娃哈哈夢(mèng)碎商業(yè)地產(chǎn) 首家娃歐商場(chǎng)或解約撤場(chǎng)

娃哈哈夢(mèng)碎商業(yè)地產(chǎn) 首家娃歐商場(chǎng)或解約撤場(chǎng)
“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題   
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    笸籮大水花，掃帚大尾巴，撈個(gè)小糠蝦。還記得宗慶后曾經(jīng)的豪言壯語(yǔ)嗎？“商業(yè)地產(chǎn)太簡(jiǎn)單了，比管飲料工廠可容易多了！”不知道如今的他再聽(tīng)聽(tīng)當(dāng)年親口說(shuō)出的這番話，心里會(huì)作何感想。

​其實(shí)宗慶后當(dāng)初進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的初衷也容易理解，本土外資零售商變著法的壓榨讓他忍無(wú)可忍，而另一位中國(guó)首富王健林的萬(wàn)達(dá)則正在全國(guó)飛速擴(kuò)張，看起來(lái)是那么簡(jiǎn)單，唾手可及。​​

如今唯一的實(shí)體項(xiàng)目娃歐商場(chǎng)一敗涂地，宗氏父女對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的分歧日甚，人才團(tuán)隊(duì)無(wú)法跟上，管理“一言堂”，戰(zhàn)略頻繁變動(dòng)朝令夕改，曾經(jīng)緊密合作的經(jīng)銷商離心，娃哈哈商業(yè)地產(chǎn)前景一片黯淡。這是門外漢的學(xué)費(fèi)，跟他面臨相似風(fēng)險(xiǎn)的還有一連串威名赫赫的人物單：蘇寧的張近東、雨潤(rùn)的祝義才、紅星美凱龍的車建新、海爾的張瑞敏......​

娃哈哈在杭州錢江新城的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——杭州娃歐商場(chǎng)虧損嚴(yán)重難以支撐，娃哈哈方面已拖欠商場(chǎng)租金達(dá)半年，并有意解除合同離場(chǎng)。　　​

宗慶后跨界商業(yè)零售的首次試驗(yàn)或?qū)⑿�告失敗�?月5日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家獲悉，娃哈哈在杭州錢江新城的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——杭州娃歐商場(chǎng)虧損嚴(yán)重難以支撐，娃哈哈方面已拖欠商場(chǎng)租金達(dá)半年，并有意解除合同離場(chǎng)。​​

“上個(gè)月娃哈哈已單方面提出解除租賃合同，如果正式解約，娃哈哈需擔(dān)負(fù)約1800萬(wàn)元的違約金�！闭憬�浙歐置業(yè)有限公司(下稱“浙歐置業(yè)”)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，杭州娃歐商場(chǎng)的物業(yè)正是浙歐置業(yè)旗下的尊寶大廈。

​​2012年6月，娃哈哈集團(tuán)高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，隨即于當(dāng)年11月，在杭州錢江新城尊寶大廈開(kāi)設(shè)全國(guó)首個(gè)娃歐商場(chǎng)，娃哈哈將這一天定義為“企業(yè)發(fā)展史上很重要的一天”。​​

當(dāng)初為引進(jìn)娃哈哈集團(tuán)入駐，浙歐置業(yè)也給出了低于市場(chǎng)價(jià)70%的租金，合同上的租期長(zhǎng)達(dá)16年。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)業(yè)一年半以來(lái)，杭州娃歐商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡、持續(xù)虧損，逐漸淪為娃哈哈集團(tuán)的棄子。​

事實(shí)上，早在今年全國(guó)兩會(huì)期間，宗慶后就曾公開(kāi)表示不看好杭州的商業(yè)地產(chǎn)�！昂贾菀郧吧虡I(yè)地產(chǎn)不發(fā)達(dá)，但是現(xiàn)在在建的有很多，我們也不敢做了�！弊趹c后表示。​​

