研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
城鎮(zhèn)化背景下商業(yè)地產(chǎn)的危與機
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十八大報告指出：堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議提出的2013年經(jīng)濟工作主要任務(wù)，則又包含“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。
據(jù)國家統(tǒng)計局2012年發(fā)布的報告顯示，2011年我國的城鎮(zhèn)化率已達51.27%，相當(dāng)于從2002年起的十年間，我國城鎮(zhèn)化率以年均1.35%的速度發(fā)展，城鎮(zhèn)人口年均增長2096萬，這是最大規(guī)模的造城、進城、駐城和融城運動；對于每年新增的城鎮(zhèn)人口，除居住，衣、食、行等都需依靠配套商業(yè)來解決。但10年間，伴隨著城鎮(zhèn)化的演進，卻并未探索出適宜的商業(yè)模式來處理好進城人口的配套消費問題，以至很多城市新區(qū)和新興城鎮(zhèn)至今生活氛圍欠缺、居住條件仍不能滿足基本要求。
如何滿足目前生活氛圍欠缺、居住條件不理想的這部分城市新區(qū)和新興城鎮(zhèn)的消費需求，并確保年均2000萬新增城鎮(zhèn)人口的生活質(zhì)量，促進新政策實施和推動城鎮(zhèn)化，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說既是前所未有的機遇，也是從未遭遇的挑戰(zhàn)。新環(huán)境下，遵循商業(yè)規(guī)律，探索城鎮(zhèn)化背景下的商業(yè)發(fā)展之路，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)必須應(yīng)對的主要任務(wù)之一。
城鎮(zhèn)化與新型城鎮(zhèn)化
城鎮(zhèn)化是指人口向城鎮(zhèn)集中的過程，表現(xiàn)為城鎮(zhèn)數(shù)目增多和城市人口規(guī)模擴大。
新型城鎮(zhèn)化的“新”則是由過去片面注重追求城市規(guī)模和空間擴張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘械奈幕⒐卜⻊?wù)等內(nèi)涵為中心，真正使城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的宜商、宜居之所。新型城鎮(zhèn)化強調(diào)城市群及城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，未來的人口流向?qū)⒂上虼蟪鞘袉我患修D(zhuǎn)向與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，由于交通條件改善、戶籍制度放松、農(nóng)村工業(yè)化進程加快等原因，當(dāng)區(qū)域中心城市達到一定規(guī)模并足以帶動周邊區(qū)域時，周邊縣鎮(zhèn)將進入加速發(fā)展期。
新型城鎮(zhèn)化需要更廣泛的經(jīng)濟體制改革加以配合，改善經(jīng)濟和市場的供給能力。具體領(lǐng)域包括財稅改革、鼓勵民間投資、增加競爭、破除壟斷，控制房地產(chǎn)價格，改變基建融資方式等。從對宏觀經(jīng)濟的影響來看，隨著新型城鎮(zhèn)化政策的落實，中國經(jīng)濟將出現(xiàn)深刻的轉(zhuǎn)型。
新型城鎮(zhèn)化的核心仍是將農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模效益，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集聚效益，使新增城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)，從而提高區(qū)域消費能力，促進商業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)此時的功能是促進產(chǎn)業(yè)聚集和升級、組構(gòu)城鎮(zhèn)骨架、完善城鎮(zhèn)配套、實現(xiàn)城鎮(zhèn)功能、提升城鎮(zhèn)生活品質(zhì)，保障農(nóng)村人口在進城和駐城的基礎(chǔ)上，真正融入城鎮(zhèn)生活。
新背景下的商業(yè)趨勢
新型城鎮(zhèn)化提升了人口集聚度，所帶來的城鎮(zhèn)有序擴張、城市聚集、大城市衛(wèi)星城出現(xiàn)和數(shù)量增加，以及神經(jīng)元式的區(qū)域人口聚集，使特定區(qū)域的消費能力提升、消費需求增加，這就要求區(qū)域型商業(yè)在集合度、業(yè)態(tài)豐富性、商業(yè)總體量和配套商業(yè)體量方面必須達到或超過一定的“量”，才能滿足潛在需求。
