昆明商業(yè)地產(chǎn)洶涌放量 商業(yè)格局開始進(jìn)入新紀(jì)元

       [提要]對于今年昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，其實從去年的10月份后各方看空的消息就已密集出現(xiàn)，甚至有人預(yù)言今年4—6月份，全國的商業(yè)地產(chǎn)都將出現(xiàn)拐點。但從目前掌握的昆明市場的信息看，今年商業(yè)地產(chǎn)的洶涌放量已勢不可擋。對此，業(yè)界的觀點依然是謹(jǐn)慎樂觀。之江置業(yè)相關(guān)人士鑒于昆明老街的良好區(qū)位和業(yè)態(tài)，就對今年的市場十分看好。
     “今年市中心唯一的商圈已被徹底打破，東、南、西、北多商圈將迎來大發(fā)展�！弊蛉眨�南市中央金座開發(fā)商吉興隆地產(chǎn)相關(guān)人士在接受記者采訪時表示，今年商業(yè)地產(chǎn)的集中放量，將會促進(jìn)昆明商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步成熟和發(fā)展。北客置業(yè)總經(jīng)理助理陳昕認(rèn)為，今年每個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展將齊頭并進(jìn)、各有千秋。但最后的舞者，當(dāng)屬于有充分準(zhǔn)備的志遠(yuǎn)者。
     主城區(qū) 3大項目主城爭霸
     主城區(qū)的商業(yè)霸主地位依然當(dāng)仁不讓、獨占熬頭，今年幾大新項目的加盟不僅使得主城的商業(yè)商務(wù)地位更加穩(wěn)固，且將形成3大集聚點。首先，以南屏街為核心的區(qū)域主打商業(yè)商務(wù)，除了現(xiàn)有的項目外，昆明老街、順城將繼續(xù)發(fā)力，高47層的昆明世紀(jì)中心大廈，地上1—5層將作為現(xiàn)在世紀(jì)廣場的延接和擴(kuò)展，并形成互補(bǔ)，7至42層為商住部分；東盟國際城、東盟國際商城及南屏新華大廈等威遠(yuǎn)街五項目擬聯(lián)合建設(shè)“±1商業(yè)街區(qū)”；建筑面積約為17萬平米的東方首座正在打造集商業(yè)、金融、辦公、商務(wù)配套、酒店、酒店式公寓為一體的國際性金融商務(wù)中心。
     在東風(fēng)路市級行政機(jī)關(guān)現(xiàn)辦公地區(qū)域，是政府規(guī)劃的昆明主城CBD，目前該核心區(qū)首個項目，也是昆明乃至云南目前為止最高建筑——316米的“南亞之門”已正式開工建設(shè)，總建筑面積55萬平方米。有消息稱，萬達(dá)集團(tuán)擬投入35億元參與該片區(qū)內(nèi)商業(yè)綜合體項目的開發(fā)建設(shè)。而在螺螄灣片區(qū)將發(fā)展成昆明的次級CBD，將于今年底啟動，屆時，這一片區(qū)可與南屏街、三市街形成優(yōu)勢互補(bǔ)。
     南市區(qū)商業(yè)集群漸成氣候
     縱觀南市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，由于區(qū)域面積較大，布局也相對分散，此前并沒有真正形成集群氣候，但在今年南市區(qū)的商業(yè)路線軌跡將會更加清晰。
     滇池路上，總占地282.45畝的南亞風(fēng)情·第壹城”的出現(xiàn)，使得該板塊地商業(yè)地位得到了實質(zhì)性的奠定，預(yù)計將在2010年8月竣工，建成后這里將會是南市區(qū)最大的綜合性商業(yè)商務(wù)建筑群，還將有西南最大的超市和最奢華的電影院。其不遠(yuǎn)處的南市中央金座也是一個集購物中心、商務(wù)中心、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓為一體的大型商業(yè)項目。將貢獻(xiàn)商業(yè)部分約3萬平米、辦公樓1.5萬平米、公寓1.5萬平米，預(yù)計2010年年中可交付使用。這兩大項目建成后，北可連接民升超市，南可連接西貢碼頭，這一板塊辦公居住人群足以支撐起中高端消費。
