重慶成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新高地

重慶成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新高地
　　數(shù)據(jù)顯示，今年將有超過20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目扎堆重慶，未來三年重慶商業(yè)面積預(yù)計(jì)增加2637萬(wàn)平方米，新增購(gòu)物中心面積527萬(wàn)平方米，全國(guó)排名均居榜首。主城商業(yè)地產(chǎn)中，外地資金的份額已占總投資額的10%,重慶市場(chǎng)受到外地投資者青睞。其中，圍繞新興區(qū)域打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)新增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　解放碑、觀音橋、龍洲灣、二郎、“天街”系、“星光”系等成熟商圈中，將有龍湖、金科、東原、凱德、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)等本地、外地地產(chǎn)商的開發(fā)、建設(shè)，重慶商業(yè)地產(chǎn)迅速進(jìn)入規(guī)�；�和品牌化發(fā)展時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。

　　業(yè)內(nèi)人士看來，在大城市中，每增加一個(gè)城市人口一般需要增加0.8-1.5平方米的商業(yè)地產(chǎn)需求。而入住人口的增多，對(duì)商業(yè)配套的需求也將增大。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必將緊隨城市發(fā)展快速增值。

　　龍湖地產(chǎn)策劃總監(jiān)羅政表示，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)入使得區(qū)域人流量增多、車流量增加、交通得到改善，事實(shí)上也是給舊城注入新的“血液”,正如北城天街之于觀音橋。

泉州縣域現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮
“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題   
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　　曾有人認(rèn)為“城鎮(zhèn)化是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新基石”，先不論此觀點(diǎn)偏頗與否，最起碼在當(dāng)下泉州縣域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程中，城鎮(zhèn)化著實(shí)為開發(fā)商進(jìn)軍縣域市場(chǎng)創(chuàng)造了極大空間。就在日前，《人民日?qǐng)?bào)》頭版報(bào)道了我市晉江戶籍改革，即無房也可落戶政策，引發(fā)廣泛關(guān)注，這其實(shí)就是城鎮(zhèn)化以及未來人口進(jìn)一步集聚的縮影，相信由此也將給商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展帶來諸多利好。

　　一端是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的強(qiáng)大推力，人口集聚、效應(yīng)漸顯，居民對(duì)各類生活服務(wù)需求進(jìn)一步釋放；另一端是房地產(chǎn)調(diào)控變化，調(diào)控政策叫人捉摸不透，于是，介于兩者之間，作為地產(chǎn)行業(yè)另一架有力馬車的商業(yè)地產(chǎn)被重點(diǎn)關(guān)注、蓬勃發(fā)展，并將渠道下沉至縣域，一時(shí)間，泉州縣域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天、好不熱鬧。

　　填補(bǔ)空白 縣域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目蜂擁而起

　　在幾年前，一提商業(yè)地產(chǎn)，相信許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民都感到比較陌生，城市綜合體更是無從談起。然而，就在近兩年，伴隨眾多實(shí)力開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣域，一座座城市綜合體拔地而起，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民漸漸對(duì)這種集吃喝玩樂于一體的“一站式”體驗(yàn)購(gòu)物中心不再陌生。

　　就在上周五，位于晉江安海、由連捷集團(tuán)重金打造的首個(gè)“一站式”體驗(yàn)購(gòu)物中心—上悅城盛大開業(yè)。作為安海鎮(zhèn)的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，上悅城的開業(yè)自然極具魅力與看點(diǎn)，當(dāng)天便吸引眾多居民到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)被圍得水泄不通。作為一個(gè)服務(wù)于鎮(zhèn)級(jí)區(qū)域市場(chǎng)的綜合體項(xiàng)目，上悅城擁有近20萬(wàn)平方米的龐大體量，配套完善，還擁有近6萬(wàn)平方米的SHOPPING MALL、由3棟高層建筑共同組成的全封閉生活小區(qū)以及一棟單獨(dú)管理的酒店式SOHO公寓。上悅城的盛大開業(yè)，讓安海這個(gè)千年古鎮(zhèn)煥發(fā)新顏，同時(shí)填補(bǔ)了此區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的空白，引發(fā)業(yè)界對(duì)新一輪縣域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮的關(guān)注。