在零售商業(yè)方面，近幾年來電商的飛速發(fā)展，尤其如淘寶2012年1萬億的交易額，切割了部分中低端消費市場，對零售商業(yè)的發(fā)展形成巨大的挑戰(zhàn)，也為商業(yè)業(yè)態(tài)和城市商業(yè)格局的發(fā)展提出了新的要求。
未來幾年，城鎮(zhèn)化的推進將擴展城市的地緣邊界，增加城市有效潛在消費者數(shù)量，城市核心商圈必須調(diào)節(jié)業(yè)態(tài)比例、豐富業(yè)態(tài)和品牌種類、提升商圈質(zhì)量、適當(dāng)增加特色主題商業(yè)和中高檔次商業(yè)比例，才能增強商圈的聚客能力和商業(yè)輻射能力，保持其在城市商業(yè)體系中的地位。這樣的商業(yè)環(huán)境，首先在一定程度上擴大了主題商業(yè)和體驗式商業(yè)的市場需求，為這兩類商業(yè)的發(fā)展提供了一次再整合、再提升的機會；其次是與城市發(fā)展水平相符的購物中心，城市發(fā)展，經(jīng)濟水平提升，帶來了綜合消費需求的升級，在一些原本不適合購物中心生存或者生存環(huán)境不佳的城市，為購物中心的建設(shè)和運營帶來了契機。
另一方面，在未來一段時間內(nèi)例如“浙江加速強鎮(zhèn)擴權(quán)改革，27個強鎮(zhèn)變身小城市”這樣的典型事件將成為常態(tài)事件，而隨著中心鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)持續(xù)推進、城市新區(qū)和普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)常駐人口充實，為配套商業(yè)發(fā)展提供了巨大的空間，以中型生鮮超市為核心主力店的社區(qū)型商業(yè)、以肉菜市場和日雜零售市場為主體的鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)和以教育娛樂為主題的文化主題商業(yè)將迎來一個快速布局和發(fā)展時期。
在專業(yè)市場方面，城鎮(zhèn)化的發(fā)展將促進產(chǎn)地型市場、傳統(tǒng)交易型市場科學(xué)論證、統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)模建設(shè)和系統(tǒng)運營。首先，產(chǎn)業(yè)的聚集性將進一步凸顯，以柯橋為代表的產(chǎn)地型市場群、以義烏為代表的交易物流型市場群、以各地批零市場為代表的終端型市場群將協(xié)調(diào)發(fā)展，專業(yè)市場的這三類功能特性將在以后的專業(yè)市場中凸顯，其中產(chǎn)地型市場和終端市場將是最普遍的市場形式；以義烏為代表的交易物流型市場和因交通原因而產(chǎn)生的邊界市場，將隨著地級市專業(yè)市場、縣級專業(yè)市場的普及，需求將逐步弱化，除少數(shù)交易物流型市場群（如鄭州、武漢、株洲、濟南等地）因其物流中心地位而被強化之外，其余交易物流型市場和邊界市場逐漸轉(zhuǎn)型為終端市場；其次，部分老舊的市場將隨著城鎮(zhèn)的改造或升級或淘汰；研發(fā)、生產(chǎn)、銷售的區(qū)域集聚度將逐步提升，產(chǎn)業(yè)鏈附加效益又將進一步推動市場所在區(qū)域的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)間將形成有效、良性的互動。
推動土地市場健康發(fā)展
首先，新型城鎮(zhèn)化將通過集體土地確權(quán)、推動流轉(zhuǎn)、提高補償標(biāo)準(zhǔn)等手段，盤活農(nóng)村集體土地，促進土地供應(yīng)的市場化和市場調(diào)節(jié)機制形成，增加市場中土地流通總量和優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量，為房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展夯實基礎(chǔ)。其次，土地流通機制、保障房政策等長效機制逐漸形成，將保證土地市場的健康運行。
在此基礎(chǔ)上推動農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化，使總體上規(guī)模小、經(jīng)營分散、技術(shù)落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以足夠時間完成積累，從而能夠適應(yīng)經(jīng)濟規(guī)律的要求，逐步形成資本集聚和布局集中，并促進人口聚集和消費能力提升，在恒定區(qū)域內(nèi)形成長期穩(wěn)定的消費需求。
與新型城鎮(zhèn)化相配套的財稅改革、基建融資改革、民間投融資改革等金融改革的推進和配套政策的出臺，將推動基建類政府債、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募等融資手段的發(fā)展；民間資本合理流通和相應(yīng)銀行信貸放開，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資回歸到正常渠道，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本回歸合理水平，提供了一個契機。
