商業(yè)地產(chǎn)需順勢而為

商業(yè)地產(chǎn)需順勢而為
   商業(yè)地產(chǎn)投資，因為宏觀經(jīng)濟(jì)走勢下行、投資收益下滑、供需失衡等多方面因素，而處于低迷狀態(tài)。不過專業(yè)人士指出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)投資并非毫無機(jī)會，只要找準(zhǔn)方向，還是能夠獲得不錯的投資回報。

文/本刊記者 甄愛軍

投資意愿低迷

商業(yè)地產(chǎn)投資仍然沒有走出低迷狀態(tài)。

以上海為例，據(jù)德融地產(chǎn)市場中心研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近一周（2014年4月14日～20日）上海市商業(yè)地產(chǎn)成交面積為4.71萬平方米。記者觀察最近一段時間的交易狀況發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)低迷態(tài)勢并未得到改善。數(shù)據(jù)表明，自今年3月初以來，每周成交量均維持在4.5萬～7萬平方米，并未出現(xiàn)大的波動，與去年成交水平相比，也有不小的差距。
研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資熱情出現(xiàn)明顯回落。根據(jù)仲量聯(lián)行的最新數(shù)據(jù)顯示，中國大陸地區(qū)受市場低迷因素影響，商業(yè)地產(chǎn)投資額為30億美元，同比下降18%。
與投資熱情不高的現(xiàn)狀相對應(yīng)的是，商用物業(yè)的投資收益出現(xiàn)了明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年3月辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房投資收益下降城市的占比分別48.21%和59.30%，要高于住宅的44.82%，商用物業(yè)成了投資“重災(zāi)區(qū)”。

多種因素造成

分析造成商用物業(yè)投資意愿下滑、投資回報出現(xiàn)下滑的原因發(fā)現(xiàn)，除了受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢下行影響，還與傳統(tǒng)行業(yè)自身面臨調(diào)整等因素有關(guān)。從目前來看，經(jīng)濟(jì)調(diào)整已經(jīng)開始影響到區(qū)域的商業(yè)景氣度，所以商用物業(yè)的投資出現(xiàn)下滑，在情理之中。
此外，傳統(tǒng)行業(yè)在電商的沖擊下，加速其調(diào)整步伐，也在一定程度上影響了商用物業(yè)的投資。全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球有關(guān)人士指出，互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及、低成本的物流和配送服務(wù)有力地推動了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，實體店零售商家正深切地感受著來自網(wǎng)購的壓力。而在這種變化過程中，電商使得很多原先需要依托實體店的商業(yè)行為，已不再需要依賴傳統(tǒng)的商用物業(yè)，從而使得需求減少，由此影響到投資收益。
另外，零售物業(yè)市場面臨著供大于求的壓力。高緯環(huán)球亞太區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部董事總經(jīng)理豪建思說：“在我們監(jiān)測的30個主要城市中，預(yù)計未來商業(yè)面積供應(yīng)總量約為7500萬平方米。其中，預(yù)計2014年將會出現(xiàn)超過2000萬平方米的供應(yīng)高峰，2015年的供應(yīng)也將達(dá)到約1800萬平方米的高位水平。盡管一些項目將會推遲入市，但如此龐大的供應(yīng)量會將對市場產(chǎn)生很大的影響。”

