金融街啟示:有多少批發(fā)市場歷史街區(qū)可重生?

金融街啟示:有多少批發(fā)市場歷史街區(qū)可重生?
    國內(nèi)時尚特賣電商領(lǐng)創(chuàng)企業(yè)唯品會正悄然進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融戰(zhàn)場，其本月剛開業(yè)的廣州首家互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司，將于下月落戶民間金融街。作為金融街三期重點整治的物業(yè)，位于果菜西社區(qū)的一棟舊倉庫樓已清空圍蔽進(jìn)行改造整飾，將以新面貌迎接這位互聯(lián)網(wǎng)小貸的先行者。
    在開業(yè)以來的兩年間，民間金融街已吸引了廣州62家小貸公司中的39家(超過六成)集結(jié)，成為名符其實的國內(nèi)首個民間金融集聚區(qū)。
     廣東省規(guī)模最大的小貸公司廣州市華易小額貸款股份有限公司總經(jīng)理曾春茂認(rèn)為金融街有品牌效應(yīng)，有歷史沉淀，有利于企業(yè)發(fā)展。而廣州茂商小額貸款股份有限公司總經(jīng)理何光武則非常認(rèn)可金融街形成小貸公司集聚地，公司間可互通有無，政府也為入駐企業(yè)提供貸款獎勵與租金補貼。
    金融街管委會相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，金融街三期將繼續(xù)吸納優(yōu)質(zhì)企業(yè)到金融街設(shè)立小貸公司，爭取年底突破70家。引入并重點培育互聯(lián)網(wǎng)金融龍頭企業(yè)，爭取年底前達(dá)到15家。
    隨著民間金融街三期建設(shè)的啟動，金融街將延伸到一德路這條被幾個專業(yè)批發(fā)市場占據(jù)的著名騎樓街，也意味著一德路批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型升級進(jìn)入倒計時。
    這令人想起兩年前市長陳建華說過的：“廣州民間金融街將來不僅是一條長堤街，而且是包括了一德路在內(nèi)的片區(qū)�！�
    從長堤大馬路的低端商業(yè)被淘汰，到一德路“后倉”果菜西清除“非倉改倉”、變身金融社區(qū)，再到一德路的批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型升級，民間金融業(yè)的靈魂正賦予這片歷史街區(qū)衰敗的肌體以新生命。這也是目前廣州成功進(jìn)行舊城更新的惟一范例。

     商貿(mào)型街區(qū)更新要用高端業(yè)態(tài)來淘汰低端業(yè)態(tài)

    與兩年前的民間金融街所在的長堤大馬路、一德路一樣，廣州老城有不少歷史文化街區(qū)如十三行一帶的光復(fù)南、槳欄路目前仍然是專業(yè)批發(fā)市場的叢林，大小貨車占道、貨物堆積，寸步難行，易引發(fā)火災(zāi)，而且大量的住改倉、亂搭建，嚴(yán)重破壞已受保護(hù)的歷史建筑。
     自建業(yè)大廈火災(zāi)發(fā)生后，廣州開始整肅、改造專業(yè)批發(fā)市場，發(fā)布了《廣州市關(guān)于推動專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級的實施意見》，有消防隱患、堵塞交通的低端市場將搬遷關(guān)閉。
    而對歷史文化街區(qū)引入有特色的業(yè)態(tài)、整體保護(hù)更新的呼聲一直很急迫。
    民間金融街通過注入新產(chǎn)業(yè)，功能置換、業(yè)態(tài)提升來提高老城的土地利用效率，充分實現(xiàn)土地價值，同時保護(hù)了歷史街區(qū)，通過再生利用重塑其文化特色。這種模式能否在廣州老城中眾多被低端專業(yè)批發(fā)市場占據(jù)、破壞性使用的歷史街區(qū)中推廣復(fù)制？
    民間金融街管委會相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：舊城更新如果只是把這棟樓拆了，重新建一棟，是會使街區(qū)失去活力的。我們通過引入金融企業(yè)，挖掘這個街區(qū)原來的歷史，結(jié)合現(xiàn)代改造，使這個街區(qū)形成品牌效應(yīng)、市場效應(yīng)，通過市場的作用，它自己就會更新起來。在這個過程中，政府主要做公共服務(wù)的角色，街道、馬路、消防、停車等由政府來做，建筑內(nèi)部的裝修就由企業(yè)自己來做。這是舊城更新關(guān)鍵的地方。
   又如民間金融大廈原來是租給小雜貨店，但現(xiàn)在有金融企業(yè)來租，付的租金高，它自然就會租給企業(yè)，這就是用高的業(yè)態(tài)來淘汰低端的業(yè)態(tài)。
    一位曾參與舊城更新項目的專家指出：廣州民間金融街的改造模式其實與上海外灘類似，外灘也是把原來在老房子里面的產(chǎn)業(yè)包括政府辦公清空，引入高大上的金融業(yè)，而且優(yōu)先引入最早在這些建筑中辦公的原來的金融機構(gòu)。這一舉措與其樹立國際金融中心的目標(biāo)相配合。