行業(yè)發(fā)展帶來新危機
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步相對較晚，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，行業(yè)多年累積下來的一些顯性隱性問題將逐漸放大，或?qū)⒊蔀橹萍s行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，需要我們積極應(yīng)對。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾年爆炸式發(fā)展，出現(xiàn)很多成功標(biāo)桿項目和標(biāo)桿企業(yè)，在摸索中累積了豐富經(jīng)驗，也為行業(yè)培養(yǎng)了大批商業(yè)地產(chǎn)人才，但隨著更多住宅地產(chǎn)、咨詢、零售類等企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)人員匱乏將是最突出的問題之一；商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個復(fù)合行業(yè)，單純學(xué)院培養(yǎng)很難滿足工作中對知識結(jié)構(gòu)和經(jīng)驗的要求，因此如何構(gòu)建行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，推動正規(guī)的系統(tǒng)化高校教育和職業(yè)培訓(xùn)，是目前亟需商討解決的問題。
伴隨新型城鎮(zhèn)化的推進，人口區(qū)域集中意味著消費相對分散，為了滿足消費需求，必然出現(xiàn)更為分散布局的區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)型商業(yè)中心，但由于人口分布不均、交通影響導(dǎo)致客流集中、商業(yè)項目先天差異、運營能力差異等因素，必然導(dǎo)致大批經(jīng)營慘淡或難以為繼的商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)，而這些商業(yè)項目將成為影響城鎮(zhèn)面貌和城鎮(zhèn)發(fā)展的污點。如何在規(guī)劃和建設(shè)期科學(xué)引導(dǎo)和管控，避免項目先天不足，如何在運營期合作和扶持，一直是政府、企業(yè)、咨詢等機構(gòu)面臨的核心問題。
自由市場的趨利性導(dǎo)致過度競爭產(chǎn)生，在機會面前一擁而上又是我們這個社會時下最普遍的現(xiàn)象。首先，市場準(zhǔn)入機制匱乏，城鎮(zhèn)化快速推進，如果一旦區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)籌出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致迅速上馬大批區(qū)域型商業(yè)中心、社區(qū)型商業(yè)中心和鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心，出現(xiàn)大潮式的商業(yè)躍進，商業(yè)的發(fā)展?jié)摿⒃趲啄陜?nèi)被快速透支，將對行業(yè)發(fā)展的持續(xù)性產(chǎn)生不可逆影響；其次，眾多項目爭奪有限的商家資源，同質(zhì)化競爭程度加深，項目利潤和商業(yè)利潤降低，項目投資風(fēng)險增加；此外，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展掀起新一輪投資熱潮，而目前社會上對商業(yè)地產(chǎn)的長線投資特性普遍認識不足，合理投資需求如果沒有被理性引導(dǎo)，大量以銷售為目的的商鋪入市，會對商業(yè)生態(tài)和商業(yè)地產(chǎn)投資的可持續(xù)性構(gòu)成不利影響；另外，大量商業(yè)地產(chǎn)項目入市會促使部分項目品牌和企業(yè)品牌涌現(xiàn)，項目洗牌和企業(yè)洗牌勢必難免，但企業(yè)整合之后，將留下大批缺乏運營管理團隊和后續(xù)資金投入的商業(yè)項目。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展只代表著一個行業(yè)的興衰，但當(dāng)行業(yè)危機沒有能夠適當(dāng)處理，蔓延開來之時，項目的成敗就不再僅僅是企業(yè)的問題，更是涉及政府形象、企業(yè)興衰、投資者收益、商家成敗和消費者生活的社會問題。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎新機遇
新型城鎮(zhèn)化背景下，人口集聚和收入增長產(chǎn)生新商業(yè)需求，城鎮(zhèn)發(fā)展需要與之相應(yīng)的商業(yè)模式，新商業(yè)模式又需要新的商業(yè)特征和商業(yè)要素，等等這一切都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來新機遇。
