開發(fā)商布局三四線城市商業(yè)地產

開發(fā)商布局三四線城市商業(yè)地產
　住在杭州網　　商業(yè)地產的供大于求和同質化，早已是業(yè)內共識。同策咨詢研究部2014年針對35個大中城市的商業(yè)物業(yè)市場的調查報告顯示，銀川、呼和浩特、沈陽、成都等19個城市的商業(yè)地產供應過剩。
　　但不少發(fā)力商業(yè)地產的開發(fā)商，卻將目光投向了三四線城市。
　　2015年12月18日，位于福建省莆田市的某個商業(yè)總體量超過40萬平方米的大型綜合體項目正式開業(yè)，數(shù)據顯示，當天吸引了46.8萬人流量，截至當天閉店，全天營業(yè)額突破3800萬元。
　　該項目的開發(fā)商是即將要把總部搬到上海的福建房企正榮集團。這個名為莆田正榮財富中心的項目被正榮定義為商業(yè)戰(zhàn)略起航的標桿項目，隨后，正榮財富中心還將繼續(xù)在福州的馬保、馬尾、南平等城市落地，而正榮長沙財富中心和西安的正榮彩虹谷也將在近期陸續(xù)開業(yè)。

　　上述布局區(qū)域均是二三線甚至是三四線城市。正榮集團董事、總裁黃仙枝表示，3年內將開業(yè)10個購物中心，未來5-10年可達30-50個購物中心。

　　正榮并非孤例。新城控股近年來加快了商業(yè)地產的擴張步伐，并明確對外表示，商業(yè)地產將重點布局三四線城市，每年新增商業(yè)項目至少10-15個，2017年累計開發(fā)40個商業(yè)項目，到2020年，商業(yè)綜合體開業(yè)及在建項目達到80個以上。嘉凱城則更加下沉，選擇在經濟發(fā)達的小城鎮(zhèn)發(fā)展商業(yè)，首家城市客廳位于浙江諸暨市的店口鎮(zhèn)，其更是計劃計劃3年內投資600億建設上百個類似的項目。

　　多位業(yè)內人士對經濟觀察報表示，當下三四線城市商業(yè)地產的機遇，在于傳統(tǒng)商業(yè)的轉型升級，部分城市急需更優(yōu)質的體驗式購物中心。

　　但不可否認的是，縱觀整體，商業(yè)供應過剩壓力猶存。世邦魏理仕的調查結果顯示，2014年全球在建購物中心總面積為3900萬平方米，其中，亞太區(qū)在建購物中心面積超過3200萬平方米，并且超過60%的面積都在中國。在全球十大最活躍在建購物中心市場排名中，中國占據九席。

　　對正榮等房企而言，同樣不缺前車之鑒。曾經大規(guī)模布局三四線城市的寶龍地產，自2013年底開始再次回歸一線，2014年將一半的投資額放到了上海，但轉型成效尚不明顯。

　　房企重金布局三四線

　　“雖然我們是商業(yè)新兵，但對自己的要求很高�！闭龢s集團商業(yè)管理總公司總經理張子玉透露，正榮商業(yè)對標的是美國西蒙地產集團，希望學習西蒙在商業(yè)上的長期持有戰(zhàn)略和精細化管理。西蒙是美國零售商業(yè)地產標桿。

　　目前正榮的綜合體開發(fā)面積超過600萬平方米，商業(yè)資產突破300億元，覆蓋了上海、福州、莆田、西安、南昌、長沙、宜春、南平等8個城市，包括13個商業(yè)項目。

　　2015年，正榮確立了全新的商業(yè)升級戰(zhàn)略，莆田正榮中心便是首個標桿項目。張子玉介紹說，在進入莆田之前，正榮對當?shù)厥袌鲞M行了詳細調研：莆田是著名的僑鄉(xiāng)，經濟發(fā)達，消費需求旺盛，但此前這里卻沒有一個真正意義上的大型體驗式商業(yè)綜合體項目，“很多在外打拼賺錢的莆田人回鄉(xiāng)消費都沒有合適的場所，只能將消費需求釋放到福州、廈門等城市，我們要把這部分消費需求留在本地�！�

　　和新城、萬達的模式類似，正榮發(fā)展商業(yè)采用了現(xiàn)金流滾資產的方式，通過可售物業(yè)覆蓋持有物業(yè)的現(xiàn)金流。目前，正榮旗下的商業(yè)物業(yè)自持和出售的比例基本上為4：6，有的是5：5，這取決于項目的定位和培育預期，比如對標桿項目就傾向于長期持有�！拔磥恚�正榮商業(yè)會注意往輕資產方向發(fā)展，適度減少自持面積和比例，以便更快的擴大規(guī)模和整合平臺資源�！睆堊佑癖硎荆�希望能進行品牌和管理輸出，到2019-2020年，正榮預計全國增至20-50個商業(yè)項目，包括5-10個管理輸出項目。

　　為了在競爭激烈的三四線城市確立優(yōu)勢，正榮制訂了“星欣榮”計劃，為投資者提供資產托管、租售建議、消費追蹤、決策支持等，該計劃將不斷改進升級并運用到正榮集團后續(xù)開業(yè)的商業(yè)綜合體中。

　　據了解，正榮已經擁有一支由近200人的國內商業(yè)精英組成的商業(yè)管理團隊，全面負責旗下項目的招商、后續(xù)運營管理等工作。此外，目前已有3000多家國內外知名品牌商家與正榮集團達成戰(zhàn)略聯(lián)盟，品牌資源覆蓋時尚餐飲、國際奢尚、生活娛樂、精品零售、親子樂園五大消費區(qū)域。

