地產(chǎn)振興有望“換馬甲出臺” 長期規(guī)劃影響誰？

      制定房地產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃有助于促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展，雖至今未見官方聲明,房地產(chǎn)業(yè)能否出臺振興規(guī)劃的熱議,依舊風(fēng)生水起。在多個行業(yè)的博弈中,地產(chǎn)業(yè)仍有望勝出。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動上下游諸多行業(yè),制定房地產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃有助于促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展,并能夠促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)長期良性持續(xù)健康發(fā)展。
　　預(yù)測：規(guī)劃涵蓋面將拓展
　　記者了解到,房地產(chǎn)振興計劃很可能“換個馬甲”以長期發(fā)展規(guī)劃的面目出臺,改變目前房地產(chǎn)行業(yè)只有“短期調(diào)控”而無“長期發(fā)展”的單一現(xiàn)狀。據(jù)悉,“長期規(guī)劃”將被劃分為兩大部分,即住宅和商業(yè)地產(chǎn),并將包括金融產(chǎn)品創(chuàng)新,融資、信貸支持、商業(yè)地產(chǎn)選址規(guī)劃等一系列的支持性政策內(nèi)容。
　　此次傳出的消息中包含了將以Reits（房地產(chǎn)投資信托）工具,并延長商業(yè)貸款項(xiàng)目的貸款周期,以在住宅市場逐漸飽和與下滑時,以托舉商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容�！斑^去關(guān)注較多的是住宅領(lǐng)域,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一直被忽視,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)全面涵蓋各個領(lǐng)域,以保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性�！币晃粯I(yè)界權(quán)威人士稱。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示,規(guī)劃主要著眼于長期發(fā)展,不論以何種形式出現(xiàn),對于房地產(chǎn)業(yè)來說都是需要的,“應(yīng)借助這個時機(jī),促進(jìn)市場的進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展”。
　　中介：二套房成交量將上升
　　中原地產(chǎn)研究資訊部經(jīng)理馬驥表示,暫且不管這個消息是否屬實(shí),但是隨著即將到來的全國兩會召開在即,房產(chǎn)市場后市如何發(fā)展已經(jīng)成為了一個重要的議題,目前市場的人氣不足直接導(dǎo)致價量齊跌,作為一個支柱型行業(yè)若能趕上產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的 “末班車”,勢必會在宏觀面上給予市場強(qiáng)有力的信心支撐,而這恰恰是推動市場早日復(fù)蘇的根本所在,有了政策才會有一系列的扶持手段上臺,從而有效拉動潛在需求的釋放。
　　“但是客觀來說,短期內(nèi)對于市場的影響面有限,也不可能解決現(xiàn)階段存在的種種問題,”馬驥同時表示,畢竟樓市進(jìn)入了深度調(diào)整,韓正市長近期也承認(rèn)房價確實(shí)依然偏高且正在理性回歸,而購房者的持幣觀望,具有一定的情緒性對立,還是需要時間和一個過程才能改變。
　　另一家大型中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為,如果出臺房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃,它的最大作用是持續(xù)提升購買方的信心。他表示,由于前期陸續(xù)出臺的政策并沒有很大程度上促使成交量上升,相信市場如果繼續(xù)低迷,國家還會陸續(xù)出臺政策以刺激購買方。
　　二套房可能完全松綁的傳言也引起了購房者的關(guān)注,一家中介門店負(fù)責(zé)人告訴記者,根據(jù)他們的統(tǒng)計數(shù)據(jù),近期打算購買第二套房以改善居住條件的看房客激增50%,首次超過剛性需求成為購房主流群體。同時,其成交量也增加了40%。
　　據(jù)了解,自2007年限制二套房政策出臺后,改善型購房需求一直處于抑制狀態(tài)。今年以結(jié)婚成家為主的剛性購房需求在房地產(chǎn)市場上 “一枝獨(dú)秀”�！皣�家計劃出臺二套房松綁政策,我們這里也的確發(fā)現(xiàn)改善型購房需求正在迅速走強(qiáng)。兩者無疑有很大關(guān)系。 ”
　　專家：規(guī)劃應(yīng)著眼長期
　　不可否認(rèn),目前房地產(chǎn)業(yè)正處于一個景氣下行的軌跡中,2008年四季度全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為101.7,比三季度回落17.2點(diǎn)。另據(jù)統(tǒng)計,2008年全國稅收中房地產(chǎn)業(yè)減收明顯,2008年房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入同比下降3.4%,比上年增速回落了43.7個百分點(diǎn)。 2008年全國商品房銷售面積同比下降19.7％,商品房銷售額同比下降19.5%。