在社區(qū)型商業(yè)中心、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、文化主題商業(yè)、新型社區(qū)商業(yè)等方面，至今還沒有成熟的商業(yè)模式可以遵循，適合城市核心商圈的主題型商業(yè)也缺乏標(biāo)桿項目和能夠成功復(fù)制的模式，在零售電商交易額超1萬億的情況下仍然還未出現(xiàn)能夠很好地與電商相配套的實體商業(yè)類型，在面對這些問題時，不管是先行的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，還是剛剛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，抑或即將投入到這一領(lǐng)域的企業(yè)，又站到了同一起跑線上，都需從零開始，不管是堅持既有商業(yè)思路以業(yè)態(tài)和體量的調(diào)整來適應(yīng)新環(huán)境，還是開創(chuàng)新商業(yè)投融資方式和經(jīng)營方式，誰能夠更適合并推動新型城鎮(zhèn)化，誰就更有可能在新背景下脫穎而出，尋找到成功之路。
以新型社區(qū)商業(yè)為例，隨著城市的集群化以及城市新區(qū)常駐人口增加，消費群對生鮮類農(nóng)副產(chǎn)品的需求將持續(xù)上升并保持恒定，這對生鮮類農(nóng)副產(chǎn)品的市場供應(yīng)提出了量的需求；而品牌化進入細分商業(yè)領(lǐng)域，將引導(dǎo)資金走向和市場關(guān)注程度，為生鮮類農(nóng)產(chǎn)品的品牌化和連鎖經(jīng)營提供可能，也對生鮮類農(nóng)副產(chǎn)品的市場供應(yīng)提出了質(zhì)的要求；生鮮連鎖和電商配送，將促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)�；�，也將擴展社區(qū)商業(yè)的組成元素和市場份額。
新型城鎮(zhèn)化帶來的將并非是簡單的商業(yè)需求增加和商業(yè)升級，而是做大了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的蛋糕，擴充了商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延。城鎮(zhèn)和商業(yè)有機結(jié)合，城鎮(zhèn)發(fā)展推動商業(yè)進化，而商業(yè)成為城鎮(zhèn)發(fā)展的引擎。
結(jié)語
新型城鎮(zhèn)化背景下，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)理性投資，探索區(qū)域商業(yè)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展新模式，探索實體商業(yè)與電商融合的園區(qū)商業(yè)模式，探索商業(yè)地產(chǎn)人才的培養(yǎng)模式，發(fā)展新的商業(yè)要素，推動商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的責(zé)任，也是政府和社會的責(zé)任。商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，城鎮(zhèn)商業(yè)的合理布局、規(guī)劃、建設(shè)和運營，又將推動城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展。
住宅地產(chǎn)20年的高速發(fā)展創(chuàng)造了萬科、中海等住宅地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，商業(yè)地產(chǎn)起步的10年塑造了萬達這樣的商業(yè)地產(chǎn)先行者，未來10年將是新型城鎮(zhèn)化推進的10年，新的10年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在面臨經(jīng)濟大勢不理想、市場信心不足、人才匱乏、融資艱困、區(qū)域發(fā)展不平衡、商業(yè)概念透支等一系列問題的同時，也面臨更為廣闊的市場，將是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在新環(huán)境下快速發(fā)展的10年；未來10年挑戰(zhàn)與機遇并存，而10年的行業(yè)發(fā)展或?qū)⑺茉煨碌男袠I(yè)標(biāo)桿。
但是，商業(yè)地產(chǎn)與所有的投資行業(yè)不同，不是簡單的買和賣，也不遵循奇貨可居的原則，而是一個三年造市，百年經(jīng)營的行業(yè)，沒有無緣無故的成功，只有苦心經(jīng)營的回報，與高收益預(yù)期和短期投機行為相伴的是風(fēng)險和危機。
面對新的歷史機遇，每一家企業(yè)都有機會，但未來仍然不確定。
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