  廣州民間金融街所在的長堤其實建成歷史和外灘較為相近。原來都是中資華資銀行的集聚地，金融街的建設(shè)也是廣州確立區(qū)域金融中心的重要舉措。
    歷史街區(qū)的更新改造關(guān)鍵在于是否有一個能支付更高租金的產(chǎn)業(yè)進(jìn)來，這樣的高端產(chǎn)業(yè)有多少？

    廣州人需要有文化底蘊的商業(yè)休閑街

    這位專家對此表示樂觀，他認(rèn)為，目前對于舊城的“紳士化”改造基本是兩種方式：
    一是民間金融街這種通過政府主導(dǎo)，政府市場化運作把老房子從原業(yè)主手上以高租金承租過來，修繕整治，再轉(zhuǎn)租引入高端產(chǎn)業(yè)，淘汰低端產(chǎn)業(yè)。
    另一種是成都寬窄巷這種以文物、歷史建筑、歷史街區(qū)保護(hù)為目的，通過空間條件的約束來提高街區(qū)的品質(zhì)，因為修繕改造的投入大，也需要以歷史文化為賣點定位為發(fā)展商業(yè)旅游休閑產(chǎn)業(yè)。寬窄巷是自上而下推動的，而廣州的新河浦則是自下而上由市場自發(fā)形成的，前期進(jìn)入、將東山洋樓別墅改造為酒吧會所的投資者要冒一定風(fēng)險。
    這兩種方式都需要有高端的業(yè)態(tài)引入。
    廣州不少的歷史街區(qū)如十三行一帶的槳欄路、光復(fù)南之所以被專業(yè)批發(fā)市場占據(jù)，是因為歷史上本來就根據(jù)商業(yè)或貨物類型成行成市，后來經(jīng)過大規(guī)模的騎樓建設(shè)，商業(yè)面積過剩，相對于供給的空間規(guī)模而言，當(dāng)時沒有那么多的零售商業(yè)和休閑商業(yè)的需求，而廣州是華南地區(qū)最重要的商業(yè)集散地，因此一部分商業(yè)空間就形成了專業(yè)批發(fā)市場。
    到上個世紀(jì)末，老城仍然是專業(yè)批發(fā)市場的密集地，大量的老房子就被用作專業(yè)市場的檔口或者倉庫了。但現(xiàn)在廣州愿意到有歷史文化底蘊、有城市特色的老城消費的高收入人群在增加，而支持這種生活方式的商業(yè)空間卻很少。能否通過商業(yè)休閑改變這些老街區(qū)的使用方式，先嘗試置換掉幾處低端的批發(fā)市場，高效利用老城豐富的歷史文化資源，實現(xiàn)其文化價值，這樣的市場需求應(yīng)該說是具備的。
    政府應(yīng)選擇像民間金融街這類重點項目來推進(jìn)、引導(dǎo)，而大部分的歷史街區(qū)更新改造則應(yīng)該是市場自下而上來完成。
    至于說引入新業(yè)態(tài)會否改變原來街區(qū)的社會結(jié)構(gòu)？這主要看原來的街區(qū)特點。像十三行一帶的街區(qū)，大部分業(yè)主已不在此居住，而是一樓出租作商鋪或倉庫，二三樓以上住的多是外來務(wù)工人員，而這些務(wù)工人員也服務(wù)于這一帶的專業(yè)批發(fā)市場。隨著批發(fā)市場被遷出，這些人也會搬走。
    注入新功能是方向，但要針對不同街區(qū)特點

    “注入新功能是舊城復(fù)興的一個方向�！痹鴧⑴c編制《廣州歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》的華南理工大學(xué)建筑學(xué)院禤文昊博士認(rèn)同以中高端業(yè)態(tài)重新布局一些被低值專業(yè)批發(fā)市場占據(jù)的歷史文化街區(qū)。
    他說：“像長堤、人民南、十三行這些曾是廣州最繁華的高端商業(yè)區(qū)，有文化底蘊，也是許多老廣州的情結(jié)所在，但現(xiàn)在卻被低端批發(fā)市場占據(jù)，令人痛心。”
    但他對選擇何種功能、轉(zhuǎn)變成什么業(yè)態(tài)持審慎態(tài)度：
     他認(rèn)為，民間金融街是特殊時期特殊政策的產(chǎn)物，其模式不易復(fù)制。廣州要落實國家、省促進(jìn)民間金融發(fā)展、支持小微企業(yè)融資的政策，自身也有發(fā)展區(qū)域金融中心的目標(biāo)，這一契機促成了以政府主導(dǎo)的民間金融街的建設(shè)。但注入的新功能能否扎根、壯大、與周邊業(yè)態(tài)積極互動，仍取決于市場。
    此外，廣州歷史文化街區(qū)類型多樣，舊城復(fù)興策略的制定，應(yīng)當(dāng)建立在對具體街區(qū)特點的充分研判基礎(chǔ)上。與長堤一路之隔的一德路，歷史上就是專業(yè)批發(fā)市場區(qū)，其延續(xù)至今所形成的品牌和地方特色，在更新中恰恰應(yīng)當(dāng)好好利用。對于批發(fā)行業(yè)亂象的治理，除了依靠政府自上而下的力量，也應(yīng)引導(dǎo)行業(yè)制定自身發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃，加強自律、主動落實城市管理在交通消防等方面的要求。

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