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市場觀察
發(fā)改委定調(diào)房地產(chǎn)業(yè):無緣“十大振興”不改支柱地位
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地產(chǎn)的特殊性導致無緣"振興"
據(jù)了解,房地產(chǎn)之所以無緣十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,除了前一段時間的調(diào)控措施已經(jīng)產(chǎn)生效果外,業(yè)內(nèi)人士猜測,房地產(chǎn)涉及民眾、房地產(chǎn)商、地方政府、中央政府、金融機構(gòu)等多方面利益博弈,房地產(chǎn)的特殊性和敏感性、尤其是目前仍處在相對高位的房價問題,是導致房地產(chǎn)無緣振興規(guī)劃的主要原因。
據(jù)消息人士透露,當初高層對第十個振興規(guī)劃的選擇確有多種考慮,而關于房地產(chǎn),很多爭議也集中在"振興"二字。此外,今年1月初就有消息稱,建設部在遞交規(guī)劃時,為了增加搭上"振興"末班車的可能性,就將規(guī)劃題目中的"振興"刪去,而以"房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展和調(diào)整規(guī)劃"的名義向國務院申報。
而關于"振興"的爭議,除了擔心在房價處于高位時,將房地產(chǎn)納入十大規(guī)劃會導致剛剛經(jīng)過調(diào)整的房價會借勢上漲,從而制造更大的泡沫并引發(fā)民怨,很多業(yè)內(nèi)人士也均表示,當前的房地產(chǎn)其實并不需要振興。
"無論房地產(chǎn)有沒有列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,只要國家將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待,那就還會出臺政策對樓市進行調(diào)控。"合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,即使房地產(chǎn)沒有落選十大振興規(guī)劃,短期振興對整個市場不會產(chǎn)生大的影響。地產(chǎn)大亨潘石屹此前在接受采訪時提出,現(xiàn)有的這些政策哪怕再加上新出臺的政策,都不可能使房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大變化。學者易憲容也認為,即使房地產(chǎn)進入了十大振興規(guī)劃,規(guī)劃的內(nèi)容很可能還是在去年相關政策的基礎上進行細化,因此"振興"可以有也可以沒有,不是太重要。
樓市底部或決定經(jīng)濟調(diào)整之底
記者與很多業(yè)內(nèi)人士接觸后都發(fā)現(xiàn),相比"振興"的帽子,顯然他們更重視"支柱產(chǎn)業(yè)"的帽子。劉鐵男在昨日的新聞發(fā)布會上也再次強調(diào),房地產(chǎn)業(yè)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。同時,對于房地產(chǎn)等行業(yè),要隨著形勢的變化來進行必要的調(diào)整,包括充實、修正,采取相應有效的措施。這給開發(fā)商和相關人士吃了一顆定心丸。
據(jù)了解,對于房地產(chǎn)行業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)的說法,在過去幾年中曾出現(xiàn)過多次反復。至于各級地方政府對這個問題的認識也出于各自省情而不盡相同。但從目前來看,對于該問題,從中央到地方政府已經(jīng)逐漸達成共識:房地產(chǎn)對拉動GDP的作用不可替代。
據(jù)了解,房地產(chǎn)可以帶動50多個相關產(chǎn)業(yè),在土地利用、拉動稅收等方面,作用都是巨大的。廣東省省長黃華華在不久前出席全省建設工作會議時也談到,蓋房子的時候房地產(chǎn)帶動了規(guī)劃、建設、設計、鋼材等諸多產(chǎn)業(yè),房子賣出去了,購房者又要裝修、買家具家電,這又帶動了一批行業(yè)。僅在廣東,2002年以來,房地產(chǎn)投資就一直占到我省固定資產(chǎn)投資的22%-28%。
而在本輪經(jīng)濟調(diào)整中,外部需求下降與房地產(chǎn)市場進入衰退,是國民經(jīng)濟總需求收縮的兩個源頭,而汽車、鋼鐵、家電等產(chǎn)業(yè)的增速下降也均與此有關。因此,擴大內(nèi)需有必要從房地產(chǎn)業(yè)入手,房地產(chǎn)市場的底部或?qū)Q定本輪經(jīng)濟調(diào)整的底部。
調(diào)控政策未松口樓價下行趨勢暫難逆轉(zhuǎn)
繼在房地產(chǎn)未被列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之后,前日銀監(jiān)會又表示將嚴格實施二套房貸政策。而春節(jié)后,被稱為房地產(chǎn)"風向標"的萬科在北京、上海等地推出降價促銷后不久,又暫停了春節(jié)期間的所有促銷活動。這一些變化使很多等待房價觸底再買房的消費者看花了眼:樓市到底是繼續(xù)下行,還是已經(jīng)觸底回暖了呢?現(xiàn)在到底是不是出手買房的好時機呢?
