研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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中國商業(yè)地產市場過度供給五大原因
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中國商業(yè)地產市場的過度供給越來越成為國家一個嚴重的問題。在過去的一個月媒體已經關于該話題撰寫了大量的文章，預測這樣的供過于求可能最終造成中國經濟的崩潰。雖然過度供給已經成為明顯的風險，然而一些措施和政策的出臺可能阻止風險。為了控制二、三、四線城市面臨的過度供給的挑戰(zhàn)，政府需要解決這個全國范圍內的普遍問題。下面五個最主要的原因導致了過度供給問題的存在。
1.開發(fā)房地產——晉升“捷徑”
在過去幾十年，想要在中國共產黨內晉升到更高的級別，最好的方法就是管理一座城市并且努力讓該市的GDP保持兩位數(shù)的增長。許多政府官員最喜歡做的事就是新建一個開發(fā)區(qū)或商務區(qū)，把房地產當做刺激GDP增長的工具。利用地產促使GDP提高的同時，政府官員還創(chuàng)造了可以展示給上級的代表自己成就的實體。
浦東就是一個上海官員利用地產創(chuàng)造出標志性天際線并且促進城市GDP增長從而幫助他們提升仕途的例子。結果，浦東的成功成為許多城市競相模仿的對象。三四線城市模仿上海模式的問題在于，這些城市不會有那么多寫字樓需求來支撐其建造與上海同等規(guī)模的新商務區(qū)。因此，許多這樣的三四線城市正在建造的寫字樓很可能在未來長期空置。
2.政府過多干預
巴黎的埃菲爾鐵塔和北京的中央電視塔都是各自城市標志性的、使人一眼就能認出的建筑。出于上面提到的原因，政府官員們希望在他們的城市建造標志性的地標建筑。這就常常導致政府官員過多地干預建筑的外觀設計。通常，政府人員選擇的設計外形美觀，但是商業(yè)上并不可行。
例如天津的津灣廣場就是這樣一個項目。它的確改進了城市的天際線，然而項目的設計帶來了操作難題。由于項目外觀采用古老的歐式建筑風格，建筑內部使用率極低且作為購物中心很難運營。津灣廣場于2009年建成，開業(yè)以來一直保持40%左右的空置率。由于政府官員不允許私營企業(yè)主導項目設計，更多實用性不強且不經濟的寫字樓將陸續(xù)被建造。
3.開發(fā)商為了出售住宅而建設商業(yè)地產
目前，地方政府通過出售土地給開發(fā)商來實現(xiàn)很大部分的稅收收入。隨著地方政府債務的提高，政府就需要賣掉更多的土地。最受歡迎的土地是住宅用地，因為住宅單元可以通過預售快速地產生現(xiàn)金流；同時，住宅項目在過去十年擁有很高的利潤率。然而，對于地方政府，住宅用地的出售只能在最初出售土地和住宅單元時產生收入。因此，地方政府嘗試鼓勵開發(fā)商購買商業(yè)用地，源于商業(yè)用地理論上可以從不間斷的商業(yè)活動中獲取永久的稅收收入。
為鼓勵開發(fā)商購買商業(yè)用地，政府將商業(yè)用地和住宅用地結合。這種結合的問題在于地方政府分配的商業(yè)用地對商業(yè)項目并不可行而是更適合大型住宅項目。地方政府還會常常參與商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，而不讓更適合新興商業(yè)區(qū)的開發(fā)商規(guī)劃商業(yè)項目。由于這些項目大部分與政府分配的商業(yè)用地并不相適合，結果往往是被棄之不用或是歸為不良資產。
4.道德風險
國有開發(fā)商和地方金融機構主要通過從銀行獲得貸款從而在全國范圍內興建新的地產項目。作為政府相關實體，許多國有開發(fā)商和地方金融機構能夠從政府方獲得隱性擔保。因此，銀行會欣然向他們提供融資并且無視這些商業(yè)項目的潛在風險。道德風險在體系中的存在使得原本不應得到融資的房地產項目獲得資金，并且在許多情況下增加了城市中多余的供給。
5.無房產稅
地方政府對土地出售的依賴和為了獲得稅收的商業(yè)開發(fā)正在引發(fā)全中國商業(yè)地產的過度供給。地方政府應該更加關注潛在的稅收基數(shù)——億萬的業(yè)主，而不應嘗試通過房地產開發(fā)而獲得稅收。政府已經轉向利用這些稅基，比如在上海和重慶的房產稅試點項目和全國房產產權的明晰。從業(yè)主獲得的穩(wěn)定的收入流使地方政府減少出售土地尤其是商業(yè)用地的需要。
房產稅有益于刺激地方政府在當?shù)赝顿Y，增長的房產價值會產生更高的房產稅，政府從房產稅的征收獲得收入便減少了鼓勵開發(fā)商興建沒有需求的商業(yè)空間。另外，它可以抑制房地產的投機性投資，從而有助實現(xiàn)房地產建設的繁榮。
當今的供給過剩并不代表未來趨勢
如今許多城市面臨供給過剩，但其中一些城市并不會長期如此。如果中國按計劃繼續(xù)發(fā)展服務業(yè)，將會產生更多的寫字樓需求。放眼美國，有超過20個城市擁有不同的天際線，而中國的GDP有望在未來幾十年趕超美國。然而，當這些寫字樓被使用時，寫字樓的質量和規(guī)格將降低。因此，地方政府應該等到需求真正到來時再興建新的中央商務區(qū)�！霸院梦嗤┮P凰”的戰(zhàn)略在大多數(shù)政府和銀行資金不足的現(xiàn)在變得越來越奢侈而不現(xiàn)實了。
關
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