研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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·招商銷售服務
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·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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成都批發(fā)市場外遷調查
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最近的一次火災發(fā)生于8月25日，位于長益路66號的紅牌樓乘風二手車市場。據了解，該市場五年內已發(fā)生類似事故4起，多是由于基礎設施陳舊導致電路老化進而誘發(fā)火災。
紅牌樓乘風二手車市場是一個縮影，暴露出了成都市傳統(tǒng)專業(yè)市場配套差、形態(tài)落后、優(yōu)化困難、隱患不斷等長久未得以解決的老問題。事實上，自2007年以來，成都市制定了《成都市商品市場布局規(guī)劃（2009-2020）》；力爭3~5年內，使中心城區(qū)商品市場通過向城外調遷實現轉型的“中調”構想（中心城區(qū)服務業(yè)結構調整），以及成都最大民生工程“北改”政策，致力于改造老舊城市形態(tài)和落后生產力布局。
然而，受制于專業(yè)市場權屬復雜，傳統(tǒng)市場商戶搬遷信心不足等問題，這場聲勢浩大的“騰籠換鳥”重組大局進程緩慢。
中國房地產報記者現場走訪了成都市紅牌樓、五塊石和荷花池、駟馬橋等幾個具有代表性的傳統(tǒng)批發(fā)市場，同時深入調查了繞城高速沿線以國際商貿城為代表的新興專業(yè)市場，耳聞目睹了這場左右著數百億投資盈虧和數千億資源調整的利益博弈。
幾家歡喜幾家愁
據了解，成都的傳統(tǒng)專業(yè)市場興建潮始于上世紀80年代，在同一時期先后形成了100多個專業(yè)市場，這些市場集中分布在成都北部（金牛區(qū)）、東部（成華區(qū)）。在成都市推進的“北改”大型區(qū)域改造工程中，僅金牛區(qū)就有約99個專業(yè)市場需要調遷或改造，僅區(qū)域重點荷花池片區(qū)，就涉及44個市場。
“最早的市場大多是破產的國有企業(yè)廠房、空地，用承包、租賃辦起來的，所收租金勉強維持企業(yè)職工的生活。后來市場人氣起來了，私人老板就在老市場邊上修新市場，新市場越來越多�！币晃簧蟼�世紀80年代就進駐荷花池市場的老商戶告訴記者。
產權構成復雜是傳統(tǒng)市場搬遷困難的原因之一。在荷花池片區(qū)，目前已經成功關閉和即將關閉的3個市場產權屬于政府國有企業(yè)，“真正具有難度的（外遷）根本沒開始動�！币晃皇袌龉芾砣藛T稱。
棋至中盤，成都市專業(yè)市場因此而形成了三環(huán)內外新老市場各雄踞一方的格局。在三環(huán)外，國際商貿城、北新物聯港、香江全球家居CBD等涵蓋了汽車汽配、家居建材、五金機電、專業(yè)工程機械、家紡服裝、印刷物資等多個行業(yè)種類的40多個專業(yè)市場集中涌現。
都想作為調遷承接地的各大新興專業(yè)市場，經營情況也各有優(yōu)劣。作為荷花池“北改”主要承接地的國際商貿城，在市場嚴苛檢驗下初顯端倪。其中，中藥材專業(yè)市場在經歷4年快速發(fā)展后趨于成熟，目前攤位滿額、配套齊全，延續(xù)了往日輝煌。而在服裝批發(fā)市場，則是另外一番景象：客流量隨著樓層增加不斷遞減，三四樓的商鋪基本無人問津。
“有形”調控仍難破局
在內部人士看來，“中調”推進緩慢是有深層次原因的。在尊重市場自由與改變區(qū)域形態(tài)和商貿結構的矛盾中，必然會有一番博弈的過程。