"小陽春"不代表下行趨勢逆轉(zhuǎn)
誠如國家發(fā)展改革委副主任劉鐵男所說,這次為了應對國際金融危機,中央、地方都出臺了一些針對房地產(chǎn)的救市政策,從現(xiàn)在看,這些措施都程度不同地顯現(xiàn)出了效果。反映到市場上,今年2月以來,樓市成交量出現(xiàn)了一定程度的回升,來自國信證券的最新研究報告顯示,北京、天津、上海、南京、廣州、深圳、武漢、重慶等全國15個重點城市的商品房銷量持續(xù)上揚,回暖跡象明顯。北京、廣州等地也出現(xiàn)了一些開盤當天即售罄的"日光盤"。
合富輝煌的研究報告指出,經(jīng)過一年半的調(diào)整和多項利好政策的影響,置業(yè)者預期發(fā)生改變�？傮w而言,潛在置業(yè)者對未來經(jīng)濟走勢出現(xiàn)了分化,不再如08年下半年看空整體經(jīng)濟面,部分人認為購房入市時機已到。而部分市中心樓盤具有稀缺性,雖然價格尋底的過程還在繼續(xù),但這個時候提前入市,更能取得產(chǎn)品的優(yōu)先權,因此導致近期的交投明顯活躍。但報告指出,整體供求形勢并不能因為個別樓盤的熱銷就判定已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn),下一階段市場的全面復蘇,關鍵仍在激活首置和換房的剛性需求,保持穩(wěn)定可持續(xù)的成交形勢,貿(mào)然提價甚至惜售都是不理智的。
早降價早換取現(xiàn)金成為開發(fā)商共識
而仔細分析萬科暫停降價的原因,似乎也并不是因為像某些人宣稱的"市場已逐步回暖"、"萬科帶頭終止降價"那樣,而有著更耐人尋味的原因。
年初,萬科在南京、杭州等地營銷干將調(diào)整后又轉(zhuǎn)到上海,不難看出,萬科在有意加強營銷層面的力量。更進一步地說,在2009年的市場競爭中,萬科在適度擴張戰(zhàn)略的指導下,將不僅僅靠降價占據(jù)市場,更會依靠其強大的營銷體系和超前的營銷方式贏得更多的主動性。而萬科執(zhí)行總裁肖莉在不久前一個會議上也表示,預計今年公司經(jīng)營利潤率為20%-22%,而2008年這一數(shù)據(jù)是26%。業(yè)內(nèi)人士分析,預測經(jīng)營利潤率下降,很可能說明萬科已經(jīng)為未來的價格戰(zhàn)作好了準備。在樓市整體供大于求的大背景下,早日降價換取更多現(xiàn)金已成為開發(fā)商的共識,因此2009年的房地產(chǎn)市場,很有可能會迎來新一輪的營銷大戰(zhàn)。
經(jīng)濟環(huán)境決定房價仍有下調(diào)壓力
業(yè)內(nèi)人士普遍認為,對比起近年來房價的上漲幅度,雖然房價已有一定程度的下調(diào),但仍有很大的調(diào)整空間。開發(fā)商也普遍對市場的好壞都做好了心理準備,并基本形成共識:穩(wěn)定為主。當前的主要任務是把成交量提上去,不會輕易抬高房價。
央行2008年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告也認為,在全球金融危機等多重因素沖擊下,未來一段時期世界經(jīng)濟仍可能趨于下行,復蘇尚需時日,我國經(jīng)濟仍將面臨嚴峻的外部環(huán)境。國內(nèi)房地產(chǎn)等重要領域依然面臨回調(diào)壓力,將連帶影響諸多行業(yè)。
在此情況下,整個樓市的降價幅度或許會高于去年,只是開發(fā)商不會一降到底,而會采用漸進式的降價方式,逐步探底。
省房協(xié)會長蔡穗聲表示,對比近幾年樓市的數(shù)據(jù),近期市場的轉(zhuǎn)暖,應該只是一種周期性調(diào)整。筆者認為,不論政策發(fā)生什么變化,開發(fā)商怎樣調(diào)整戰(zhàn)略部署,媒體給予何種導向,這些因素都只是影響房價走勢的一個方面,購房者不應被表象及片面的東西所迷惑。而隨著市場供求關系、救市政策、開發(fā)商競爭形勢以及消費者消費意識的不斷改變,2009年房價先抑后揚的基調(diào)已基本確定。
目前,部分業(yè)內(nèi)人士認為,樓市的拐點大約會出現(xiàn)在今年的9月,但這仍取決于開發(fā)商能否"有所作為",也取決于四五月供應旺季時的成交情況。不過,即使到時候房價出現(xiàn)適度回暖,成交量也穩(wěn)步回升,整個房地產(chǎn)行業(yè)應該也不會再回到2006年至2007年的瘋狂時代,而將在不斷調(diào)整中走向下一輪盤整。
■最新消息
地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃正制定中
立足刺激住房需求
