成都專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)差異的不同結(jié)局

　　為了了解專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)在的狀況，華西都市報(bào)記者在采訪中了解到，當(dāng)初建設(shè)熱火朝天的各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)在的表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了分化。有的專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)相當(dāng)成功，無(wú)論是招商，還是銷售，都達(dá)到了理想效果，開業(yè)后的市場(chǎng)情況也日漸喜人。

　　與之相反的是，部分專業(yè)市場(chǎng)卻一再延遲開業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間。城北的一些專業(yè)市場(chǎng)就一再延遲了預(yù)定的開業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間。有的項(xiàng)目一期運(yùn)營(yíng)后，二期或者三期，都對(duì)原來(lái)的規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，專業(yè)市場(chǎng)不再是其唯一的選擇。這樣推遲交房或開業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)，會(huì)讓很多投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)這些專業(yè)市場(chǎng)的前景持觀望態(tài)度。

　　為何會(huì)造成一再延遲開業(yè)時(shí)間呢？“一般來(lái)說(shuō)，專業(yè)市場(chǎng)崛起的數(shù)量與日后的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成正比，不久的將來(lái)，每個(gè)市場(chǎng)又憑借什么樣的法寶方能在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地？”華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員、復(fù)旦大學(xué)EMBA導(dǎo)師溫利陽(yáng)博士在談到專業(yè)市場(chǎng)時(shí)曾說(shuō)，縱觀成都各大專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)論區(qū)位還是硬件標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)并沒有很懸殊的差距，后期運(yùn)營(yíng)能力才是對(duì)開發(fā)企業(yè)最大的考驗(yàn)，這也將決定各個(gè)市場(chǎng)能否從如林高手中脫穎而出。專業(yè)市場(chǎng)更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)策劃、融資、招商、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等一系列運(yùn)作，使商業(yè)體具備穩(wěn)定的、持續(xù)增長(zhǎng)的租金或銷售收益，以獲取長(zhǎng)期性的現(xiàn)金流、或者現(xiàn)金流貼現(xiàn)收益，這是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程中，肯定有的做得好，有的做不走。

成都專業(yè)市場(chǎng)招商難？

　　發(fā)端于五年前，爆發(fā)于三年前的專業(yè)市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò)幾年的爆發(fā)式發(fā)展后，如今將直面最殘酷的市場(chǎng)檢驗(yàn)招商。在前期通過(guò)鼓吹“投資回報(bào)率”屢屢上演開盤售罄后，如今的專業(yè)市場(chǎng)能達(dá)到當(dāng)初承諾招商標(biāo)準(zhǔn)的并不多。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，僅城北已建和在建的專業(yè)市場(chǎng)就高達(dá)上千萬(wàn)平米，在市場(chǎng)容量有限的情況下，專業(yè)市場(chǎng)的洗牌已成為一場(chǎng)必然的變革。

　　直面招商　　專業(yè)市場(chǎng)露出“狐貍尾巴”

　　“年收益率12%，8年收回成本�！薄白饨鹂傻驮鹿�，坐享政府紅利。”這是城南一專業(yè)市場(chǎng)在三年前銷售時(shí)打出的誘人回報(bào)承諾。不過(guò)，去年商家入駐后卻發(fā)現(xiàn)，由于市場(chǎng)位置偏遠(yuǎn)，尚未形成商業(yè)氛圍，能租出去的鋪?zhàn)恿攘葻o(wú)幾。

　　鐘先生買了一間90多平米的商鋪花了70多萬(wàn)元，“總價(jià)雖然不貴，但租金太低了，現(xiàn)在每個(gè)月租金也就2000元錢，還不夠當(dāng)初買鋪?zhàn)訒r(shí)的貸款利息�！�

　　許多人都抱有鐘先生這樣的想法，不過(guò)目前來(lái)看，租金要漲上去難度也挺大的。租鐘先生鋪面的李女士在這里做的是建材生意，每個(gè)月的流水也就三四萬(wàn)塊錢，除去水電氣，兩個(gè)工人的工錢，房租等費(fèi)用，利潤(rùn)也就三四千，如果生意稍不給力就可能虧損。在租住戶不掙錢的情況下，租金的上漲顯然成為了“無(wú)源之水”。

　　現(xiàn)在鐘先生和許多房東都被專業(yè)市場(chǎng)管理方要求再繳納一定的費(fèi)用用于市場(chǎng)的拓展和推廣。據(jù)市場(chǎng)管理方負(fù)責(zé)人介紹，前期的推廣主要是賣鋪?zhàn)�，現(xiàn)在的推廣則是為了給商業(yè)帶來(lái)更多生意，整合資源。不過(guò)鐘先生等業(yè)主卻希望專業(yè)市場(chǎng)管理方能采用先帶來(lái)人氣和生意，再來(lái)分成的模式。目前，雙方還沒有找到一個(gè)都能接受的方式。

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)其他一些汽配、石材、藥材專業(yè)市場(chǎng)也都存在這樣的問(wèn)題，入場(chǎng)后人氣不足，經(jīng)營(yíng)戶的生意暗淡。根據(jù)四川家具行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，最近兩年四川市場(chǎng)的家具產(chǎn)量和銷量都取得兩位數(shù)增長(zhǎng)，不過(guò)由于建材類家居市場(chǎng)的發(fā)展，單店的營(yíng)業(yè)額反而有所下降，未來(lái)還將延續(xù)這一發(fā)展趨勢(shì)。