     如今的廣福路商業(yè)已不再是大商匯孤軍作戰(zhàn)，現(xiàn)在匯聚了精裝公寓、風(fēng)情商街、鉑金寫字樓、獨棟商業(yè)樓群、生鮮超市、公寓式酒店等六大魅力產(chǎn)品，相互聯(lián)動、相互支持，其中心街區(qū)為開放式街區(qū)，商街面積達(dá)4萬平米，占了整個項目的30%左右。再加上世紀(jì)半島等沿線社區(qū)商業(yè)和一些專業(yè)市場，廣福路的商業(yè)氛圍已在日益提升。
     新昆洛路，從官渡園大商圈直下呈貢新城，未來這一板塊商業(yè)將在南市區(qū)的地位舉足輕重，而且沿線已經(jīng)布置有總建筑面積54.6萬平方米的世紀(jì)金源時代購物中心、世紀(jì)金源大飯店、世紀(jì)金源國際商務(wù)中心、星都國際總部、新螺螄灣、春城財富中心。星都國際總部基地二期——星耀星世界，也將開發(fā)成一個復(fù)合型的城市綜合體項目，總體量約為15萬平米，以區(qū)域商業(yè)中心為建設(shè)核心，配套開發(fā)酒店、商務(wù)寫字樓以及酒店式BOBO公寓，預(yù)計在5月份推向市場。
     北市區(qū)城市副中心現(xiàn)雛形
     今年1月1日通車的鉑金大道成為了貫通穿金路和北京路的大動脈，連通了“大北市”，將原本隔離的穿金——世博板塊融為一體，也更加突顯了北辰財富中心作為北市區(qū)商業(yè)核心的地位。在北辰財富中心已得到認(rèn)可和發(fā)展的基礎(chǔ)上，今年總建筑面積近30萬平米的欣都龍城和領(lǐng)域時代的加盟，在北京路延長線和北辰大道交匯處，三足鼎立的局面定將讓這里的商業(yè)足以號令大北市。毫無疑問，這里將是北市區(qū)的核心所在。同時這里也是北市區(qū)、新機(jī)場空港區(qū)和滇東北進(jìn)入昆明主城的門戶。
     根據(jù)規(guī)劃，北市區(qū)以北京路延長線為中軸線，在中軸線兩側(cè)建商業(yè)商務(wù)帶，布置高尚生活居住區(qū)。“五縱四橫”交通發(fā)達(dá)，輕軌2號線縱貫?zāi)媳�。如今沿北京路延長線從俊發(fā)中心到頤高數(shù)碼廣場、家樂福，再到財富中心、領(lǐng)域時代，麥德龍、北沿至江東好世界、江東國際友聯(lián)大廈、沃爾瑪、金江北大街、嘉年華商業(yè)中心、美璟欣城商業(yè)中心、和諧世紀(jì)、郡城水景生活廣場等已經(jīng)完成了一系列的商業(yè)布局。
     此外，在鉑金大道旁，城建股份不僅開發(fā)云南映象大社區(qū)，還有包括90精裝公寓、商業(yè)廣場、高端寫字樓的鉑金國際商務(wù)中心。這將是一個體量很大的城市綜合體，相當(dāng)于幾個北辰財富中心，也使得北市區(qū)商業(yè)版圖迅速擴(kuò)張。
     西市區(qū)商業(yè)體量將達(dá)30萬平米
     今年起，西市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也進(jìn)入崛起發(fā)力階段，主要集中在高新區(qū)，此前曾有媒體引述業(yè)內(nèi)人士的介紹稱，2年內(nèi)西市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)將集中放量，僅高新區(qū)商住項目就超過了5個，包括昆明財興盛房地產(chǎn)公司開發(fā)的財興盛大廈、云南華海房地產(chǎn)開發(fā)的城市新光大廈、昆明佳宸地產(chǎn)開發(fā)的城市新宸商務(wù)大廈、正大地產(chǎn)開發(fā)的正大紫都城和云南中渝置地發(fā)展有限公司開發(fā)的云都國際等。