隨著房地產(chǎn)落選十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,很快有消息傳出,關于房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃的制定工作正在緊鑼密鼓地進行中。昨日下午,住建部邀請了房地產(chǎn)領域相關專家學者,就目前房地產(chǎn)市場遇到的問題及對策進行座談。據(jù)受邀參加此次座談的一位專家透露,這次座談正是為尚未出臺的"房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和調(diào)整規(guī)劃"收集建議。另有報道稱,房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃很可能變身為提案議案在下月全國"兩會"討論。據(jù)悉,規(guī)劃將被劃分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩部分,并將包括金融產(chǎn)品創(chuàng)新、融資、信貸支持、商業(yè)地產(chǎn)選址規(guī)劃等政策內(nèi)容。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為,房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,重點應落到刺激有效需求上。有人建議,為及時扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的衰退態(tài)勢和有效消化住房存量,除了刺激住房剛性需求外,還應鼓勵住房改善性需求。如進一步降低住房交易稅費,針對住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補貼等。廣東省房協(xié)會長蔡穗聲也表示,應當鼓勵、引導階梯性的消費,比如"中小戶型中低價房可以實行購房退稅,大戶型不退,而別墅可以收重稅。"
北京大學學者陳國強認為,目前各方對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認識和判斷仍有很大分歧,應該從政策上給他們一個實事求是的評價。廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文還建議,降低開發(fā)商的交易環(huán)節(jié)稅負。"房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負仍然太重,開發(fā)商的稅費占到了開發(fā)成本的14%左右。"他認為,給房產(chǎn)商適當?shù)睦麧櫕@取來源,才能使價格在市場競爭中順勢調(diào)整,并隨之刺激消費需求向消費行動的轉(zhuǎn)化。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受記者采訪時也表示,當前最重要的是確定相對穩(wěn)定的市場經(jīng)濟下通行的房地產(chǎn)政策,而不能今天"救市"明天又抑制了,政策隨著房價而大起大落。"例如供求關系應該調(diào)整到什么程度、在一定時期內(nèi)要改善多少人的住房問題等,都應該在規(guī)劃中有一個明確。"
■政府表態(tài)
住建部
房價已到必須調(diào)整的時候
23日,面對民建中央住房保障專題調(diào)研組的到訪,住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新直言不諱,"2007年下半年我國市場化的住房價格飛漲,除了極少數(shù)高收入家庭外,幾乎所有家庭都難以承受,因此房價已經(jīng)到了必須調(diào)整的時候,世界經(jīng)濟金融危機催化了這個調(diào)整。"
央行
房地產(chǎn)仍面臨回調(diào)壓力
23日晚間央行發(fā)布《2008年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》,預計國內(nèi)房地產(chǎn)等重要領域仍然面臨回調(diào)壓力,將連帶影響諸多行業(yè)。
銀監(jiān)會
嚴格實施"二套房"政策
防范地產(chǎn)金融風險
銀監(jiān)會主席劉明康26日在國務院新聞辦召開的新聞發(fā)布會上表示,嚴格實施"二套房"政策,積極防范房地產(chǎn)金融風險。
"銀監(jiān)會兩次會同人民銀行聯(lián)合發(fā)布'通知',加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸監(jiān)管,堅持采用審慎的最低首付比例和利率水平,同時開展房地產(chǎn)貸款專項調(diào)查。 （記者：楊小亮 盧軼）
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