記者注意到，今年4月起，杭州娃歐商場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)行重大調(diào)整，商場(chǎng)主體部分已經(jīng)改成“娃哈哈未來(lái)城教育中心”，主營(yíng)兒童教育咨詢、教育服務(wù)等，娃哈哈也以此宣布正式進(jìn)軍教育產(chǎn)業(yè)。而這看似不起眼的改變背后，是娃哈哈頗為混亂的多元化路徑中的又一步亂棋。​​

“杭州項(xiàng)目存在太多先天不足，失敗是意料之中的�！盧ET睿意德商鋪部董事杜斌指出，娃歐商場(chǎng)的定位與娃哈哈集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，且娃哈哈缺乏從事零售、地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，原本就不被業(yè)內(nèi)看好。如無(wú)重大改善，未來(lái)娃哈哈跨界商業(yè)之路必將越走越險(xiǎn)。​​

虧損嚴(yán)重將被拋棄

​​杭州錢江新城富春路與市民街交叉處，尊寶大廈兩座高層寫(xiě)字樓巍然矗立，杭州娃歐商場(chǎng)安靜地開(kāi)在大廈底部的一角。從煊赫一時(shí)的娃哈哈商業(yè)“高富帥”，到冷冷清清落魄收局的“窮屌絲”，時(shí)間跨度僅僅一年半。

​​2012年上半年，娃哈哈聯(lián)合了浙江、湖南兩省的部分經(jīng)銷商，通過(guò)集資參股的方式成立了娃哈哈商業(yè)股份有限公司(下稱“娃哈哈商業(yè)公司”)，第一期投資17億元，主要投向娃歐商場(chǎng)，目標(biāo)是“5年內(nèi)做到商業(yè)公司上市”。​​

當(dāng)年11月29日，娃哈哈集團(tuán)為加快首個(gè)項(xiàng)目落地速度，迅速在錢江新城租下3.5萬(wàn)平方米的物業(yè)，開(kāi)出第一家娃歐商場(chǎng)。彼時(shí)宗慶后表示，未來(lái)娃哈哈將采取租物業(yè)的辦法再開(kāi)設(shè)3~5家商城，并計(jì)劃在5年內(nèi)籌建100座商場(chǎng)或綜合體，而每年平均20座的速度可與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相媲美。​​

言猶在耳，宗慶后的美好藍(lán)圖卻在第一步就蒙上了灰色。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，杭州錢江新城的娃歐商場(chǎng)如今一片冷清，店員倚靠在店鋪門口百無(wú)聊賴，整層樓上多數(shù)收銀臺(tái)都已關(guān)閉。一位工作人員告訴記者，商場(chǎng)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)慘淡、虧損嚴(yán)重，目前正進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。​​

“2012年年底簽約時(shí)，約定娃哈哈一次性繳納7000萬(wàn)元的保證金，如今娃哈哈覺(jué)得保證金過(guò)高，提出從最初繳納的保證金里扣除拖欠的房租，遭到我們拒絕后，在今年5月底向我們發(fā)來(lái)解約函。”上述浙歐置業(yè)負(fù)責(zé)人稱，獨(dú)立負(fù)責(zé)商場(chǎng)運(yùn)作的娃哈哈商業(yè)公司從去年12月起開(kāi)始拖欠租金，金額達(dá)上千萬(wàn)元，“因經(jīng)營(yíng)慘淡要求解約，在我們看來(lái)實(shí)在有點(diǎn)不講信用”。​​

“就像一個(gè)嬰兒剛落地就夭折了，房東是賠了夫人又折兵�！焙贾蓦p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章慧芳表示，娃歐商場(chǎng)的租金只有2元/平方米/天，遠(yuǎn)低于現(xiàn)在錢江新城的商鋪?zhàn)饨鹚�平，且租期長(zhǎng)達(dá)16年。在這樣的優(yōu)惠條件下，杭州娃歐商場(chǎng)仍未安然度過(guò)前三年的養(yǎng)鋪期，可見(jiàn)其生命力原本就脆弱。

