2009年 買商鋪真是“閑錢”的最好歸宿？

     2009年大部分開發(fā)商開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，對于開發(fā)商而言，他們急需去尋找一個具有穩(wěn)定投資前景的行業(yè)細分進行操作，較之處于風(fēng)口浪尖上的住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)板塊顯然成為開發(fā)商眼中再合適不過的避風(fēng)港。對于職業(yè)投資客而言，他們也需要去尋找一個更具成長價值的潛力板塊進行投資，購置商鋪顯然是這些資本最好的歸宿。
　　據(jù)統(tǒng)計，2008年武漢商鋪成交均價為8763元/平米，與2007年相比上漲了903元/平米，價格增幅高達10%。在2008年武漢住宅市場行情走弱的大背景下，武漢商業(yè)地產(chǎn)價格逆市而漲給了投資者足夠的驚喜，這讓所有人對2009年武漢商鋪市場表現(xiàn)有了更多的期待。
　　有職業(yè)投資客問道，2009年在武漢投資商鋪前景到底被看好到何種程度，投資者又應(yīng)該如何操作資金進行投資，在武漢購置怎樣的商鋪更為合適呢?
　　投資商鋪前景與風(fēng)險并存
　　武漢住宅市場幾乎是一個被透支了的投資市場，雖然進入2009年后更多房企和樓盤選擇降價策略，但不可否認的是住宅市場的持續(xù)走弱使得市場信心嚴重受挫，對于投資者而言尋覓有穩(wěn)定增長和回報的投資渠道成為重中之重。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，住宅和商鋪兩者的經(jīng)營者與使用者的差異也不一樣。商鋪的經(jīng)營者與使用者的差異非常大，假如購買了商鋪想要出售難度相對住宅而言要大許多。
　　購置商鋪后，一般投資者都是將其租賃給他人進行操作，而自己則賺取其中的租金。相比較住宅租賃來看，商鋪用戶的租期是比較長的，這可以保證投資者相對穩(wěn)定的投資回報，假如遇到投資風(fēng)險周期，商鋪投資者顯然能夠有更好的緩沖時機。
　　當然，投資商鋪，是一個富人才玩得起的游戲。拓普物業(yè)顧問(深圳)有限公司總監(jiān)熊江陵提出善意忠告，“2009年是武漢商鋪投資年，每個人都想在這個市場上分得一杯羹，但正所謂君子愛財取之有道，不是每個人都能嘗到甜頭的。”
　　選擇合適鋪位就是選擇豐厚回報
　　在很多剛?cè)腴T的投資者看來，如何選擇一個合適的鋪位是讓他們頭疼的問題。既然看上去“遍地都是黃金”，那怎樣才能更輕松地將黃金“撿起來”呢?
　　在業(yè)內(nèi)人士看來，投資商鋪其實是有一些共性可以參考的，這些共性無論在武漢還是其他城市都具有實際操作意義。
　　首先，投資者要找非常好的位置，也就是通常人們所說的“地段”，這其中需要注意商業(yè)地產(chǎn)歷史因素、周邊交通配套因素、聚集有效消費群的因素。
    其次，投資者在購買商鋪時盡量選擇資質(zhì)更好的優(yōu)良開發(fā)商，這類開發(fā)商必須要認同商業(yè)地產(chǎn)是他開發(fā)企業(yè)的重要目標之一，并且擁有專業(yè)的操作團隊。
　　第三，有了以上兩點作為前提，那么就需要睜大眼睛看看自己意向商鋪所在項目是否邀請了優(yōu)秀的經(jīng)營管理公司，有了優(yōu)秀的管理者，未來投資者就能更穩(wěn)妥地獲得豐富投資回報。
　　“武漢一個商圈的發(fā)展最起碼需要15年以上的時間積淀，用一年至兩年的眼光來看待自己的潛力商鋪投資是不正確的，購買潛力商鋪尋求穩(wěn)健回報最起碼是十年以上，缺乏投資經(jīng)驗的投資者需要注意這個問題，切莫心急。”業(yè)內(nèi)人士指出。
　　前人引路——“過來人”分享商鋪“投資經(jīng)”
　　十年前，朱忠還是一個事業(yè)單位的職員，“我喜歡自由自在，希望每天能有充足的睡眠還能有個好收入�！敝熘易�在自家沙發(fā)上暢談起了他的商鋪賺錢“經(jīng)”。
