購買未辦證商品房 買賣合同是否有效

購買未辦證商品房 買賣合同是否有效
     番禺日報(bào) 本報(bào)記者  袁  輝    黃某與吳某通過中介公司簽訂了一份購房協(xié)議，約定黃某向吳某購買房屋一套，當(dāng)時(shí)開發(fā)商已向吳某交付房屋，但吳某沒有取得該房的房地產(chǎn)權(quán)證，因此雙方約定吳某在約定時(shí)間取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，并于該日起3日內(nèi)雙方簽署正式《房地產(chǎn)買賣合同》，用于辦理過戶登記。但吳某在約定時(shí)間取得房地產(chǎn)權(quán)證后，因房價(jià)上漲，便以各種理由拒絕辦理相關(guān)過戶手續(xù)。雙方訴至法院。

    法院最終判決合同有效，吳某應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定履行義務(wù)。

    【律師分析】

    針對本案，廣東品智律師事務(wù)所郭嗣彥律師評析認(rèn)為，本案法官大概是考慮到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于未依法取得權(quán)屬不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而本案的房屋正是未取得房地產(chǎn)權(quán)證，按該規(guī)定屬于不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，但如果據(jù)此判決房屋買賣合同無效，則又認(rèn)為不合理，實(shí)踐中也存在大量的這類合同。因此，將雙方關(guān)于取得房地產(chǎn)權(quán)證后再辦交易過戶的約定作為合同生效的條件來認(rèn)定，從而判決雙方簽訂的合同是附條件生效的合同，起訴時(shí)房地產(chǎn)權(quán)證已辦妥，因此合同生效。

    郭律師認(rèn)為，認(rèn)定本案房屋買賣合同是否有效，不必拘泥于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于期房不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，因?yàn)樵摲ㄍ瑫r(shí)做出了期房可以轉(zhuǎn)讓的規(guī)定：第四十五條規(guī)定商品房可以預(yù)售，第四十六條規(guī)定預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓辦法由國務(wù)院另行規(guī)定。因此，判斷本案合同是否有效，要看是否違反了其他法律法規(guī)的規(guī)定。

    根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（即“國八條”）的規(guī)定，未竣工的商品房不能轉(zhuǎn)讓，而對于已竣工未辦理房地產(chǎn)證的，只是“房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)”，而沒有禁止。沒有其他法律法規(guī)規(guī)定已竣工交付的房屋不能轉(zhuǎn)讓，因此，本案合同應(yīng)當(dāng)是有效的。

    郭律師綜合所辦案件以及與法院相關(guān)法官的探討的結(jié)果，得出司法實(shí)踐中期房的處理思路：對于期房轉(zhuǎn)讓的效力，可以分兩種情況：第一，事實(shí)上的期房（即房屋未竣工交付的房屋）禁止交易。就這類房屋簽訂的更名合同、轉(zhuǎn)讓合同等發(fā)生的糾紛，一般認(rèn)定為無效。第二，事實(shí)上的現(xiàn)房，但仍屬法律上的期房（已竣工交付但未辦證的房屋），一般認(rèn)定合同有效。上述司法實(shí)踐與“國八條”及《城市房地產(chǎn)管理法》等的規(guī)定也基本一致，即：禁止事實(shí)上的期房轉(zhuǎn)讓，而已交樓但未辦證的法律上的期房，則不在禁止之列。

《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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