤共51個(gè)。其中純新盤7個(gè)，其余項(xiàng)目均為老盤新開，看來開發(fā)商都知道“金九銀十”的重要性。除開7個(gè)純新盤外，在這些老盤當(dāng)中，有一些項(xiàng)目在經(jīng)歷了上一次開盤之后一直沒有再加推的房源，此次開盤，相信又會(huì)引起大家的關(guān)注。

　　有趣的是，主力新開盤尤其以龍湖悠山、協(xié)信總部城、遠(yuǎn)洋高爾夫國際社區(qū)這類高端純粹新盤為重點(diǎn)。

　　綜述，今年固然有嚴(yán)密調(diào)控導(dǎo)致的深度博弈與延遲觀望，但由于供求關(guān)系緊張以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不太合理，再結(jié)合被打壓的投資投機(jī)消費(fèi)重新抬頭，更由于開發(fā)商必須重視現(xiàn)金流問題，速度為王也就是現(xiàn)金為王的理念達(dá)成共共識(shí)，因此金九銀十還是十分讓人期待，也依然會(huì)有一半對一半的機(jī)率導(dǎo)致入市消費(fèi)適當(dāng)增強(qiáng)。所不同的是，無論消費(fèi)者如何選擇，今年的金九銀十將更多是寡頭們的天下。