　　定位精準租金九年翻兩番
　　2000年，辭去工作的朱忠聽聞父親所在單位的辦公樓一樓有部分鋪面要轉(zhuǎn)讓給個人，而且優(yōu)先對單位員工銷售。“單位轉(zhuǎn)讓給個人，價格非常低，可能是有一點沖動吧，當時我就慫恿父親拿點錢出來買兩個鋪面。”
　　當時朱忠的父親為其購買的兩個鋪面正在如今發(fā)展得朝氣蓬勃的光谷商圈內(nèi)。九年前，根本沒有人看好那個地方的發(fā)展。朱忠為了給兩個鋪面找到合適的租賃者可謂費盡心思，很多人上門詢問租賃價格都被朱忠一口回絕。
　　雖然朱忠不是一個安逸的在崗工作者，但觀察事物卻比一些普通人要敏銳，“當時我覺得鋪面就在華中科技大學(xué)附近，那么我找的經(jīng)營者必定是做學(xué)生生意的，學(xué)生市場相對穩(wěn)定而且消費能力是很大的，租給一個餐飲營業(yè)者或者小型超市營業(yè)者是我當時的目標�！�
　　朱忠不像其他商鋪投資者一樣把鋪子租出去就只管收租金了，當時朱忠給租賃者提出了一些要求，“首先必須保證鋪面的整潔，這對我或者他的生意而言都是有好處的，哪怕是未來他不租了我也可以更容易尋找到下一個經(jīng)營者，而且餐廳干凈整潔也更容易把學(xué)生招上門來。就這樣，我的鋪子給租出去了，兩個鋪子一年租金五萬塊錢，當時租賃者跟我簽訂的租期是1+1合同，假如第一年做得好他有優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利�！�
　　再買商鋪尋求持續(xù)發(fā)展
　　而到如今，光谷片區(qū)的各種利好極大推動了片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場，朱忠的兩個面積較大且地段上佳的鋪位早已租到了10萬元/年，而近幾年的租金回報積蓄又讓朱忠有了更高的追求�！凹偃鐑H僅守著那兩個鋪位，或許再賺不到更多的錢，眼見著購買商鋪嘗到了甜頭，我找家里又拿了二十萬，再加上這幾年攢的三十萬，跑到世界城又買了兩個小鋪子，如今也租給別人在運作�！�
　　有了商鋪回報作為經(jīng)濟來源，我現(xiàn)在每年可以花三分之二的時間去玩�！敝熘覙纷套痰卣f。
投資有道——投資商鋪注意四點
　　1、買商鋪并非穩(wěn)賺不賠
　　很多剛?cè)腴T的商鋪投資者往往只看重商鋪所處地段和商鋪銷售價格，其實，投資商鋪還要注意的細節(jié)有很多，往往都被頭腦發(fā)熱的投資者所忽略了，他們更多看重的是大方向上的選擇，而缺乏對自身能力的掂量以及對鋪位購買細節(jié)的思考。
　　“如今投資商鋪的投資者一般都是中小型的，很少有帶企業(yè)背景的投資者來購買商鋪，很多投資者就缺乏對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的了解。有些投資者屬于有些閑錢的，往往進到商鋪銷售現(xiàn)場就顯得財大氣粗，點名要購買最好的商鋪。其實對于這些中小投資者而言，頭腦發(fā)熱絕非好事，搞不好還容易在投資中栽跟頭�！彼间J房地產(chǎn)投資顧問有限公司一位業(yè)內(nèi)資深人士說道。
　　在資深人士看來，商鋪位置雖然存在一定的講究，卻也不像很多投資者認為的那般重要，其實鋪位是沒有絕對好壞位置之分的�！瓣P(guān)鍵看投資者的經(jīng)營頭腦，如何招來更有競爭力的租賃者和經(jīng)營者往往比選擇一個良好鋪位要重要得多。而且對于項目操作開發(fā)商而言，他們希望商鋪賣出的價格越高越好，所以自然希望投資者購買更好的鋪位，這樣便可以賺到更多利潤�！�
　　2005年夏日，武漢某個體商戶以高價拍下了漢正街某商業(yè)地產(chǎn)項目有“鋪王”之稱的一個鋪位，當時在武漢商鋪投資市場引起轟動性效應(yīng)，可是時至今日其鋪位不但不見投資回報蹤影，而且就連該鋪位所在項目的整體運營也并沒有人們想象中的那般火爆，對于該商戶而言，這筆買賣就還需要得到更長時間周期的檢驗。