​​事實(shí)上，娃哈哈集團(tuán)對(duì)于杭州首個(gè)項(xiàng)目的態(tài)度一直十分微妙。去年4月，當(dāng)杭州娃歐商場(chǎng)首次傳出經(jīng)營(yíng)不善的消息時(shí)，一位娃哈哈商業(yè)公司副總曾向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者坦言：“杭州項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)確實(shí)出現(xiàn)困難，形象定位、產(chǎn)品線等都有問(wèn)題，娃哈哈沒(méi)有商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域交點(diǎn)學(xué)費(fèi)是很正常的事情�！�​​

更有娃哈哈集團(tuán)內(nèi)部人士透露，娃哈哈商業(yè)公司正經(jīng)歷人事動(dòng)蕩，整個(gè)公司除了總經(jīng)理之外，副總等領(lǐng)導(dǎo)層人員均被免職，原來(lái)的團(tuán)隊(duì)成員也面臨著解散。記者了解到，至今娃哈哈商業(yè)公司仍處于不斷更換管理團(tuán)隊(duì)的狀態(tài)中。​​

轉(zhuǎn)型教育暗藏玄機(jī)

娃歐商場(chǎng)玩不轉(zhuǎn)，改行做兒童教育城，這在杭州商業(yè)地產(chǎn)界早已不是秘密。今年4月27日，在娃哈哈集團(tuán)獨(dú)家支持的某作文比賽頒獎(jiǎng)典禮上，宗慶后宣布位于尊寶大廈的娃歐商場(chǎng)部分調(diào)整為“娃哈哈未來(lái)城”，這也意味著，全國(guó)第一家娃歐商場(chǎng)正式開(kāi)始改頭換面的轉(zhuǎn)型。

​​今年3月，娃哈哈商業(yè)股份有限公司與上海三捷投資集團(tuán)有限公司(下稱“上海三捷”)共同出資成立杭州娃哈哈三捷投資有限公司(下稱“娃哈哈三捷公司”)，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)娃哈哈未來(lái)城。工商資料顯示，娃哈哈三捷公司中，娃哈哈商業(yè)股份有限公司出資額300萬(wàn)元，持股比例15%;上海三捷投資集團(tuán)有限公司出資額1700萬(wàn)元，持股比例85%。工商核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍包括“實(shí)業(yè)投資、教育信息咨詢”，法定代表人是杜建英。​​

記者也注意到，因項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為教育產(chǎn)業(yè)，杭州娃歐商場(chǎng)內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生了不小的變化：在負(fù)一層的家具裝飾區(qū)的一隅，工作人員來(lái)來(lái)往往為即將開(kāi)幕的畫(huà)展做最后的布置;二樓原來(lái)的歐洲奢侈服飾店已悄然清空，正重新裝修，并特別辟出一塊區(qū)域作為“娃哈哈未來(lái)城”項(xiàng)目的咨詢區(qū)和體驗(yàn)區(qū)。據(jù)悉，此項(xiàng)目在今年4~5月份已經(jīng)完成了今年秋季學(xué)期的招生計(jì)劃。

​​就這樣，原本校辦工廠起家的娃哈哈，在第一家商場(chǎng)里做起了教育培訓(xùn)的生意。而值得注意的是，在娃哈哈三捷公司成立后，其股東頻頻活躍在資本市場(chǎng)上，一度引發(fā)娃哈哈借道上市圈錢的質(zhì)疑。​​

近日，隨著IPO開(kāi)閘和招股書(shū)的陸續(xù)預(yù)披露，娃哈哈元老、原哇哈哈集團(tuán)黨委書(shū)記杜建英投資控股的上海三捷，通過(guò)參股PE的方式，出現(xiàn)在IPO企業(yè)臺(tái)州新世紀(jì)光電的間接股東名單內(nèi)。而借殼申科股份(002633.SZ)的海潤(rùn)影視，間接股東名單內(nèi)也出現(xiàn)了上海三捷的身影。​​

“娃哈哈商業(yè)公司最初是經(jīng)銷商集資建立的，投的錢要見(jiàn)回報(bào)，商場(chǎng)的路子走不通，借道教育進(jìn)軍資本市場(chǎng)或許是不錯(cuò)的選擇。”一位杭州本土開(kāi)發(fā)商高層向記者表示，杜建英作為宗慶后身邊最親近的人之一，其控股的上海三捷與娃哈哈商業(yè)公司有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，此次參股準(zhǔn)上市公司，或能為娃哈哈后續(xù)的商業(yè)項(xiàng)目輸血。​​