　　“概念股”難走遠(yuǎn)　　運(yùn)營(yíng)能力檢驗(yàn)實(shí)力
　　面對(duì)一哄而上的專業(yè)市場(chǎng)，面對(duì)上千萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)面積，不少市場(chǎng)研究人士對(duì)包括成都建材市場(chǎng)在內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)前景表示擔(dān)憂，他們普遍認(rèn)為如此大的體量，顯然大大超過(guò)了市場(chǎng)的實(shí)際需要。

　　“招商是最能也是最終檢驗(yàn)專業(yè)市場(chǎng)是否獲得市場(chǎng)認(rèn)可�！背啥技掖鹊禺a(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理張猛認(rèn)為，市場(chǎng)容量就那么大，在同質(zhì)化，重復(fù)建設(shè)，無(wú)序經(jīng)營(yíng)的背景下專業(yè)市場(chǎng)必定將面臨一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的洗牌。應(yīng)該說(shuō)目前專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展并非是按照市場(chǎng)規(guī)律在辦事，更多的是在“玩概念”，專業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是一只概念股，但是概念股最終仍要看其究竟有多大的價(jià)值。

　　為什么成都的專業(yè)市場(chǎng)層出不窮？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，另一方面則是盲目上項(xiàng)目的結(jié)果。前兩三年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，成都各大建材家居市場(chǎng)生意非常紅火，加上政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，“將三環(huán)路以內(nèi)的各式專業(yè)市場(chǎng)搬遷調(diào)整到繞城高速路以外”，被眾多投資開發(fā)企業(yè)視為涉足專業(yè)市場(chǎng)的良機(jī)，紛紛在新都、青白江、雙流、龍泉等區(qū)域圈地，大建體量驚人的專業(yè)市場(chǎng)。

　　專業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大式發(fā)展，部分趁著熱潮采取“短、平、快”開發(fā)模式的市場(chǎng)，在后期的招商和運(yùn)營(yíng)方面存在很大的隱患。在專業(yè)市場(chǎng)逐步外遷的政策引導(dǎo)下，商家尋求新的發(fā)展口岸為新興的專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)客源，但整體的需求量是有限的；同時(shí)，借著商業(yè)地產(chǎn)的熱浪，部分投資者也轉(zhuǎn)戰(zhàn)專業(yè)市場(chǎng)，但對(duì)于這樣一個(gè)投資者并不太了解的市場(chǎng)，其投資風(fēng)險(xiǎn)也顯得較大；在這樣的情況下，專業(yè)市場(chǎng)的熱度會(huì)逐漸減弱。

　　超千萬(wàn)體量難消化　　專業(yè)市場(chǎng)洗牌成必然

　　2010年6月，成都市相關(guān)部門公布中調(diào)規(guī)劃戰(zhàn)略，計(jì)劃在未來(lái)3-5年內(nèi)完成100家商品市場(chǎng)向主城區(qū)以外的調(diào)遷、調(diào)整工作。經(jīng)過(guò)近兩年時(shí)間的建設(shè)，一批產(chǎn)業(yè)航母已經(jīng)完成集結(jié)，新的產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)基本呈現(xiàn)。

　　“規(guī)劃是好的，‘外遷’也是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，不過(guò)飯要一口一口地吃�！痹诔潜币粚�業(yè)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人看來(lái)，這個(gè)調(diào)整可能是十年二十年，如今大家都寄希望于搶占先機(jī)一哄而上，市場(chǎng)顯然無(wú)法承受，洗牌已經(jīng)成為必然。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前城北建成的和在建的建材類市場(chǎng)面積超過(guò)900萬(wàn)平米，其中大型市場(chǎng)有成都龍河（國(guó)際）裝飾建材城、大港建材城、佳飛國(guó)際建材家居市場(chǎng)、華川銀地國(guó)際建材城、華西大成建材配送中心、建工西部建材工業(yè)園、青龍（國(guó)際）建材城等十余個(gè)，規(guī)劃待建的還有300多萬(wàn)平米。另一組數(shù)據(jù)則是，成都現(xiàn)有建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積不足300萬(wàn)平方米，其中在“中調(diào)”規(guī)劃和“北改”工程中要搬遷的青龍、白蓮、青蓮、府河、512等幾大建材市場(chǎng)加起來(lái)也不足200萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)成都新建的和在建的建材類市場(chǎng)面積幾乎是目前市場(chǎng)容量的3倍。

　　張猛認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，不少行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)呈現(xiàn)集中爆發(fā)之勢(shì)，存在供需失衡的潛在風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)市場(chǎng)由于其設(shè)計(jì)和定位的特殊性，一旦無(wú)法吸引商家入駐，就很可能成為死鋪，而且轉(zhuǎn)手也會(huì)比較困難。在選擇專業(yè)市場(chǎng)時(shí)，除了要考查項(xiàng)目的地理位置和規(guī)模、開發(fā)商的實(shí)力等常規(guī)項(xiàng)目外，產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景、后期運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)以及相關(guān)的營(yíng)銷方式等都需要有所了解，以便能全方位地測(cè)算投資回報(bào)率，以免做出錯(cuò)誤的決策。華西都市報(bào)記者鄒宇江先海

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