研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
中國商業(yè)地產(chǎn)市場過度供給五大原因
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中國商業(yè)地產(chǎn)市場的過度供給越來越成為國家一個(gè)嚴(yán)重的問題。在過去的一個(gè)月媒體已經(jīng)關(guān)于該話題撰寫了大量的文章，預(yù)測這樣的供過于求可能最終造成中國經(jīng)濟(jì)的崩潰。雖然過度供給已經(jīng)成為明顯的風(fēng)險(xiǎn)，然而一些措施和政策的出臺(tái)可能阻止風(fēng)險(xiǎn)。為了控制二、三、四線城市面臨的過度供給的挑戰(zhàn)，政府需要解決這個(gè)全國范圍內(nèi)的普遍問題。下面五個(gè)最主要的原因?qū)е铝诉^度供給問題的存在。
1.開發(fā)房地產(chǎn)——晉升“捷徑”
在過去幾十年，想要在中國共產(chǎn)黨內(nèi)晉升到更高的級別，最好的方法就是管理一座城市并且努力讓該市的GDP保持兩位數(shù)的增長。許多政府官員最喜歡做的事就是新建一個(gè)開發(fā)區(qū)或商務(wù)區(qū)，把房地產(chǎn)當(dāng)做刺激GDP增長的工具。利用地產(chǎn)促使GDP提高的同時(shí)，政府官員還創(chuàng)造了可以展示給上級的代表自己成就的實(shí)體。
浦東就是一個(gè)上海官員利用地產(chǎn)創(chuàng)造出標(biāo)志性天際線并且促進(jìn)城市GDP增長從而幫助他們提升仕途的例子。結(jié)果，浦東的成功成為許多城市競相模仿的對象。三四線城市模仿上海模式的問題在于，這些城市不會(huì)有那么多寫字樓需求來支撐其建造與上海同等規(guī)模的新商務(wù)區(qū)。因此，許多這樣的三四線城市正在建造的寫字樓很可能在未來長期空置。
2.政府過多干預(yù)
巴黎的埃菲爾鐵塔和北京的中央電視塔都是各自城市標(biāo)志性的、使人一眼就能認(rèn)出的建筑。出于上面提到的原因，政府官員們希望在他們的城市建造標(biāo)志性的地標(biāo)建筑。這就常常導(dǎo)致政府官員過多地干預(yù)建筑的外觀設(shè)計(jì)。通常，政府人員選擇的設(shè)計(jì)外形美觀，但是商業(yè)上并不可行。
例如天津的津?yàn)硰V場就是這樣一個(gè)項(xiàng)目。它的確改進(jìn)了城市的天際線，然而項(xiàng)目的設(shè)計(jì)帶來了操作難題。由于項(xiàng)目外觀采用古老的歐式建筑風(fēng)格，建筑內(nèi)部使用率極低且作為購物中心很難運(yùn)營。津?yàn)硰V場于2009年建成，開業(yè)以來一直保持40%左右的空置率。由于政府官員不允許私營企業(yè)主導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，更多實(shí)用性不強(qiáng)且不經(jīng)濟(jì)的寫字樓將陸續(xù)被建造。
3.開發(fā)商為了出售住宅而建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)
目前，地方政府通過出售土地給開發(fā)商來實(shí)現(xiàn)很大部分的稅收收入。隨著地方政府債務(wù)的提高，政府就需要賣掉更多的土地。最受歡迎的土地是住宅用地，因?yàn)樽≌瑔卧梢酝ㄟ^預(yù)售快速地產(chǎn)生現(xiàn)金流；同時(shí)，住宅項(xiàng)目在過去十年擁有很高的利潤率。然而，對于地方政府，住宅用地的出售只能在最初出售土地和住宅單元時(shí)產(chǎn)生收入。因此，地方政府嘗試鼓勵(lì)開發(fā)商購買商業(yè)用地，源于商業(yè)用地理論上可以從不間斷的商業(yè)活動(dòng)中獲取永久的稅收收入。
為鼓勵(lì)開發(fā)商購買商業(yè)用地，政府將商業(yè)用地和住宅用地結(jié)合。這種結(jié)合的問題在于地方政府分配的商業(yè)用地對商業(yè)項(xiàng)目并不可行而是更適合大型住宅項(xiàng)目。地方政府還會(huì)常常參與商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，而不讓更適合新興商業(yè)區(qū)的開發(fā)商規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目。由于這些項(xiàng)目大部分與政府分配的商業(yè)用地并不相適合，結(jié)果往往是被棄之不用或是歸為不良資產(chǎn)。
4.道德風(fēng)險(xiǎn)
國有開發(fā)商和地方金融機(jī)構(gòu)主要通過從銀行獲得貸款從而在全國范圍內(nèi)興建新的地產(chǎn)項(xiàng)目。作為政府相關(guān)實(shí)體，許多國有開發(fā)商和地方金融機(jī)構(gòu)能夠從政府方獲得隱性擔(dān)保。因此，銀行會(huì)欣然向他們提供融資并且無視這些商業(yè)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)在體系中的存在使得原本不應(yīng)得到融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得資金，并且在許多情況下增加了城市中多余的供給。
5.無房產(chǎn)稅
地方政府對土地出售的依賴和為了獲得稅收的商業(yè)開發(fā)正在引發(fā)全中國商業(yè)地產(chǎn)的過度供給。地方政府應(yīng)該更加關(guān)注潛在的稅收基數(shù)——億萬的業(yè)主，而不應(yīng)嘗試通過房地產(chǎn)開發(fā)而獲得稅收。政府已經(jīng)轉(zhuǎn)向利用這些稅基，比如在上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)項(xiàng)目和全國房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的明晰。從業(yè)主獲得的穩(wěn)定的收入流使地方政府減少出售土地尤其是商業(yè)用地的需要。
房產(chǎn)稅有益于刺激地方政府在當(dāng)?shù)赝顿Y，增長的房產(chǎn)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生更高的房產(chǎn)稅，政府從房產(chǎn)稅的征收獲得收入便減少了鼓勵(lì)開發(fā)商興建沒有需求的商業(yè)空間。另外，它可以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性投資，從而有助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)的繁榮。
當(dāng)今的供給過剩并不代表未來趨勢
如今許多城市面臨供給過剩，但其中一些城市并不會(huì)長期如此。如果中國按計(jì)劃繼續(xù)發(fā)展服務(wù)業(yè)，將會(huì)產(chǎn)生更多的寫字樓需求。放眼美國，有超過20個(gè)城市擁有不同的天際線，而中國的GDP有望在未來幾十年趕超美國。然而，當(dāng)這些寫字樓被使用時(shí)，寫字樓的質(zhì)量和規(guī)格將降低。因此，地方政府應(yīng)該等到需求真正到來時(shí)再興建新的中央商務(wù)區(qū)�！霸院梦嗤┮P凰”的戰(zhàn)略在大多數(shù)政府和銀行資金不足的現(xiàn)在變得越來越奢侈而不現(xiàn)實(shí)了。
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