凸顯新的亮點

投資熱情減弱，收益降低，并非意味著商業(yè)地產(chǎn)變成了一堆破銅爛鐵，毫無投資價值。由于國內(nèi)廣闊的地域空間、龐大的人口基數(shù)以及線上線下的相互結(jié)合，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)也有不少亮點值得關(guān)注。
首先，百貨店將會轉(zhuǎn)變。在海外，早就有人提出“百貨商店衰亡”的觀點，但在我國，直到2013年才出現(xiàn)下降趨勢。隨著購物中心的發(fā)展，未來2~3年內(nèi)，百貨的影響力還會進(jìn)一步下降。專家預(yù)計，百貨店有可能會向零售主力店轉(zhuǎn)變，例如向消費者傳遞最新高端服飾的流行趨勢。
第二，快時尚品牌會加快拓展步伐。與奢侈品品牌明顯放緩?fù)卣构?jié)奏相反的是，如Zara、H&M、優(yōu)衣庫、Gap、C&A等在2006年前后進(jìn)入國內(nèi)的快時尚品牌，卻加足馬力“跑馬圈地”，明顯加快了拓展速度。專家分析指出，快時尚品牌有著深入中國內(nèi)地城市的潛力，最終會在國內(nèi)大多數(shù)城市落地生根。
第三，零售物業(yè)市場兩極分化進(jìn)一步加劇，會導(dǎo)致購物中心與商業(yè)街脫穎而出。行業(yè)人士分析指出，國內(nèi)消費者對商業(yè)街和購物中心的認(rèn)同程度一直高居不下，因此這種類型物業(yè)的租金水平有望持續(xù)增長。當(dāng)然，這類物業(yè)除了地理位置之外，還需要在設(shè)計以及后期營運方面多下功夫。

看準(zhǔn)三大趨勢

專家預(yù)計，根據(jù)目前的消費模式變化情況來看，購物中心會成為未來發(fā)展趨勢，其中包括餐飲類商鋪和承載品牌的商鋪有著更大的發(fā)展空間。
餐飲類商鋪需求會持續(xù)升溫，因此這類商鋪具有很高的投資價值。飲食一直都是中國文化很核心的一個組成部分，也是中國購物中心非常重要的元素。如今其地位變得更加重要。在部分零售業(yè)態(tài)放緩擴(kuò)張步伐時，餐飲商家的拓展擴(kuò)張卻顯得信心十足。以上海為例，從歷史上看餐飲在購物中心的比例一般在15%～20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達(dá)40%。在一些新興區(qū)域和新開業(yè)項目，餐飲商家，尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型的本土餐廳的進(jìn)駐，成為提高入駐率和吸引客流的關(guān)鍵。
品牌店迎來新的一輪發(fā)展契機(jī)。由于零售環(huán)境的變化，更多體現(xiàn)品質(zhì)生活的品牌對于進(jìn)入中國市場充滿信心。同時，一些購物中心如K11、上海嘉里城和北京僑福芳草地等最近也在購物中心經(jīng)營上更加強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活這一概念。高緯環(huán)球零售商租戶代表團(tuán)隊董事古莎若表示：“雖然市場還需要充分的時間來驗證這一營銷策略對銷售業(yè)績的影響，但是對于那些追求全方位購物體驗的消費者而言，很顯然這些購物中心變得越來越有吸引力。”
此外，與電商結(jié)合的商用物業(yè)也值得關(guān)注。專家分析指出，實體商家并不一味地排斥電子商務(wù)，而是意圖把它納入自己的商業(yè)模式。這是因為電子商務(wù)可以為消費者在產(chǎn)品認(rèn)知、下單和取貨等方面提供更多的選擇�！叭�渠道”零售時代已經(jīng)來臨，所謂的“線上購物、實體店提貨”服務(wù)在歐美國家已經(jīng)出現(xiàn)迅猛發(fā)展勢頭。因此，相信帶有中國特色的類似服務(wù)有可能在中國的零售市場開始發(fā)展。
當(dāng)然，由于超大購物中心大量出現(xiàn)，投資者需要當(dāng)心由此而引發(fā)的空置風(fēng)險。有數(shù)據(jù)顯示，在2013年，全國大約有150個購物中心在內(nèi)地的主要城市開業(yè)，平均建筑面積達(dá)到8萬平方米以上。空置是超大購物中心所面臨的一個世界性難題，中國概莫能外。所以對于投資者來說，需要留意空置而導(dǎo)致收益縮水的風(fēng)險。

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