在《成都市商品市場布局規(guī)劃（2009-2020）》中明確提出了“不強制搬遷市場”的原則，同時說明“上述方案只是從純粹技術角度提出的方案，最終方案的確定取決于相關部門和五城區(qū)的進一步協(xié)調�！蓖瑫r，由于市場搬遷涉及利益重新分配，基層政府、企業(yè)和大部分商家反應冷淡，這是導致首個3年計劃擱置的重要原因。
成都市規(guī)劃局一位負責人認為，市場調節(jié)為主、政府引導為輔的原則說來容易做起來難，但是從長遠來看，肯定是最科學的決策，也是轉變陳腐的行政管理方式的應有之義。
而面對新興配套更齊全業(yè)態(tài)也更先進的專業(yè)市場，老商家們似乎興趣并不濃厚�！霸蛟谟冢碳也豢赡茌p易舍棄業(yè)已成熟的商業(yè)口岸，外遷到一個充滿未知風險的專業(yè)市場。加之產權轉移困難，政府出臺的柔性政策為其無限期拖延提供了機會�！币晃欢周嚱灰资袌鲐撠熑烁嬖V中國房地產報記者，而“城外”的專業(yè)市場的經營情況在短時期內更讓我們很難看到希望。
目前新興專業(yè)市場大都屬于新開發(fā)地，由于缺乏有力的人流支撐，此外快速上馬和同質化嚴重也廣為詬病。
“政府規(guī)劃的四大市場集中發(fā)展區(qū)共有10平方公里左右，這還是規(guī)劃到2020年達到的規(guī)模，但現在各區(qū)（市）縣新建、在建和擬建的專業(yè)市場總面積就已經超過了16平方公里�！背啥际猩虅站忠�(guī)劃處杜遠指出，“應該說目前新建專業(yè)市場的體量遠遠超過了市場需求，市場容量就那么大，在同質化，重復建設，無序經營的背景下專業(yè)市場必定又將面臨一輪優(yōu)勝劣汰的洗牌。”
紓困之途
獲利于“北改”，“中調”也有了新的注釋。在關閉外遷、提檔升級、轉型發(fā)展三種發(fā)展模式中，后兩種最為獲得商戶的認同。
該模式取材于義烏批發(fā)模式，針對符合城市和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的現狀專業(yè)市場，將現貨批發(fā)、物流配送等業(yè)態(tài)轉移到承接區(qū)和物流園區(qū)，原址改建提升為展貿型、倉單交易、電子商務、“兩總一特”(總經銷、總代理、特約銷售)商務樓宇或貿易總部。如地處川藏路與三環(huán)路交會處的八一家具城，目前已基本實現這一愿景。后者主要針對處于城市零售商圈內、硬件條件和配套設施完善的樓宇專業(yè)市場，如宏正廣場、金荷花市場、大成市場等都可通過功能改造轉型為零售商業(yè)、商務服務、文化娛樂、餐飲住宿等綜合業(yè)態(tài)。
據相關資料顯示，成都市城區(qū)共有148家批發(fā)市場納入規(guī)劃體系，而目前著手推進的“北改”工程，占到其中118家，涵蓋總規(guī)劃目標的80%�，F在看來，“北改”成了檢驗成都批發(fā)市場調遷總體規(guī)劃能否順利實現的試金石。
“包括紅牌樓汽車汽配市場在內的其余30家市場，之前沒有實質性進展的原因就在于此。”成都市規(guī)劃局相關負責人稱，“這是政府戰(zhàn)略的轉移而非政策軟硬的問題，因整體規(guī)劃與政府局部民生工程有重合，前者偏向于后者也是順勢而為。”
上述成都市商務局規(guī)劃處負責人表示，多年來成都市商品市場外遷因進程緩慢，除了需要兼顧市場調節(jié)與政府干預的合理配置外，還面臨市場歷史久、體量大，多方利益博弈等難題，這在全國范圍內都是史無前例、鮮有參考樣本的。
除此之外，基層政府能否參與制定具體調遷方案至關重要。據成都市商務局上述負責人介紹，實際上規(guī)劃中早已明確了具體調遷時序，“由市場調整所在地政府與市場園區(qū)承接地政府制定具體調遷實施方案和時間節(jié)點”。中國房地產報記者李建軍 見習記者 張賢愷 劉禮慶
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