　　除了晉江安海的上悅城，放眼泉州，現(xiàn)如今縣域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是，其中不乏國(guó)內(nèi)一線實(shí)力房企的身影。繼晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)兩大城市綜合體項(xiàng)目之后，晉江又迎來一國(guó)字號(hào)實(shí)力房企—中航里城。據(jù)悉，中航里城將在晉江打造兩個(gè)“中航城”綜合體項(xiàng)目，其中，許厝地塊的“中航城”規(guī)劃主題已經(jīng)確定，將集住宅、商業(yè)和辦公產(chǎn)品于一體，而王厝兩幅地塊的“中航城”項(xiàng)目規(guī)劃則在進(jìn)一步研究中。將目光移至石獅，有世茂摩天城、石獅中駿商城、石獅泰禾廣場(chǎng)等綜合體項(xiàng)目；而在惠安，則有惠安宏毅百匯廣場(chǎng)、禹洲城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目；在永春，有寶龍城市廣場(chǎng)；在南安，有南安中駿世界城；在安溪，則有安溪寶龍城市廣場(chǎng)，以及新近進(jìn)駐的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)安溪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前項(xiàng)目正穩(wěn)步推進(jìn)，7月安溪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌館將正式對(duì)外公開，隨后項(xiàng)目營(yíng)銷中心也將正式開放，預(yù)計(jì)于9月開盤。

　　市場(chǎng)變化 為商業(yè)地產(chǎn)崛起提供契機(jī)

　　縱觀泉州各縣域這些如雨后春筍般迅速崛起的城市綜合體，不難發(fā)現(xiàn)，除了萬(wàn)達(dá)這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)“一哥”外，無論世茂、中駿、泰禾還是禹洲，其背后張貼的更多是傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的標(biāo)簽。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的這波商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮一方面與城鎮(zhèn)化的大背景不無關(guān)系，另一方面則與眼下不斷變化的市場(chǎng)形勢(shì)息息相關(guān)。

　　連捷地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)中心總監(jiān)林振華認(rèn)為，縣域市場(chǎng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)熱是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產(chǎn)物。從政府角度看，縣域出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)熱有助于行業(yè)自身轉(zhuǎn)型升級(jí)，從單一住宅市場(chǎng)向多業(yè)態(tài)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)鏈，而一座城市綜合體的進(jìn)駐往往還可以增加稅收，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，有利于土地的集約化經(jīng)營(yíng)；從開發(fā)商角度，商業(yè)地產(chǎn)亦可看作住宅市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，能夠?yàn)樽≌�產(chǎn)品提供更多增值服務(wù)，也符合眾多房企多元化發(fā)展的戰(zhàn)略部署；而從消費(fèi)者層面，伴隨城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)及其消費(fèi)能力的提高，原有配套已不能夠滿足迅速被激活、釋放的強(qiáng)大消費(fèi)需求，無論城區(qū)還是縣域的城市綜合體都應(yīng)勢(shì)推出，“在未來，城市綜合體還將會(huì)是城市發(fā)展的主旋律，這些綜合體項(xiàng)目將根據(jù)項(xiàng)目自身定位及需求進(jìn)一步細(xì)化、分類”。

　　除上述原因，事實(shí)上，相較于城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市綜合體，縣域市場(chǎng)更適合還沒有多少商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)緩和，這也是近兩年眾多房企前仆后繼涌入縣域市場(chǎng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的又一原因，“另外一個(gè)因素則是泉州縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及縣域居民積累的強(qiáng)大消費(fèi)能力，讓縣域市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)大需求，需求造就市場(chǎng)，縣域商業(yè)地產(chǎn)的崛起也就在情理之中�！币晃粡氖路康禺a(chǎn)行業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　找準(zhǔn)定位

　　可持續(xù)經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵

　　必須看到，并不是每座城市都需要大體量的城市綜合體。商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃必須與所在城市的消費(fèi)實(shí)力、城市容量相匹配，同時(shí)，衡量一個(gè)綜合體項(xiàng)目成功與否的標(biāo)準(zhǔn)也不是規(guī)劃體量大小，或簡(jiǎn)單的訴諸于人流量的量化計(jì)算。有業(yè)內(nèi)人士用“拿地不是本事，蓋房不是本事，招商才剛開始，經(jīng)營(yíng)最是根本”來表達(dá)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)對(duì)于城市綜合體的重要性。

　　“其實(shí)，對(duì)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司而言，其核心競(jìng)爭(zhēng)力就在于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，還有一個(gè)重要指標(biāo)就是公司對(duì)各種商業(yè)資源的運(yùn)用及整合能力�！庇来簩汖埛康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理鄭捷認(rèn)為，現(xiàn)在許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在主力店是自持還是租售方面就毅然決然選擇前者，目的只有一個(gè)就是保證吸附力，可以吸引更多商家入駐，有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)；而連捷地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)總監(jiān)林振華認(rèn)為，一個(gè)綜合體的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)不僅僅是開發(fā)商一家的問題，更需要開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商及入駐商家三者之間的互動(dòng)，開發(fā)商提供良好物業(yè)平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)商出謀劃策，租賃者積極配合，只有這樣一個(gè)三方互動(dòng)系統(tǒng)良性循環(huán)起來，一個(gè)城市綜合體才能真正做到可持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。　　作者：郭榮鑫  本文來源：泉州晚報(bào)

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