　　除了正榮，剛剛順利B轉A的新城控股，也重金布局三四線城市。新城控股董事長王振華此前對經濟觀察報表示，希望用約5年的時間進入商業(yè)地產第一梯隊，未來商業(yè)地產的銷售比例將逐年遞增。

　　新城希望迅速搶占三四線城市，截至目前，新城已經有6個商業(yè)項目開業(yè)，另有15個商業(yè)綜合體項目正在規(guī)劃建設中。據了解，為了給商業(yè)“輸血”，新城旗下的第一個商業(yè)資產證券化產品預計將很快在上交所掛牌。

　　值得一提的是，對這些房企而言，在三四線城市并不是盲目布局，經濟能力和消費能力是兩個重要的衡量指標。以嘉凱城為例，為降低投資風險，嘉凱城聯(lián)合浙江省商業(yè)集團成立了“浙江長三角城鎮(zhèn)發(fā)展數(shù)據研究院”，打造長三角城鎮(zhèn)數(shù)據庫，有一套嚴格的選址標準：什么樣的鎮(zhèn)，多少人口，多少財政收入，多少人均可支配收入，多少零售業(yè)的消費指數(shù)，可以造多大的項目，均照著數(shù)據來。

　　機遇：傳統(tǒng)商業(yè)轉型升級三四線城市的商業(yè)機遇在哪里？

　　在新城控股集團副總裁歐陽捷看來，三四線城市存在非常好的商業(yè)地產的機會，特別是以購物中心為主的新型商業(yè)地產。三四線城市占到全國城市人口的53%，但是三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16.5%，三四線城市購物中心數(shù)量少，消費模式急需升級換代，消費者的體驗感受也亟待提升。

　　寶龍集團總裁許華芳此前在接受經濟觀察報的采訪時直言，如今，不同城市的商業(yè)地產發(fā)展進入不同階段，一二線城市發(fā)展更加精細化和特色化，比如由于城市發(fā)展不斷外延，區(qū)域中心的不斷出現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)更受青睞，由于綜合體激烈的競爭，具有鮮明特色的購物中心更受市場歡迎，而三四線城市商業(yè)地產發(fā)展的原動力在于商業(yè)的升級，處于“改變原有比較落后的商業(yè)”的發(fā)展狀態(tài)�！盎仡欀袊�這些年的商業(yè)地產發(fā)展，其實市場上仍然缺乏優(yōu)質的綜合體和購物中心�！痹S華芳評價說。

　　仲量聯(lián)行的研究數(shù)據顯示，據估計，在中國8300萬平方米已經建成的購物中心總量中，僅有10%-15%符合國際物業(yè)標準，這與美國4.05億平方米的同類物業(yè)總量形成鮮明對比；換句話說，在美國平均每1000人擁有1500平方米的零售物業(yè)面積，而中國每1000人擁有的面積僅為235平方米。

　　需求未被填滿，綜合來看，高品質、優(yōu)質管理和差異化經營的體驗式綜合體項目，是三四線城市的商業(yè)趨勢所在。

　　隨著越來越多的開發(fā)商想要抓住三四線商業(yè)的發(fā)展機遇，市場也發(fā)生了微妙的變化。
《中國商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行 
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    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產市場管理者；2商業(yè)地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
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　　盈石集團研究中心針對全國124個城市的一項調查顯示，2015年中國商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)提升10個點至124.8，顯示市場進一步趨向樂觀，其中，一線城市取得最高值129.1，三線城市是123.2，三線城市的市場信心指數(shù)和消費者意愿增長預期均已經超過二線。

　　此外，根據盈石研究中心跟蹤的五大快時尚品牌(優(yōu)衣庫，ZARA，H&M，C&A，GAP)數(shù)據顯示，三線城市已經成為快時尚品牌市場拓展的熱點區(qū)域，2014年五大快時尚新開門店中，一二線城市新開門店數(shù)超過了一線城市的3倍，三線城市占比最高。

　　風險猶存

　　歐陽捷將未來10年稱之為“最后的機遇”：“以一個三線城市為例，三線城市平均人口520萬，按照城市化率50%來計算，260萬人口在城市里面，一個購物中心覆蓋20萬人，它可以覆蓋130個購物中心，一二三四線城市全部算上來，全國大概能達到6500個購物中心，現(xiàn)在已經有4700個購物中心，購物中心的建設可能不到10年，我們的天花板就到了�！�

　　但他反復強調，必須注意到三四線城市商業(yè)地產存在的風險和陷阱。

　　在他看來，這些陷阱包括：第一是新城市商圈很難再有春天；第二，城鎮(zhèn)化的增速在放緩，大體量的商業(yè)在三四線城市很難做好，滿鋪開業(yè)是非常困難的，甚至招商都非常困難；第三，主力店鋪多會導致投資回報率降低，知名品牌的主力店雖能帶來客流，但需要更多的裝修補貼，同時還有免租期，因此降低回報率尤其是一些大超市，平效很低且浪費了大量的資源；第四方面，電商可以導流，也可以分流。

　　招商難、投資回報低等問題確實是三四線城市商業(yè)地產的困擾所在。克而瑞研究中心通過比對發(fā)現(xiàn)，同樣的品牌，在三四線城市的客單價和平效基本僅是一二線城市的60%左右。

　　更大的風險，來自于整個市場的發(fā)展走勢。盈石集團研究中心數(shù)據表明，2015年上半年中國20大城市商業(yè)物業(yè)存量超過9700萬平方米，其中二線城市占據了63%，到2018年，預計仍然將有6146萬平方米的新增供應陸續(xù)開業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的63%，而新增供應中的58%將在二線城市的非核心商圈開出，其存量和未來供應壓力并存，經營風險及招商壓力上行。來源： 經濟觀察報

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