2015武漢商業(yè)地產(chǎn)冷暖浮沉

2015武漢商業(yè)地產(chǎn)冷暖浮沉
　　2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)又在探索中收尾，不論是武漢地鐵商業(yè)首發(fā)亮相，還是以新唐萬科廣場為標桿的新社區(qū)商業(yè)正式開業(yè)，都標志著2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)在準確把握城市商業(yè)資源、深刻融入城市肌理上有了更多的突破。
　　商業(yè)塑造城市，商業(yè)衍生中心。困難、挑戰(zhàn)、機遇、創(chuàng)新并存的2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者們從來沒有停止過尋找最貼近市場的商業(yè)地產(chǎn)運營之道。在路上，2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)。

　　1 供大于求

　　和住宅地產(chǎn)境遇相似，2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)最大的難題也是去庫存。武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù)顯示，武漢目前約有600—700萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)存量。這些存量按照2014年的去化速度，需要6-7年才能消化完畢。

　　與此同時，2015年，武漢新開業(yè)商業(yè)項目達到19個，新增商業(yè)面積為247.73萬方,武漢人均商業(yè)面積已到2.65平米，遠遠超過了發(fā)達國家及地區(qū)1.2平米的人均商業(yè)面積的水平。

　　巨量供應帶來的是商鋪空置和租金低廉，以及無數(shù)商鋪投資者難以實現(xiàn)的投資夢。就在2015年12月底，漢口北的商鋪業(yè)主們在寒風中走上街頭要求返租退鋪，年終歲末的這尷尬的一幕成為了2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)“供大于求”的鮮活注腳。

　　2 巨頭深耕

　　2014年武漢本土商業(yè)巨頭及房企接連布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域——福星惠譽群星城亮相徐東、武商眾圓廣場入駐青山，而2015年，除歐亞達漢陽國際家具城于11月底亮相外，本土商業(yè)及地產(chǎn)巨頭在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域卻顯得相對平靜。

　　與之相對的是，一批新進入武漢的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營商卻采取了積極進取策略：

　　1月，華潤宣布將在東西湖投資208億元，進行大型城市綜合體建設；4月，宜家薈聚亮相；9月，凱德1818中心開業(yè)；10月，紅星美凱龍竹葉海商場開業(yè)；11月，武漢印象城舉行招商大會；12月，經(jīng)開永旺開業(yè)。

　　瞄準武漢千萬級的人口和區(qū)域優(yōu)勢，外來專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營商加速布局，這無疑將加劇武漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的洗牌速度。

　　3 調(diào)整歇業(yè)

　　2015年年初，王健林對漢秀、電影樂園的一陣痛批，揭開了武漢萬達的年度調(diào)整大戲。緊接著，隨著萬達集團在全國范圍內(nèi)調(diào)整關(guān)閉萬達百貨、大歌星KTV退市、加快推出兒童系列產(chǎn)品，萬達在武漢3家百貨業(yè)也相應啟動業(yè)態(tài)調(diào)整，同時，萬達全新兒童系列產(chǎn)品也于2015年7月?lián)尀┪錆h市場。

　　嘗試調(diào)整的不僅僅只有萬達。2015年，新世界百貨中心店仍處于閉店調(diào)整期；2015第三季度，在漢經(jīng)營12年之久的華氏百貨歇業(yè)轉(zhuǎn)型；2015年12月，歷經(jīng)7個月的升級改造后，王家灣武漢摩爾城再度亮相；定位、業(yè)態(tài)等都成為不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商嘗試調(diào)整的切入點。調(diào)整有的成功，有的則再度失敗。2015年，我們不得不承認，在歷經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“大躍進”后，商業(yè)地產(chǎn)的運營變成了一個難題。

　　4 同質(zhì)化

　　商業(yè)地產(chǎn)項目越來越多，但商業(yè)地產(chǎn)項目高度撞臉的情況也日益嚴重。服裝必有H&M、VERO MODA 、ONLY、優(yōu)衣庫，餐飲必有黃記煌、漢拿山、九毛九、秀玉茶餐廳、阿香米線等，2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象依然鮮有改進。

　　但永旺和宜家卻由于有一些自己的“殺手锏”，為武漢商業(yè)地產(chǎn)克服“同質(zhì)化”提供一種借鑒。比如，在永旺可以買到日本獨有的品牌商品，在宜家可以買到不同于家居賣場的創(chuàng)意家居。

　　一些本土的開發(fā)商也試圖通過合作的方式，打造更多“主題商業(yè)”，以免同質(zhì)化。2015年10月，華中首家“奧特曼”主題兒童公園正式簽約；2015年11月，針對玩車一族的沌口巴博士產(chǎn)業(yè)園動工�？腿杭毞�，固然可以避免商業(yè)同質(zhì)，但客群的來源也會同時變窄。2016，商業(yè)地產(chǎn)擺脫同質(zhì)困擾，依然任重道遠。