　　對此,華師大歐亞研究員余南平表示,“地產(chǎn)振興”應(yīng)著眼于長期。他認(rèn)為,長期規(guī)劃中很重要的一點(diǎn)應(yīng)該是“對支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補(bǔ)貼”,也就是要“完善廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”。
　　趙云飛表示,新的規(guī)劃應(yīng)該凸出中長期調(diào)整政策制定的技術(shù)性。針對市場中費(fèi)意愿不強(qiáng)、成交量低迷的現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)鼓勵、引導(dǎo)階梯性的消費(fèi)。比如,可以設(shè)置不同面積、不同單價、不同區(qū)位的房子,對應(yīng)不同的購房退稅額度。“偏遠(yuǎn)的中小戶型中低價房可以退稅,而豪華奢侈型的房子不退,這既體現(xiàn)了公平、鼓勵了消費(fèi),同時也能起對地產(chǎn)商的引導(dǎo)作用,”趙云飛說,“這和小排量車可以減免購置稅,車商對小排量市場的供給量和熱情就提高是一個道理。 ”
　　此外,他還建議降低房產(chǎn)商的交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。 “這不是說要偏袒房產(chǎn)商,”他表示,此前對房產(chǎn)商交易環(huán)節(jié)課以重稅是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的行為,而市場實(shí)踐也證明“本質(zhì)上調(diào)不了房價”。他認(rèn)為,給房產(chǎn)商適當(dāng)?shù)睦麧櫕@取來源,才能理順價格區(qū)間,使得價格在市場競爭中順勢調(diào)整,并隨之刺激消費(fèi)需求向消費(fèi)行動的轉(zhuǎn)化。
　　他還表示,市場應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到成交量和房價是不同的兩個概念,雖然互相影響,但波動曲線仍是獨(dú)立的。提振樓市,是要提振成交量,而房價還是會有一段調(diào)整的過程。
　　對比起近年來房價的上漲幅度,雖然房價已有一定程度的下調(diào),但仍有很大的調(diào)整空間。而隨著去年下半年以來從地方到中央一系列利好政策的出臺,樓市的拐點(diǎn)似乎也越來越近了。
　　而業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,如何合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)預(yù)期,積極促進(jìn)普通商品住房消費(fèi),同時又要抑制投機(jī)囤積居奇,防止房價過快上漲,響應(yīng)建設(shè)資源節(jié)約型社會的訴求,這似乎是一個兩難的選擇。所以,對于房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展布局,振興也好,規(guī)劃也好,不應(yīng)該朝令夕改,而是應(yīng)該有一個長期目標(biāo),始終以促增長、保民生、調(diào)結(jié)構(gòu)、控價格為依歸。
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　　有消息稱,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報的發(fā)改委的規(guī)劃是以今年1月由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會上報的一份報告為藍(lán)本和參考依據(jù)。記者日前獲得的這份報告顯示,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會主要提出了四條建議:
　　第一,進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi),即對非普通住宅實(shí)行同樣的稅費(fèi)優(yōu)惠;徹底取消“二套房”限制政策;短期內(nèi)實(shí)行購房所得稅抵扣政策;針對住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補(bǔ)貼。
　　第二,進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)投融資渠道。應(yīng)單獨(dú)建立起有別于商業(yè)的福利性金融體系,刺激投資,迅速取消或放松房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例。
　　第三,積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整,盡快出臺Reits（房地產(chǎn)投資信托）,并延長商業(yè)貸款項(xiàng)目的貸款周期,以在住宅市場逐漸飽和與下滑時,促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
　　第四,制定積極扶持綠色建筑的金融政策和財政補(bǔ)貼政策,支持能夠擴(kuò)大最終消費(fèi)需求、帶動中間需求的項(xiàng)目,鼓勵綠色建筑發(fā)展。（作者 徐潔云 王毅鵬）