　　“如今很多人仍帶著以前做生意的思維在購買商鋪，很多商鋪購買者也是原有從漢正街發(fā)家起來的一些散戶，因為這些經(jīng)營者原有的鋪位都是家里傳下來的，生意做大了于是就開辟第二戰(zhàn)場，就是因為不太了解購置商鋪的一些潛在因素，所以并不能獲得很好的投資效果�！睒I(yè)內(nèi)人士建議，“其實不同的項目適合不同類型的投資者，而不同的鋪位對投資者細分也更為看重。購買商鋪必須要看到該項目輻射規(guī)模大小，一定要選擇適中的，假如購買太大鋪位不好操控，假如購買太小鋪位則有可能回報不充分，投資者購房商鋪前一定要仔細掂量，不能全憑過往經(jīng)驗和片區(qū)宏觀發(fā)展方向來考慮，更要結(jié)合自身的投資回報周期承受能力以及項目競爭能力多思考，這樣才能找到更適合自己的鋪位�！�
    2、商鋪經(jīng)營最花心思
　　望著鋪外的人來人往，看著自己鋪里空蕩蕩冷清清，投資者小胡最近有點煩。
　　“我的鋪子處于漢口最繁華的地段，可是鋪內(nèi)生意卻十分慘淡，服裝換了一茬又一茬，卻始終不見起色�！毙『�低著腦袋滿臉無限的苦惱。
　　像小胡這樣在武漢繁華商圈盤下鋪面做生意的中小投資者不在少數(shù)，相對于一些租下鋪面做服裝專賣店的投資者而言，他們的回報幾乎是微不足道的，為什么在商業(yè)旺區(qū)卻不能將自己鋪面做成旺鋪成為他們遇到的一致難題。
　　“武漢各大商業(yè)地產(chǎn)項目也缺少有效的經(jīng)營管理，在這些項目的經(jīng)營者看來，把投資者手中的鋪位租出去并帶給他們豐厚的回報就算完成任務(wù)了，卻幾乎不關(guān)注這些鋪位到底是怎樣在經(jīng)營的，于是到最后很多商業(yè)項目越做越冷清，投資者也就無法得到豐厚回報了。”一位在武漢操作商業(yè)地產(chǎn)項目長達十年的業(yè)內(nèi)人士坦言，“這種表現(xiàn)其實是武漢商業(yè)地產(chǎn)運營不成熟的一種表現(xiàn)，商鋪運營缺乏整體思維和可持續(xù)發(fā)展觀念。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，“其實在武漢的商鋪經(jīng)營中同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴重，而在無法改變大環(huán)境的情況下，商鋪經(jīng)營者應(yīng)該從自身找原因主動求變。試想一下，如果消費者逛完整條街發(fā)現(xiàn)幾乎都是藍色的牛仔褲和各式各樣的服裝，他們的購買欲望自然是不強烈的，雖然相比品牌專賣店而言這些商鋪銷售物品更為廉價，但缺乏特色就是他們的死穴，所以商鋪經(jīng)營者一定要學(xué)會尋找商機，走差異化路線�！�
　　在考察了小胡鋪面周邊的運營狀況后，業(yè)內(nèi)人士建議小胡經(jīng)營一些小型特色餐飲來招攬顧客。“對于繁華商圈而言，雖然這些地方并不缺乏優(yōu)秀的餐飲機構(gòu)，但往往消費者都不愿意花費太多精力在飲食上，很多消費者在逛街時就在路邊解決一天的溫飽而繼續(xù)淘寶了，所以小胡可以開一個特色餐飲，加盟一些小型餐飲連鎖也可，鋪面也不用做得很大或者很富麗堂皇，店面裝修出特色并保證供應(yīng)食品的口味和便捷性，就一定能夠獲得更為豐厚的回報�！�
　　3、以租還貸，仍需謹慎為之
　　隨著武漢商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷升溫，商鋪投資已成為不少投資者2009年追捧的熱點話題。有很多投資者欲將手中的閑錢拿來投資買鋪，以期未來一段較長時間里能得到穩(wěn)定回報，而另外有一批投資者則希望借助銀行貸款“以租養(yǎng)鋪”獲得回報。對于欲借貸購買的投資者，業(yè)內(nèi)人士提出忠告，以租還貸風(fēng)險大，還需謹慎而為。
　　“如果在2007年以前向銀行貸款購買商鋪的做法還是可取的，雖然利率是處于相對較高水平，但由于整體經(jīng)濟大環(huán)境的相對良好運行，投資者還是可以尋求相對較高的投資回報的，但進入到2007年以后再以租養(yǎng)貸就顯得不合時宜，且操作起來對中小投資者而言風(fēng)險較大�！敝秀y理財沈曉勤說道。