　　5 新商業(yè)

　　2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)最大的亮色來自于對地鐵商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的新探索。
　　2015年9月，位于地鐵2號線常青花園站的匯和城購物中心開業(yè)，并引入了健身房、電影院、保稅店等人氣商戶，成為武漢首個地鐵站商業(yè)綜合體。此前，武漢的地鐵商業(yè)多集中在地鐵站內(nèi)、地下層，空間相對狹小，而匯和城作為地鐵上蓋商業(yè)體，總體量達4.2萬方，匯和城的開業(yè)無疑進一步豐富了武漢地鐵商業(yè)形態(tài)。

　　在打造新社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，11月底開業(yè)的新唐萬科廣場堪稱新嘗試。新唐萬科廣場屬萬科漢口傳奇的配套商業(yè)，但7萬方的體量、完備的業(yè)態(tài)讓該項目完全跳出了傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的桎梏，蛻變成一個輻射整個新華路、唐家墩片區(qū)的中高端綜合購物中心。萬科此舉或許將推動武漢“社區(qū)商業(yè)”向“鄰里中心”升級進程。

　　6 體驗式商業(yè)

　　屋頂農(nóng)場、兒童業(yè)態(tài)、超大停車場、無餐具餐廳......2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)運營商們推出的這些新舉措，無疑都指向一個關(guān)鍵詞：增加、優(yōu)化商業(yè)項目的體驗感。

　　2015年10月，1200平米的R-farm天空農(nóng)場亮相街道口珞珈創(chuàng)意城，蔬菜種植、植物認養(yǎng)、親子活動，喧鬧都市的屋頂冒出這樣一片田園寧靜，這無疑讓商場親和力大大加分。

　　兒童業(yè)態(tài)的迅速擴張則是2015年武漢商業(yè)地產(chǎn)增加體驗業(yè)態(tài)的另一個側(cè)影。萬達集團兒童旗艦產(chǎn)品亮相漢街，并成為全市最大的室內(nèi)兒童樂園；在商場，兒童業(yè)態(tài)多從此前的商場點綴變成了如今的整層布局。

　　此外還有匯和城的室內(nèi)海洋館、鋼琴梯、群星城的無餐具餐廳、海豚兒童書店進駐世貿(mào)廣場、永旺經(jīng)開店推出4500個停車位的超大停車場.....以人為本的“體驗”二字正在更深刻地融入當前武漢商業(yè)地產(chǎn)運營靈魂。

　　7 去中心化

　　2015年，隨著3號線的開通，武漢三鎮(zhèn)地鐵成環(huán)，更多的商業(yè)綜合體大膽選址非核心區(qū)域、甚至三環(huán)外，“去中心化”已成為武漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域又一日漸明顯得變化。

　　從分布來看，江城商圈版圖已從武勝路、江漢路、徐東、中南路等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)擴張至沌口、東西湖、古田、黃陂、江夏等區(qū)域，購物中心呈全面開花態(tài)勢。宜家薈聚開業(yè)位于額頭灣、凱德1818位于中北路、歐亞達家居漢陽店位于四新、永旺經(jīng)開店位于沌口…商業(yè)地產(chǎn)去中心化一方面佐證著這個城市的飛速發(fā)展，另一方面又為商業(yè)地產(chǎn)開辟了新的戰(zhàn)場。

　　8 電商及O2O

　　“馬云所害，關(guān)店甩賣”。電商的沖擊對武漢商業(yè)地產(chǎn)的影響，在2015年變得尤為明顯：廣埠屯百腦匯部分樓層改做餐飲，國慶節(jié)前夕光谷步行街商戶集體扯橫幅要求降租......電商沖擊下武漢商業(yè)地產(chǎn)運營變得更具挑戰(zhàn)。

　　O2O可能是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)翻盤的機會，但也可能是最后一次慘敗。但哪里有困難，哪里就有探索。3月11日，漢口北大學生電商創(chuàng)業(yè)基地正式投入運營；9月9日，街道口銀泰城攜手阿里，成為武漢首家入駐喵街的購物中心，而首批入駐品牌預計將超過100家。O2O肩負著升級現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的使命，但對商業(yè)地產(chǎn)O2O的本質(zhì)究竟是什么,卻仍是眾說紛紜.....

　　回望即將告別的2015年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)20多個月持續(xù)下滑的大背景下，武漢商業(yè)地產(chǎn)一路走來并不輕松。庫存增高、銷售下行、客戶下沉、招商困難、同質(zhì)化普遍，多年積弊依然困擾著每一位商業(yè)地產(chǎn)人。

　　但可以肯定的是，2016年，武漢商業(yè)地產(chǎn)將迎來更激烈的洗牌，一些缺少運營的商業(yè)地產(chǎn)項目將逐步淘汰，留下來的，必將都是與這個城市發(fā)展更加匹配、真正契合本地生活需求的商業(yè)項目。

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