     目前，西市區(qū)除了一紅匯金商業(yè)廣場正在銷售外，由原正大電子城變身的城市綜合體——正大紫都城售樓部已開放，項目物業(yè)包括7棟簡約時尚的點式建筑組成，1至3層為商業(yè)部分，將在3、4月份推盤上市。即將在4月開盤的經(jīng)典·壹城，將有1.3萬平方米的商業(yè)街公開發(fā)售，在完成周邊城中村項目改造后，預(yù)計今后其商業(yè)體量將達(dá)到30萬平米，這將囊括兩幢200米的超高建筑、一幢五星級酒店和一幢商務(wù)寫字樓。而正在推售的中晟·溪城，其社區(qū)商鋪面積也超過1萬平方米。
     另外，高新區(qū)于去年12月27日啟動的首個城中村——新發(fā)村改造，原址上將建成融酒店、地下大型超市、水療中心、娛樂為一體的綜合商業(yè)區(qū)。建成后該項目總建筑面積達(dá)26.9萬余平方米，其中回遷安置房面積為4萬余平方米。
    
業(yè)界看市

     一場混戰(zhàn)見分曉
     對于今年昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，其實從去年的10月份后各方看空的消息就已密集出現(xiàn)，甚至有人預(yù)言今年4—6月份，全國的商業(yè)地產(chǎn)都將出現(xiàn)拐點。但從目前掌握的昆明市場的信息看，今年商業(yè)地產(chǎn)的洶涌放量已勢不可擋。對此，業(yè)界的觀點依然是謹(jǐn)慎樂觀。之江置業(yè)相關(guān)人士鑒于昆明老街的良好區(qū)位和業(yè)態(tài)，就對今年的市場十分看好。
     “今年銷售競爭肯定很激烈，但招商運營影響不大�！北笨椭脴I(yè)總經(jīng)理助理陳昕認(rèn)為，南市區(qū)、北市區(qū)等各個區(qū)域的商業(yè)各有千秋，而且都存在一定的區(qū)域性輻射特點，但從招商運營的角度講，受金融危機(jī)的影響并不大，競爭也不十分明顯，如果從銷售的角度講，對投資者的爭搶上肯定會是十分白熱化的拼殺。陳昕還表示，今年商業(yè)地產(chǎn)的競爭更多的是輿論上的競爭，實質(zhì)性競爭應(yīng)該在明年，比如寫字樓，今年預(yù)計有15萬平米的放量，但寫字樓的銷售與工期關(guān)聯(lián)密切，只有到準(zhǔn)現(xiàn)房階段或者提前半年的時間才能進(jìn)入銷售期。
     田野咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)研究經(jīng)理楊凡也有著上述類似的觀點，他同時分析，盡管今年商業(yè)地產(chǎn)放量很大，但開發(fā)商的持有比例也會很高，因為當(dāng)前開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的理解已經(jīng)越來越深入，市場形勢也將促成開發(fā)商自己持有物業(yè)比例的增大，比如昆明老街、順城在這方面已經(jīng)走在了前頭，而今年上市的欣都龍城和南亞風(fēng)情·第壹城也鐵定會持有絕大部分的商業(yè)物業(yè)。目前可以明確的是欣都龍城的商業(yè)物業(yè)部分將會是開發(fā)商全部持有。
     至祥置業(yè)（昆明）研究中心總監(jiān)李純玉表示，從今年商業(yè)地產(chǎn)的變化和走勢上看，昆明將面臨很大的機(jī)遇和嚴(yán)重問題。擴(kuò)大內(nèi)需在一定程度上刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但由于昆明商業(yè)的發(fā)展一直處在產(chǎn)業(yè)鏈的低端，大型商業(yè)的發(fā)展受阻，商業(yè)地產(chǎn)的需求和消化有限。而舊城改造與新城開發(fā)促使昆明整體商業(yè)升級，也會促使一批特色商業(yè)誕生。
