商業(yè)地產需順勢而為

商業(yè)地產需順勢而為
　　商業(yè)地產投資，因為宏觀經濟走勢下行、投資收益下滑、供需失衡等多方面因素，而處于低迷狀態(tài)。不過專業(yè)人士指出，當前商業(yè)地產投資并非毫無機會，只要找準方向，還是能夠獲得不錯的投資回報。

　　商業(yè)地產投資仍然沒有走出低迷狀態(tài)。

　　以上海為例，據德融地產市場中心研究部統計數據顯示，最近一周（2014年4月14日～20日）上海市商業(yè)地產成交面積為4.71萬平方米。記者觀察最近一段時間的交易狀況發(fā)現，商業(yè)地產低迷態(tài)勢并未得到改善。數據表明，自今年3月初以來，每周成交量均維持在4.5萬～7萬平方米，并未出現大的波動，與去年成交水平相比，也有不小的差距。
　　研究機構數據顯示，2014年第一季度國內商業(yè)地產投資熱情出現明顯回落。根據仲量聯行的最新數據顯示，中國大陸地區(qū)受市場低迷因素影響，商業(yè)地產投資額為30億美元，同比下降18%。
　　與投資熱情不高的現狀相對應的是，商用物業(yè)的投資收益出現了明顯下滑。數據顯示，今年3月辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房投資收益下降城市的占比分別48.21%和59.30%，要高于住宅的44.82%，商用物業(yè)成了投資“重災區(qū)”。

　　多種因素造成
　　分析造成商用物業(yè)投資意愿下滑、投資回報出現下滑的原因發(fā)現，除了受宏觀經濟走勢下行影響，還與傳統行業(yè)自身面臨調整等因素有關。從目前來看，經濟調整已經開始影響到區(qū)域的商業(yè)景氣度，所以商用物業(yè)的投資出現下滑，在情理之中。
　　此外，傳統行業(yè)在電商的沖擊下，加速其調整步伐，也在一定程度上影響了商用物業(yè)的投資。全球最大的私人房地產咨詢服務公司高緯環(huán)球有關人士指出，互聯網和智能手機的普及、低成本的物流和配送服務有力地推動了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，實體店零售商家正深切地感受著來自網購的壓力。而在這種變化過程中，電商使得很多原先需要依托實體店的商業(yè)行為，已不再需要依賴傳統的商用物業(yè)，從而使得需求減少，由此影響到投資收益。
　　另外，零售物業(yè)市場面臨著供大于求的壓力。高緯環(huán)球亞太區(qū)零售地產服務部董事總經理豪建思說：“在我們監(jiān)測的30個主要城市中，預計未來商業(yè)面積供應總量約為7500萬平方米。其中，預計2014年將會出現超過2000萬平方米的供應高峰，2015年的供應也將達到約1800萬平方米的高位水平。盡管一些項目將會推遲入市，但如此龐大的供應量會將對市場產生很大的影響�！�

　　凸顯新的亮點

　　投資熱情減弱，收益降低，并非意味著商業(yè)地產變成了一堆破銅爛鐵，毫無投資價值。由于國內廣闊的地域空間、龐大的人口基數以及線上線下的相互結合，國內商業(yè)地產也有不少亮點值得關注。
　　首先，百貨店將會轉變。在海外，早就有人提出“百貨商店衰亡”的觀點，但在我國，直到2013年才出現下降趨勢。隨著購物中心的發(fā)展，未來2~3年內，百貨的影響力還會進一步下降。專家預計，百貨店有可能會向零售主力店轉變，例如向消費者傳遞最新高端服飾的流行趨勢。
　　第二，快時尚品牌會加快拓展步伐。與奢侈品品牌明顯放緩拓展節(jié)奏相反的是，如Zara、H&M、優(yōu)衣庫、Gap、C&A等在2006年前后進入國內的快時尚品牌，卻加足馬力“跑馬圈地”，明顯加快了拓展速度。專家分析指出，快時尚品牌有著深入中國內地城市的潛力，最終會在國內大多數城市落地生根。
　　第三，零售物業(yè)市場兩極分化進一步加劇，會導致購物中心與商業(yè)街脫穎而出。行業(yè)人士分析指出，國內消費者對商業(yè)街和購物中心的認同程度一直高居不下，因此這種類型物業(yè)的租金水平有望持續(xù)增長。當然，這類物業(yè)除了地理位置之外，還需要在設計以及后期營運方面多下功夫。

　　看準三大趨勢

　　專家預計，根據目前的消費模式變化情況來看，購物中心會成為未來發(fā)展趨勢，其中包括餐飲類商鋪和承載品牌的商鋪有著更大的發(fā)展空間。

　　餐飲類商鋪需求會持續(xù)升溫，因此這類商鋪具有很高的投資價值。飲食一直都是中國文化很核心的一個組成部分，也是中國購物中心非常重要的元素。如今其地位變得更加重要。在部分零售業(yè)態(tài)放緩擴張步伐時，餐飲商家的拓展擴張卻顯得信心十足。以上海為例，從歷史上看餐飲在購物中心的比例一般在15%～20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。在一些新興區(qū)域和新開業(yè)項目，餐飲商家，尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型的本土餐廳的進駐，成為提高入駐率和吸引客流的關鍵。

　　品牌店迎來新的一輪發(fā)展契機。由于零售環(huán)境的變化，更多體現品質生活的品牌對于進入中國市場充滿信心。同時，一些購物中心如K11、上海嘉里城和北京僑福芳草地等最近也在購物中心經營上更加強調品質生活這一概念。高緯環(huán)球零售商租戶代表團隊董事古莎若表示：“雖然市場還需要充分的時間來驗證這一營銷策略對銷售業(yè)績的影響，但是對于那些追求全方位購物體驗的消費者而言，很顯然這些購物中心變得越來越有吸引力�！�

　　此外，與電商結合的商用物業(yè)也值得關注。專家分析指出，實體商家并不一味地排斥電子商務，而是意圖把它納入自己的商業(yè)模式。這是因為電子商務可以為消費者在產品認知、下單和取貨等方面提供更多的選擇�！叭�渠道”零售時代已經來臨，所謂的“線上購物、實體店提貨”服務在歐美國家已經出現迅猛發(fā)展勢頭。因此，相信帶有中國特色的類似服務有可能在中國的零售市場開始發(fā)展。
　　當然，由于超大購物中心大量出現，投資者需要當心由此而引發(fā)的空置風險。有數據顯示，在2013年，全國大約有150個購物中心在內地的主要城市開業(yè)，平均建筑面積達到8萬平方米以上。空置是超大購物中心所面臨的一個世界性難題，中國概莫能外。所以對于投資者來說，需要留意空置而導致收益縮水的風險。

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