      商鋪貸款的貸款期限一般不超過10年，遠遠低于住房按揭貸款年限，而且其貸款利率也是要高于住房按揭貸款的，加之武漢商鋪每平方米單價要明顯高于住宅產(chǎn)品單價，所以投資商鋪的成本要比住房成本高�！霸谟觅J款投資商鋪時，應(yīng)該充分考慮自身的還款能力。假如是首次購置商鋪的投資者，作為理財機構(gòu)來看，是不支持他們用貸款來購置商鋪的，畢竟商鋪投資回報周期要較住宅長得多，而且價格波動也不太敏感，投資回報雖然豐厚，但不會出現(xiàn)超越投資規(guī)律的現(xiàn)象出現(xiàn)�！迸d業(yè)銀行東湖支行一位理財師認為。
　　“商鋪貸款是比較適合暫時缺乏資金周轉(zhuǎn)的商鋪投資者運用的，對于這類投資者而言，還款周期相對較短，而且這類投資者往往有一個或者數(shù)個多余商鋪在運營，出現(xiàn)資金短缺只是暫時的，辦理短期商鋪貸款相對適合：借款期在一年內(nèi)(含一年)的，采用利隨本清的還款方式，對于實力較強的投資者而言，還是有能力承受的。”該理財師說道，“對于首次購置商鋪的投資者就采用貸款方式風(fēng)險大，很多投資者十年不到就有可能喪失投資能力，不僅如此，辦理商鋪貸款還有著許多的條件限制，并不是所有商鋪投資者都能夠辦理商鋪貸款的�！�
　　據(jù)記者向多家銀行打聽，在武漢辦理商鋪貸款的一般前提是：商鋪必須是現(xiàn)房，而且買家要通過銀行方面的資格認定。這樣一來，購買期房商鋪的投資者基本就很難貸款了。
　　4、優(yōu)先選擇有口碑的開發(fā)商
　　說起購買房產(chǎn)不能聽信銷售人員一面之辭，很多投資者都知道，對于其中大部分人而言，雖然無比熟悉購買住宅的門道，但對于首次出手商鋪，心里還是有些不踏實。由于缺乏購買商鋪的經(jīng)驗，這類投資者就特別容易聽信商鋪銷售人員的一面之辭。業(yè)內(nèi)人士提醒，為了保證投資者自身利益，購買商鋪時切勿聽信銷售人員的花言巧語。
　　“具有豐厚的收益和回報，投資者能賺錢自然是很開心的，但關(guān)鍵是這些話都說在你買鋪之前，精明的投資者能輕易上當嗎?”一位不愿意透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)人介紹，“在這個市場上呆的時間長了就知道一些見不得人的勾當，而正是這些勾當吭苦了投資者。邀請一幫專家學(xué)者來對項目指指點點，一塊原本并不發(fā)光的‘石頭’轉(zhuǎn)眼就變成了‘黃金’，這樣的項目大多集中在武漢的一些潛力商圈內(nèi)，開發(fā)商賺得滿滿當當，而購鋪的投資者運氣就不會那么好了�！�
　　該負責(zé)人以深圳某大型商業(yè)地產(chǎn)項目為例，“當時我還在深圳，看到一個超大體量的商鋪項目，開發(fā)商吹噓得非常厲害，說商鋪從買時起就可以一直‘旺’幾十年，當時對外轟轟烈烈地招商、不斷路演，其實按照開發(fā)商當時的實力來看，并沒有出類拔萃的營運能力和業(yè)界口碑，除了項目大一點，幾乎剩下的都是概念空炒，但確實有很多商鋪投資者相信了他們說的話了，甚至包括很多有購買商鋪經(jīng)驗的投資者，其實在商鋪買到手后，這些投資者就成了待宰的羔羊，而事實上到現(xiàn)在那個項目仍舊是冷冷清清，受到租用群體的帶動效應(yīng)影響，現(xiàn)在沒人敢去那個項目租鋪子做生意，有的投資者虧得血本無歸�！�
　　武漢是一座商業(yè)地產(chǎn)處于蓬勃發(fā)展時代的城市，必然會有不成熟的一面，所以購鋪者更要把眼睛瞪大，看清開發(fā)企業(yè)以及經(jīng)營管理企業(yè)的資質(zhì)，項目未必要叫得響當當?shù)�，但一定要挑選一個“精”的。
　　該負責(zé)人最后建議，初次購買商鋪的投資者不一定要選擇市面上名聲非常響亮的商業(yè)地產(chǎn)項目，而最好選擇一些已經(jīng)得到時間檢驗的二手商鋪，這樣自己既可以得到一定的投資回報，同時也可以培養(yǎng)自身選鋪和理鋪的能力，等到未來實力更強大了、眼光更準了再去投資潛力商鋪。