    “今年昆明商業(yè)地產(chǎn)市場上，將會上演幾家歡喜幾家愁的老劇�！毙且�地產(chǎn)營銷部總監(jiān)顏進(jìn)表示，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)鏈中，開發(fā)商其實是處于整個開發(fā)鏈的最底端，需要開發(fā)商有很強(qiáng)的資源整合能力和商業(yè)消費引導(dǎo)能力，因此說開發(fā)商必須要清楚認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營理念。他預(yù)測，通過今年一年的混戰(zhàn)下來，很多沒有準(zhǔn)備好就胡亂殺入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的地產(chǎn)企業(yè)，將不得不退出這個舞臺，最后的舞者，當(dāng)屬于有足夠充分準(zhǔn)備的志遠(yuǎn)者。

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     欣都龍城   　4月蓄勢發(fā)力
     “欣都龍城將于4月份開始營銷推廣，”北客置業(yè)總經(jīng)理助理陳昕昨日表示，于1月24日動工建設(shè)的欣都龍城正蓄勢待發(fā)，5月份將在昆明、上海兩地同步營銷，預(yù)計在7、8月份開盤。項目總占地84.99畝，總建筑面積近30萬平米，是一個全方位、多功能，集聚商業(yè)、商務(wù)、商住的大型綜合性地產(chǎn)項目。
     星耀星世界 　  5月閃亮登場
     記者昨日從星耀集團(tuán)證實，位于新亞洲·體育城內(nèi)、星耀東路旁的星都國際總部基地二期，將開發(fā)成一個復(fù)合型的城市綜合體項目，總體量約為15萬平米，以區(qū)域商業(yè)中心為建設(shè)核心，配套開發(fā)酒店、商務(wù)寫字樓以及酒店式BOBO公寓，最高建筑為12層。預(yù)計在5月份推向市場。
     星耀·綠島  　 欲主打“時尚旗艦店”
     位于青年路418號的高端商業(yè)項目——星耀·綠島，預(yù)計在6月份開盤，該項目地塊曾是星耀以每畝1127萬元的高價競得。項目占地面積為2286.54平米，總建筑面積7860.79平米，建筑形式為地上9層，地下一層。星耀集團(tuán)相關(guān)人士表示，這個項目總體量不大，所以計劃開發(fā)成一個“品牌時尚商業(yè)旗艦店”。
    志遠(yuǎn)·城市綜合體  　下半年有望面市
    遠(yuǎn)建地產(chǎn)相關(guān)人士昨日透露，該公司開發(fā)的志遠(yuǎn)·城市綜合體項目有望在今年下半年面市，目前推廣計劃正在積極醞釀中。
    這是去年5月，遠(yuǎn)建地產(chǎn)以6.1150億元拿下的蓮花池地塊誕生的項目。占地面積300畝、總建筑面積40萬平米、物業(yè)包括住宅、寫字樓和商鋪。
    南市中央金座 　  預(yù)計7月開售
    記者昨日從吉興隆地產(chǎn)獲悉，已于去年12月份動工興建的南市中央金座項目預(yù)計在7月份開始銷售，商業(yè)部分約3萬平米、辦公樓1.5萬平米、公寓1.5萬平米，2010年年中可交付使用。項目占地68畝，總投資7億多元，是一個集購物中心、商務(wù)中心、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓為一體的大型商業(yè)項目。
　  南亞風(fēng)情廣場　　更名“南亞風(fēng)情·第壹城”
　  不久前，由南亞風(fēng)情園變身而來的南亞風(fēng)情廣場正式命名為南亞風(fēng)情·第壹城。該項目已于2月1日開工，預(yù)計將在2010年8月竣工。該項目總占地282.45畝，總投資額達(dá)68億元，建成后這里將會是南市區(qū)最大的綜合性商業(yè)商務(wù)建筑群，還將有西南最大的超市和最奢華的電影院。（記者李先鋒）