商業(yè)地產(chǎn)政策或?qū)⑹站o

商業(yè)綜合體占全球一半 商業(yè)地產(chǎn)政策或?qū)⑹站o
    住宅地產(chǎn)一派頹勢。所有上市房企2013年年報顯示，絕大部分住宅房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率都在下降。業(yè)界認(rèn)為這是住宅地產(chǎn)的拐點真正到來了，高利潤開始跳水并回歸正常。
   商業(yè)地產(chǎn)是否將面臨和住宅地產(chǎn)同樣的命運？它還會是地產(chǎn)投資開發(fā)的避風(fēng)港嗎？

    商業(yè)地產(chǎn)已入“夏秋之交”?

   這幾乎就是一場全民的城市綜合體狂歡。
    4月22日，高緯環(huán)球發(fā)布2014年第一季度北京零售物業(yè)市場報告顯示，2014年北京預(yù)計將有接近50萬平方米的中高端購物中心入市，體量較大的新增供應(yīng)將使得部分區(qū)域空置率出現(xiàn)明顯上升，租金增長將凸顯壓力。
   北京市場當(dāng)然不是個案，高緯環(huán)球指出，顯而易見，中國很多主要城市的零售物業(yè)市場都面臨著供大于求的壓力�！�2014年將出現(xiàn)超過2000萬平方米的供應(yīng)高峰，2015年的供應(yīng)也將達(dá)到約1800萬平方米的高位水平，未來三年內(nèi)中國商業(yè)供應(yīng)總量約達(dá)7500萬平方米�！�
    而在高緯環(huán)球報告出爐之前，履新三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司的董事、聯(lián)席總裁潘韜已在第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上提醒開發(fā)商：2015年城市綜合體非住宅體量將達(dá)到5.64億平方米，中國超過50城市已集體邁入綜合體時代。
   其援引世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)稱，甚至包括南通、濰坊、常州、泉州、釜山、濟寧、鹽城、邯鄲等三四線城市，除住宅的城市商業(yè)綜合體凈規(guī)模到2015年都將超過500萬平方米甚至超過1000萬平方米。
    按世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計的開發(fā)商的投資及開發(fā)速度，到2015年，全國50城市中城市商業(yè)綜合體規(guī)模超過1000萬平方米的城市數(shù)量將上升到26個，新增一倍多。貴陽、西安、北京、濟南、長沙、成都則更將繼著名的沈陽之后躋身“2000萬平方米以上城市綜合體規(guī)模城市”。
    “5.64億平方米是個什么概念？2015年中國城市商業(yè)綜合體的開發(fā)量相當(dāng)于全球商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的半壁江山。而如此巨大的綜合體開發(fā)量還未包括商業(yè)街、專業(yè)市場等其他傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)類型�！迸隧w如是說。
    “商業(yè)地產(chǎn)熱情似火的夏季已逝去，在寒冬來臨之前的深秋已經(jīng)到來了”，正榮集團副總裁王銳認(rèn)為，對于還在千軍萬馬殺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，市場早不是表面春夏之交般的熱烈景象，掩蓋背后是供過于求的供應(yīng)量、同質(zhì)化、商業(yè)品牌單一缺乏的招商難、空置率高企，中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀實質(zhì)已入“夏秋之交”。
    “春江水暖鴨先知”，王銳透露，商業(yè)地產(chǎn)操盤一線已明顯感觸到“深秋來臨”的跡象——“從去年開始，商業(yè)地產(chǎn)招商需要請商戶吃飯，貼補裝修甚至是其他方面的暗箱操作甚至做某些方面的交易才能把優(yōu)質(zhì)的商鋪招到商業(yè)項目中來，而此前普遍的是商戶求請著項目招商團隊才能獲得一個相對好的位置�！�

    市場兩極分化加劇

    供應(yīng)過剩，意味著優(yōu)勝劣汰的達(dá)爾文進(jìn)化論將在市場奏效，中國商業(yè)地產(chǎn)市場兩極化將進(jìn)一步加劇。
     在接受中國商報記者采訪時表示，如此龐大的供應(yīng)量將會對市場產(chǎn)生很大影響，特別是對那些缺少經(jīng)驗的開發(fā)商。
    監(jiān)測，去年大約有150個購物中心在內(nèi)地主要城市陸續(xù)開業(yè)，其中76個購物中心單體面積超過20萬平方米。雷玉紅認(rèn)為，求大求全的中國超大型購物中心發(fā)展熱潮積蓄的風(fēng)險將比一般商業(yè)項目更大，“大型購物中心在品牌商資源、空置率、動線不合理等方面遭遇的難題將更大�！�
    報告顯示，截至目前，76%的城市商業(yè)綜合體主流產(chǎn)品為60萬平方米以下的中小規(guī)模項目。到2015年，這一比重仍為74%。就目前所開發(fā)的綜合體項目數(shù)量和體量而言，本地型及區(qū)域型開發(fā)商開發(fā)的項目仍占75%和70%，全國型開發(fā)商只占25%和30%。
     絕大部分本地型及區(qū)域型開發(fā)商目前仍不能完全具備開發(fā)綜合體和商業(yè)地產(chǎn)項目的關(guān)鍵能力，這將給綜合體項目招商帶來諸多難題，以及后續(xù)的經(jīng)營壓力。
    派臣投資管理有限公司董事長耿乃興就透露，在其接手改造昆明滇池度假區(qū)一巨型商業(yè)地產(chǎn)項目之前，該項目從 2011年2月到2013年底的近兩年時間里都沒有任何有效簽約。
    類似上述昆明項目由于人口密度低、區(qū)域競爭激烈、體量與商業(yè)品質(zhì)錯位等招商難、空置高項目在全國層出不窮。
    由于招商困難，一些三四線城市的本地開發(fā)商項目開始遠(yuǎn)離難招進(jìn)來的主力店而由一些高租金的小品牌商鋪填滿整個項目，但是，王銳認(rèn)為，這是飲鴆止渴，單純?yōu)榱艘粫r的高租金而去掉主力店會對整個購物中心項目造成持久的巨大傷害，無法讓不同業(yè)態(tài)品牌客流互補帶動。
    雷玉紅認(rèn)為，在供過于求的整體態(tài)勢下，有經(jīng)驗的全國性大型專業(yè)開發(fā)商更能選擇準(zhǔn)確的位置，選擇有豐富經(jīng)驗的零售物業(yè)設(shè)計經(jīng)驗的建筑師，設(shè)計出更能吸引商家和顧客的項目，也更可能說服關(guān)鍵的主力商家進(jìn)駐以及后續(xù)的運營管理。諸如上海K11、嘉里城和北京的僑福芳草地等購物中心最近在購物中心經(jīng)營上更強調(diào)品質(zhì)生活的營銷策略就顯出了差異化，對如今追求全方位購物體驗的消費者就是越來越有吸引力的場所。
    “反之，不懂得去探索發(fā)現(xiàn)和滿足消費者新需求和差異化需求的中小型開發(fā)商、一些區(qū)域型開發(fā)商可能就會遭遇很大的麻煩�！崩子窦t說。

    政府或?qū)⑹站o商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策

     高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰認(rèn)為，在未來兩年中國部分城市零售物業(yè)供過于求的現(xiàn)實下，一些受人矚目的失敗的購物中心項目將會出現(xiàn)；而政府將有可能開始收緊調(diào)控政策，重新思考土地使用及城市規(guī)劃策略。
    此前，相對住宅市場的嚴(yán)控，商業(yè)地產(chǎn)的政府管控比較寬松，成為投資開發(fā)的“避風(fēng)港”。
    實際上，雷玉紅告訴記者，目前在大城市已有地方政府注意到供過于求的跡象，并要求開發(fā)上帶著規(guī)劃、設(shè)計理念去“拿地”，對開發(fā)商資金實力和商業(yè)專業(yè)開發(fā)能力都有了一定的要求。
    而對涉身其中的開發(fā)商地產(chǎn)商投資商而言，在政府“出手相救”前，避免被供大于求的過剩泡沫提前淹沒還需要自身的積極調(diào)整應(yīng)對。
    面對市場環(huán)境的不斷變化，購物中心的不斷升級換代，2014年商業(yè)地產(chǎn)商需要業(yè)態(tài)和戰(zhàn)略的雙重調(diào)整，運用創(chuàng)新思維在激烈的產(chǎn)業(yè)競爭中贏得差異化生存的獨特空間。
     當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的困難在于零售品牌太少，業(yè)態(tài)同質(zhì)性太高，商業(yè)地產(chǎn)商需要創(chuàng)新發(fā)展新品牌與新業(yè)態(tài)以強化市場競爭力�！吧虡I(yè)模式過于單一，購物廣場的體量變得越來越大，但是消費者的體驗并沒有隨著空間的增大而變得明顯豐富起來。”
     由于餐飲對購物中心提高入駐率和吸引客流、增強體驗的關(guān)鍵，最近餐飲業(yè)態(tài)在購物中心的占比一路走高，從歷史上一般的15%-20%的比例已甚至高達(dá)40%；同時兒童業(yè)態(tài)也被視為擺脫購物中心同質(zhì)化的救命稻草，購物中心開始一味加重餐飲、兒童業(yè)態(tài)。對此，雷玉紅也表示，二三線城市購物中心餐飲還是需保留在合理范圍內(nèi)，而一味復(fù)制兒童業(yè)態(tài)只會產(chǎn)生更大的租金壓力，購物中心需從購物環(huán)境、文化上做綜合設(shè)計規(guī)劃增強體驗性。
     “光靠跑馬圈地、復(fù)制和快速開發(fā)已經(jīng)不可能在市場上一領(lǐng)風(fēng)騷�！迸隧w認(rèn)為，中國的商業(yè)地產(chǎn)已逐漸進(jìn)入“專業(yè)化階段”。他的建議是區(qū)域型本地型地產(chǎn)開發(fā)商需要專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司的助力才能擺脫泡沫危機。
    巨量的綜合體開發(fā)及大比例的本地型、區(qū)域型開發(fā)商占主體的現(xiàn)狀，必然催生出對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營鏈條上各環(huán)節(jié)專業(yè)服務(wù)的巨大需求。
    “今后五年，大量的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司將涌現(xiàn)出來，如商業(yè)顧客公司、招商代理公司、專業(yè)的商業(yè)物業(yè)銷售代理公司、資產(chǎn)管理公司等，而且其中少部分會在市場競爭中逐漸占領(lǐng)較大的市場份額，形成自己有全國影響力的品牌。”

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