　　截至目前，娃哈哈已將商業(yè)地產(chǎn)的觸角延伸至浙江富陽(yáng)、余杭，河南南陽(yáng)，湖南株洲、長(zhǎng)沙等城市。但除了杭州娃歐商場(chǎng)外，并沒(méi)有成型的項(xiàng)目落地，距離宗慶后“3~5年開(kāi)100家綜合體”夢(mèng)想還很遙遠(yuǎn)。​​

多元發(fā)展或陷困境​​

“娃哈哈從商場(chǎng)到教育的跨界是從錯(cuò)誤走向錯(cuò)誤，現(xiàn)在的娃哈哈除了有錢，其他什么都沒(méi)有�！币晃缓贾萆虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，娃哈哈的跨界商業(yè)地產(chǎn)一直依循著“沒(méi)有戰(zhàn)略就是戰(zhàn)略，市場(chǎng)機(jī)會(huì)就是機(jī)會(huì)”的邏輯，碰到一個(gè)嘗試一個(gè)，杭州娃歐商場(chǎng)的失敗只是開(kāi)始。

​​作為商業(yè)零售業(yè)的“新人”，娃哈哈的商業(yè)發(fā)展之路并不為業(yè)內(nèi)所看好。浙江省商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)蔣易君就指出，娃哈哈進(jìn)軍零售業(yè)甚至商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)為時(shí)過(guò)晚�！懊總�(gè)企業(yè)都有自己的成長(zhǎng)基因，類似華為、萬(wàn)向等企業(yè)，在早年就已經(jīng)積累了扎實(shí)的多元化經(jīng)驗(yàn)，而一直以來(lái)娃哈哈的基因只有快消品，缺乏地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資的基因，現(xiàn)在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)這么復(fù)雜的領(lǐng)域是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)�！�

​​上述杭州商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還指出，這次娃歐商場(chǎng)暴露出來(lái)的問(wèn)題之一，正是宗慶后的獨(dú)攬大權(quán)。據(jù)悉，自1989年正式注冊(cè)成立到目前，娃哈哈集團(tuán)依然如“一個(gè)人的公司”：從未設(shè)立副手，事無(wú)巨細(xì)均需宗慶后親自審批。​​

縱觀杭州娃歐商場(chǎng)的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的定位總是因宗慶后本人的思路變化而“朝令夕改”。就在去年7月底的“2013娃哈哈國(guó)際精品展銷會(huì)”上，宗慶后還曾宣布廢棄“娃歐商場(chǎng)”的名字，改名為“娃哈哈國(guó)際精品商場(chǎng)”，更將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商模式等細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)整。事實(shí)證明，這一調(diào)整并不奏效，于是商場(chǎng)又開(kāi)始轉(zhuǎn)型教育產(chǎn)業(yè)。​​

放棄杭州，走出浙江，娃哈哈的跨界之路還有很長(zhǎng)一段路要走。面對(duì)外界對(duì)于娃哈哈多元化的質(zhì)疑，宗慶后曾坦言，杭州娃歐商場(chǎng)的選址有一定問(wèn)題，但娃哈哈的零售戰(zhàn)略不會(huì)改變，目前正在尋找有經(jīng)驗(yàn)的大的零售行業(yè)巨頭進(jìn)行合作。​​

“娃哈哈要在未來(lái)5年內(nèi)開(kāi)100家商場(chǎng)，成功的關(guān)鍵在于人才和團(tuán)隊(duì)。盡管商業(yè)地產(chǎn)誘惑很大，但如果企業(yè)沒(méi)有建立專業(yè)的招商、規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，僅靠原有的人馬去做，失敗的幾率會(huì)很高�！倍疟蟊硎�，娃哈哈對(duì)零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式與創(chuàng)新模式的理解有一定的可取之處，但種種考驗(yàn)之下，未來(lái)娃哈哈想要跨界成功仍然相當(dāng)困難。
 本文來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：曾倩文 陳珊

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